房地产行业报告：市场全面修复仍需时间，板块β有望阶段性抬升

发布时间：2026-07-13 行业投资评级 房地产行业报告（2026.7.6-2026.7.12） 强于大市|维持 市场全面修复仍需时间板块β有望阶段性抬升 ⚫投资要点 当前核心城市二手房市场有望保持一定活跃度，成交持续改善叠加挂牌趋稳将进一步带动价格跌幅收窄，部分城市价格企稳基础逐步增强。新房方面，在2025年同期基数较低影响下，下半年全国新房销售同比降幅有望逐步收窄，但市场全面修复仍需时间。二级市场行业底部信号逐渐明晰，核心资产有望先行企稳，三季度仍为布局窗口，四季度在“金九银十”季节性回升与政策落地催化下，板块β弹性或阶段抬升。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为133.93万方，本年累计新房成交面积为4510.42万方，累计同比-7.3%。30大中城市近四周平均成交面积为190.05万方，同比-9.8%，环比-3.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为57.5万方，同比-1%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为96.04万方，同比-12.5%，环比-5.3%，三线城市近四周平均成交面积为36.51万方，同比-14.7%，环比-5%。上周14城商品住宅可售面积为7193.65万方，同比-9.94%，环比-0.96%，14城去化周期为18.59个月，其中一线城市去化周期为12.61个月。 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为216.92万方，本年累计二手房成交面积为6286.63万方，累计同比+4.2%。20城近四周平均成交面积为225.49万方，同比+5.8%，环比-3.2%。截至2026/6/29全国城市二手房出售挂牌量指数为1.27，环比+5%，挂牌价指数为142.02，环比-0.14%。 近期研究报告 《结 构性 修复 延 续核 心 城市 热度 抬升》-2026.07.06 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为41宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为62宗，成交商服类土地数量为18宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.03，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.83。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6235元/平方米，溢价率为9.75%，环比-4.18pct，成交商服类土地楼面均价为1896.25元/平方米，溢价率为0.34%，环比-0.2pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.89%，沪深300指数下跌1.27%，房地产指数跑赢沪深300指数3.16pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数上涨2.71%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.62pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为133.93万方，本年累计新房成交面积为4510.42万方，累计同比-7.3%。30大中城市近四周平均成交面积为190.05万方，同比-9.8%，环比-3.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为57.5万方，同比-1%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为96.04万方，同比-12.5%，环比-5.3%，三线城市近四周平均成交面积为36.51万方，同比-14.7%，环比-5%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7193.65万方，同比-9.94%，环比-0.96%，14城去化周期为18.59个月，其中一线城市去化周期为12.61个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为216.92万方，本年累计二手房成交面积为6286.63万方，累计同比+4.2%。20城近四周平均成交面积为225.49万方，同比+5.8%，环比-3.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/6/29全国城市二手房出售挂牌量指数为1.27，环比+5%，挂牌价指数为142.02，环比-0.14%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为41宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为62宗，成交商服类土地数量为18宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.03，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.83。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6235元/平方米，溢价率为9.75%，环比-4.18pct，成交商服类土地楼面均价为1896.25元/平方米，溢价率为0.34%，环比-0.2pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.89%，沪深300指数下跌1.27%，房地产指数跑赢沪深300指数3.16pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数上涨2.71%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.62pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第3，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第8。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万通发展（+28.82%）、天健集团（+5.18%）、苏州高新（+5.12%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+38.26%）、美的置业（+4.71%）、华润置地（+3.41%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：恒大物业（+9.46%）、融创服务（+9.21%）、万物云（+8.74%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上