公司信息更新报告：收入规模同比微降，扣非净利润基本持平

招商蛇口2024年半年度业绩快报显示，虽然收入规模略有下降，但扣非净利润基本持平。业绩表现受到结转毛利率下降的影响，同时转让子公司股权投资收益减少。公司预计2024-2026年的归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元，EPS分别为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应的PE为11.6、10.6、10.0倍。鉴于公司低价项目结转后的业绩修复潜力，维持其“买入”评级。

在销售和土地获取方面，招商蛇口2024年上半年销售额为1009.5亿元，销售面积为438.7万平方米，分别同比下滑39.3%和35.9%，销售排名位列行业第五。上半年内，公司获取7宗地块，主要集中在一线城市，合计建筑面积80.1万平方米，总地价146.1亿元，同比减少64.9%，拿地强度降至14.5%，表明拿地力度有所减弱。然而，公司于7月成功竞得宝山顾村地块，进一步充实土地储备。

在财务和资本运作方面，公司派息比例高达45.88%，并计划通过发行租赁住房REITs来盘活资产，以支持其“租售并举”的发展战略。两个底层资产分别是深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，2023年度的出租率分别达到92%和98%，显示出良好的运营效率。

尽管如此，公司也面临着市场恢复不及预期、房价调控超预期以及多元化业务运营不及预期的风险。