庄士中国2023/2024 业绩报告

目錄 2主席報告書21公司資料25董事及高層管理人員之簡歷資料30企業管治報告書51環境、社會及管治報告書75董事會報告書90獨立核數師報告98綜合收益表99綜合全面收益表100綜合資產負債表102綜合現金流量表103綜合權益變動表104綜合財務報告附註187主要物業資料189上市公司債券資料192財務資料概要193股東週年大會通告 截至2024年3月31日止年度 本公司權益持有人應佔虧損為320,700,000港元。 本集團於截至2024年3月31日錄得現金淨額286,500,000港元。本集團現金儲備總額（包括債券及證券投資18,700,000港元）為938,800,000港元，銀行借款為652,300,000港元。 每股資產淨值為1.42港元。 每股虧損為港幣13.67仙。 於回顧年度，本集團收入為約110,500,000港元（2023年：63,000,000港元），包括如下： 於回顧年度完成的物業銷售額為約49,700,000港元（2023年：1,400,000港元）；租金及管理費收入為約19,600,000港元（2023年：23,400,000港元），當中位於中華人民共和國（「中國」）東莞市長安鎮之物業於2022年9月5日出售後，於回顧年度並無租金收入；來自證券投資及買賣之收入為約22,900,000港元（2023年：15,000,000港元），其為來自債券投資之利息及其他收入；及於中國的墓園資產銷售額減少21.1%至約18,300,000港元（2023年：23,200,000港元），主要由於回顧年度出售的墓位數目有所減少。 主席報告書（續） 於回顧年度，主要因應物業市場的現況而錄得香港鴨脷洲待售物業之減值撥備，故錄得毛利虧損97,100,000港元（2023年：41,100,000港元）。 其他收入及虧損淨額為約57,300,000港元（2023年：65,800,000港元），主要由於錄得債券投資之虧損淨額。其他收入及虧損淨額的明細載於本報告第145頁附註7A內。於2022年9月5日出售持有位於中國東莞市長安鎮物業之附屬公司完成後，於去年同期錄得出售附屬公司之虧損約45,700,000港元。 本集團主要因中國遼寧省鞍山市及馬來西亞之投資物業（2023年：相同）所產生之投資物業公平值變動錄得虧損76,100,000港元（2023年：78,900,000港元）。 在成本方面，主要由於位於鴨脷洲的物業發展項目弦岸於回顧年度銷售及推廣支出增加，銷售及推廣支出增加約97.7%至 約25,300,000港 元（2023年：12,800,000港 元 ）。 行 政 費 用 及 其 他 經 營 支 出 約 為82,700,000港 元（2023年：82,800,000港元），當中包括應收賬款及其他應收款項減值撥備約12,200,000港元（2023年：4,300,000港元）。若不計及該等撥備，行政費用及其他經營支出約為70,500,000港元（2023年：78,500,000港元），較去年同期減少約10.2%。融資費用減少73.5%至約6,200,000港元（2023年：23,400,000港元），主要由於回顧年度銀行借款水平下降及發展中物業之利息支出資本化增加。攤佔一間合營企業溢利增加至約11,600,000港元（2023年：43,000港元），當中並無攤佔該合營企業於去年同期擁有之投資物業產生之重估虧損。稅項抵免為約10,000,000港元（2023年：17,800,000港元），主要由於回顧年度投資物業之公平值虧損產生遞延稅項之回撥（2023年：相同）。 總 括 上 述 事 項 而 言， 截 至2024年3月31日 止 年 度， 本 公 司 權 益 持 有 人 應 佔 虧 損 為320,700,000港 元（2023年：328,700,000港元）。每股虧損為港幣13.67仙（2023年：港幣14.00仙）。 面對目前欠缺明朗的營商環境，需保持穩健之現金狀況，董事會（「董事會」）議決不建議派付截至2024年3月31日止年度之末期股息（2023年：無）。本年度並未派付中期股息（2023年：無）。 於回顧年度，本集團的物業投資及發展業務持續受物業市況下跌及利率上升的影響，導致物業價值有所減少。此外，本集團於上市公司債券的投資表現仍受到中國房地產行業市況欠佳的不利影響。 A. 本集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。 弦坊 香港新界屯門業旺路100% 弦海之總樓面面積（「總樓面面積」）約為117,089平方呎，共有371個住宅單位及30個住宅停車位，其中所有住宅單位已於過往年度售罄。於回顧年度，已完成出售一個停 車 位， 銷 售 額 約 為1,300,000港元。本集團將繼續推廣餘下未售的21個停車位。 弦 坊 之 總 樓 面 面 積 約 為24,375平 方 呎，為 一 幢 兩 層高的商業裙樓，設有約16個商舖及12個商業停車位，其中10個商舖已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合 共約3,600,000港元。本集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。於2024年3月31日，該物業以估值約173,500,000港元列賬。 A. 莊士•中心城 遼寧省鞍山市100% 莊士•中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共 約29,600平 方 米。 在 該 裙 樓 上 建 有 兩 座 分 別 為27及33層 高 的 雙 子 大 廈（AB座 及C座），總 樓 面 面 積 合 共 約62,700平方米。 鞍山經濟疲弱，其中商業和租賃活動進展緩慢。於回顧年度，本集團已將若干住宅單位出租予多個租戶，租金收入總額約為人民幣600,000元（相等於約700,000港元）。本集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈的住宅單位。該物業於2024年3月31日的估值降至約人民幣541,700,000元（相等於約584,000,000港元），其中商業裙樓為人民幣216,300,000元，雙子大廈為人民幣325,400,000元。 酒店及度假村別墅 福建省廈門市59.5% 該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由本集團開發一 幢6層 高 共100間 客 房 的 酒 店 大 樓（ 總 樓 面 面 積 為8,838平 方 米）及30幢 別 墅（ 總 樓 面 面 積 合 共 約9,376平方米）。於2024年3月31日，該等物業以估值人民幣383,200,000元（包 括 酒 店 估 值 人 民 幣171,200,000元 及30幢 別 墅 估 值 人 民 幣212,000,000元）列 賬。本 集 團 應佔 估 值 約 為 人 民 幣228,000,000元（ 相 等 於 約245,800,000港元），而本集團所佔的總投資成本則約為人民幣155,200,000元（相等於約167,300,000港元）。 A. 酒店及度假村別墅 福建省廈門市59.5% 於回顧年度，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門佲家鷺江酒店，以「鷺江•佲家酒店」經營業務。自2022年第四季度起，該酒店及度假村別墅所處主幹道龍虎山路封閉，以便建設思明區的地鐵。此舉不僅對該酒店及度假村別墅的交通 造成不便，亦對租戶的業務需求造成不利影響。有鑒於此，本集團已向該酒店及度假村別墅的租戶於一段合理的時間內提供若干減免，直至道路恢復通行。誠 如 於2023年6月26日 所 公 佈， 本 集團與廈門佲家鷺江酒店訂立第二份修訂協議，以降低酒店大樓及3幢別墅的租金，期限為2023年12月起至有關當局開通道路連接當月（目前預期為2025年2月）止期間。於本報告日期，另有3幢別墅出租予獨立第三方和4幢別墅目前空置。該酒店及度假村別墅的每年租金收 入 合 共 約 人 民 幣18,700,000元（相 等於約20,200,000港元）。 A. 莊士•映蝶藍灣之一幢別墅 廣東省廣州市 100% 本集團於廣州擁有一幢別墅及4個停車位，總樓面面積約為318平方米。該別墅於2024年3月31日以估值人民幣10,000,000元（相等於約10,800,000港元）列賬。 於2024年3月30日，本集團與一名獨立第三方訂立買賣協議，以代價人民幣10,000,000元（相等於約10,800,000港元）出售該別墅。該出售已於2024年5月完成。本集團已收取現金所得款項淨額約人民幣8,800,000元（相等於約9,500,000港元）。 商業物業 廣東省東莞沙田 100% 本集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2024年3月31日，該物業的估值為人民幣36,300,000元（相等於約39,100,000港元）。於回顧年度，該物業其中一層已出租予中國人壽東莞分公司（「中國人壽」）作辦公室用途，地面層已出租予一名獨立第三方作零售用途，本集團錄得租金收入約 為 人 民 幣700,000元（ 相 等於約800,000港元）。最近，中 國 人 壽 通 知 本 集 團，於2024年6月30日 租 約 到 期後， 其 將 不 再 續 約。 本 集團 將 繼 續 進 行 招 商，以 出租該物業的空置單位。 莊士大廈 馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路100% 莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設 有298個 停 車 位。 於2024年3月31日， 該物 業 的 估 值 降 至158,800,000馬 來 西 亞 元（相等於約262,500,000港元），相當於可出租淨商舖 及 寫 字 樓 面 積 的 平 均 呎 價 為 每平 方 呎約814馬來西亞元（相等於約1,345港元）。 莊 士 大 廈 已 出 租 予 多 個 租 戶， 租 用 率 約 為53%，每年租金收入約為5,200,000馬來西亞元（相等於約8,600,000港元）。本集團將尋求適當策略以加快此項投資之回報。 B. 弦岸 香港鴨脷洲平瀾街8號100% 該 物 業 的 地 盤 面 積 約 為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該物業將發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座之商舖。建築工程已完成。 該 項 目 已 於2024年6月13日取 得 竣 工 入 伙 紙。 預 售 已 於2024年4月 展 開， 合 共28個 住 宅單位已推出市場銷售。目前已預售4個 單 位 ， 總 銷 售 額 約 為15,400,000港元。 受物業市況下跌及高利率的影響，於回顧年度，本項目錄得進一步減 值 撥 備 約154,800,000港 元（2023年：80,700,000港元）。本集團將密切留意香港物業市況，以推廣住宅單位。 上蓋建築工程已完成該照片攝於2024年6月25日，並已使用電腦影像技術進行編輯及處理。 B. 莊士廣場 遼寧省鞍山市100% 莊士廣場毗鄰莊士•中心城，為本集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥 善整合約1,300平方米之土地業權，故本集團的土地面積因被當地鐵路公司佔用而有所減少。本集團現正與當地部門協商並將物色合適機會出售該項目。 長沙 湖南 69% 本集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益，而本集團於中國合營公司作出的歷年投資成本總額約為23,300,000港元。中國合營公司目前的自願清算正在進行中。根據清算組對中國合營公司資產及負債的初步評估，在長沙市道疲弱的不利影響下，中國合營公司股東可獲得的分配數額可能不多，但實際結果仍將視乎清算程序的最終結