庄士中国2023/2024 中期报告

CMYCMMYCYCMYKChuangs_China_IR2024_Design_A11_cov_SC_ol.pdf 1 4/12/2023 10:07:24 – 1 –目 錄公司資料2管理層討論及分析5其他資料16簡明綜合收益表20簡明綜合全面收益表21簡明綜合資產負債表22簡明綜合現金流量表24簡明綜合權益變動表25簡明綜合中期財務資料附註26 – 2 –公司資料榮譽主席石禮謙，金紫荊星章，太 平紳士董事莊家彬，太平紳士（主 席）李美心（副 主席）莊家豐（董 事總經理）莊家淦黎慶超@石禮謙，金紫荊星章，太 平紳士*范駿華，太平紳士*李秀恒，金紫荊星章，太 平紳士*吳傑莊，榮譽勳章，太 平紳士*@ 非執行董事* 獨立非執行董事審核委員會石禮謙，金紫荊星章，太 平紳士#范駿華，太平紳士李秀恒，金紫荊星章，太 平紳士提名委員會石禮謙，金紫荊星章，太 平紳士#范駿華，太平紳士吳傑莊，榮譽勳章，太 平紳士薪酬委員會石禮謙，金紫荊星章，太 平紳士#范駿華，太平紳士李秀恒，金紫荊星章，太 平紳士企業管治委員會莊家彬，太平紳士#李美心莊家豐公司秘書李慧貞獨立核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師及註冊公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈22樓# 有關委員會之主席 – 3 –公司資料（續）股份過戶登記處百慕達：MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton, HM 12Bermuda香港：卓佳廣進有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行（香 港） 有限公司南洋商業銀行有限公司交通銀行股份有限公司註冊辦事處Clarendon House, 2 Church StreetHamilton, HM 11, Bermuda香港主要辦事處香港中環遮打道18號歷山大廈25樓電話：(852) 2522 2013圖文傳真：(852) 2810 6213電郵地址： chuangs@chuangs.com.hk網址： www.chuangs-china.com中華人民共和國廣東區域辦事處 （「中 國」 ）中國廣東省 區域辦事處東莞市莊士路8號莊士新都行政中心2樓 – 4 –公司資料（續）馬來西亞辦事處馬來西亞吉隆坡郵區50250蘇丹依斯邁路34號莊士大廈16樓16.05室中國銷售/租賃中心莊士•中心城銷售/租賃中心中國遼寧省鞍山市鐵東區建國大道690號廈門租賃中心廈門佲家濱海度假村有限公司中國福建省廈門市思明區龍虎山路382號聚福寶銷售中心中國廣東省四會巿江谷鎮股份代號298 – 5 –管理層討論及分析Chuang’s China Investments Limited（莊士中國投資有限公司）（「本公司」）董事會（「董事會」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至2023年9月30日止六個月之中期報告（包括簡明綜合中期財務資料）。截至2023年9月30日止六個月之簡明綜合收益表、 簡明綜合全面收益表、 簡明綜合現金流量表及簡明綜合權益變動表， 以及於2023年9月30日結算之簡明綜合資產負債表連同有關附註載於本報告第20至40頁。截至2023年9月30日止六個月要點• 本公司權益持有人應佔虧損為209,000,000港元。• 本集團於截至2023年9月30日錄得現金淨額359,800,000港元。 本集團現金儲備總額（包括債券投資32,600,000港元）為1,090,700,000港元， 銀行借款為730,900,000港元。• 每股資產淨值為1.47港元。• 每股虧損為港幣8.91仙。業績回顧於回顧期內， 本集團收入為約70,600,000港元（2022年：38,800,000港元），包括如下：• 於 回 顧 期 內 完 成 的 物 業 銷 售 額 為 約49,800,000港 元（2022年： 1,400,000港元） ；• 租金及管理費收入為約9,900,000港元（2022年：13,500,000港元），當中位於中華人民共和國（「中國」）東莞市長安鎮之物業於2022年9月 5日出售後，於 回顧期內並無租金收入；• 來自證券投資及買賣之收入為約1,900,000港元（2022年：14,600,000港元） ，其 為來自債券投資的利息收入；及• 墓園資產銷售額為約9,000,000港元（2022年：9,300,000港元） 。 – 6 –管理層討論及分析（續）業績回顧（續）於回顧期內， 主要由於因應物業市場的現況而錄得香港鴨脷洲待售物業之減值撥備，故 錄得毛利虧損47,300,000港元（2022年：毛 利27,800,000港元） 。其他收入及虧損淨額為約55,200,000港元（2022年：91,100,000港元），主要由於錄得債券投資之虧損淨額。 其他收入及虧損淨額的明細載於本報告第34頁附註7A內。 於2022年9月5日出售持有位於中國東莞市長安鎮物業之附屬公司完成後，於 去年同期錄得出售附屬公司之虧損約45,700,000港元。本集團主要因中國遼寧省鞍山及馬來西亞之投資物業所產生（2022年： 主要因香港之投資物業所產生）之投資物業之公平值變動錄得虧損74,100,000港元（2022年：收 益400,000港元） 。在成本方面，主要由於位於鴨脷洲的弦岸物業發展項目於回顧期內銷售及推廣支出增加，銷售及推廣支出增加約96.4%至約10,800,000港元（2022年：5,500,000港元）。行政費用及其他經營支出減少10.4%至約38,800,000港元 （2022年：43,300,000港元），此乃由於回顧期內業務活動減少以及一般營運成本節省所致。融資費用減少80.5%至約4,000,000港元（2022年：20,500,000港元），此乃由於回顧期內發展中物業之利息支出資本化增加所致。計及攤佔一間合營企業於去年同期擁有之投資物業產生之重估虧損後，攤佔該合營企業溢利為約7,300,000港元（2022年：虧損6,600,000港元）。稅項抵免為約13,400,000港元（2022年：稅項支出為4,600,000港元），主要由於回顧期內投資物業之公平值虧損產生遞延稅項之回撥（2022年：主要由於出售持有長安物業項目之附屬公司相關之稅項支出）。總括上述事項而言， 截至2023年9月30日止期間， 本公司權益持有人應佔虧損為209,000,000港元（2022年：187,300,000港元）。每股虧損為港幣8.91仙（2022年：港 幣7.98仙） 。 – 7 –管理層討論及分析（續）中期股息面對目前欠缺明朗的營商環境， 需保持穩健之現金狀況， 董事會議決不宣派截至2023年9月30日止六個月之中期股息（2022年：無） 。業務回顧於回顧期內， 本集團的物業投資及發展業務受物業市況下跌及利率上升的影響， 導致物業價值有所減少。 此外， 本集團於上市公司債券的投資表現持續受到中國房地產行業市況欠佳的不利影響。A. 投資物業本集團於香港、 中國及馬來西亞持有以下投資物業組合， 提供穩定及經常性租金收入。1. 香港新界屯門業旺路弦坊（擁 有100%權益）弦海之總樓面面積（「總樓面面積」）約為117,089平方呎，共有 371個住宅單位及30個住宅停車位， 其中所有住宅單位已於過往年度售罄。 於回顧期內， 一個銷售額約為1,300,000港元之停車位亦已完成交付。本 集團將繼續推廣餘下未售的21個停車位。弦坊為一幢兩層高的商業裙樓，設 有約16個商舖及12個商業停車位， 其中12個商舖已分別出租予獨立第三方， 每年租金收入合共約3,900,000港元。 本集團將繼續推廣餘下舖位及停車位， 以賺取租金收入。 於2023年9月30日， 該物業以估值約177,000,000港元列賬。 – 8 –管理層討論及分析（續）業務回顧（續）A. 投資物業（續）2. 遼寧省鞍山市莊士•中心城（擁 有100%權益）莊士•中心城設有一幢6層高的商業裙樓， 總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座） ，總 樓面面積合共約62,700平方米。由於鞍山經濟疲弱， 加上受到新型冠狀病毒（Covid-19）疫情的不利影響， 因此商業活動和租賃進展緩慢。 於回顧期內， 本集團已將若干住宅單位出租予多個租戶， 租金收入總額約為人民幣400,000元（相等於約500,000港元）。本集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈單位。 該物業於2023年9月30日的估值降至約人民幣541,700,000元（相等於約581,400,000港元），其中商業裙樓為人民幣216,300,000元， 雙子大廈為人民幣325,400,000元。3. 福建省廈門市之酒店及度假村別墅（擁 有59.5%權益）該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區， 由本集團開發一幢 6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2023年9月 30日， 該等物業以估值人民幣383,200,000元（包括酒店估值人民幣171,200,000元及30幢別墅估值人民幣212,000,000元）列賬。本集團應佔估值約為人民幣228,000,000元（相等於約244,700,000港元），而本集團所佔的總投資成本則約為人民幣155,200,000元（相 等於約166,600,000港元） 。 – 9 –管理層討論及分析（續）業務回顧（續）A. 投資物業（續）3. 福建省廈門市之酒店及度假村別墅（擁 有59.5%權益）（續）於回顧期內， 酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門佲家鷺江酒店， 以「鷺江•佲家酒店」經營業務。 餘下7幢別墅亦已出租予獨立第三方。 該酒店及度假村別墅的每年租金收入合共約人民幣19,400,000元（相等於約20,800,000港元）。自2022年第四季度起，該酒店及度假村別墅所處主幹道龍虎山路封閉， 以便建設思明區的地鐵。 此舉不僅對該酒店及度假村別墅的交通造成不便， 亦對租戶的業務需求造成不利影響。 有鑒於此， 本集團已向該酒店及度假村別墅的租戶於一段合理的時間內提供若干減免， 直至道路恢復通行。 誠如於2023年6月26日所公佈， 本集團與廈門佲家鷺江酒店訂立第二份修訂協議，以 降低酒店大樓及3幢別墅的租金，期限為2023年12月起至有關當局開通道路連接當月（目前預期為2025年2月） 止期間。4. 廣東省廣州市莊士•映蝶藍灣之一幢別墅（擁 有100%權益）本集團於廣州擁有一幢別墅及4個停車位作為投資用途， 總樓面面積約為318平方米。該別墅於2023年9月30日以估值人民幣7,900,000元（相等於約8,500,000港元）列賬。 本集團將保留該別墅以備日後升值。5. 廣東省東莞沙田之商業物業（擁 有100%權益）本集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇， 提供商業、 零售及寫字樓用途， 總樓面面積合共約4,167平方米。於2023年9月 30日， 該物業的估值為人民幣36,300,000元（相等於約39,000,000港元） 。於 回顧期內，該 物業其中一層已出租予中國人壽東莞分公司作辦公室用途， 地面層已出租予一名獨立第三方作零售用途。每年總租金收入約為人民幣800,000元（相等於約900,000港元）。就出租該物業餘下單位之招商正在進行中。 – 10 –管理層討論及分析（續）業務回顧（續）A. 投資物業（續）6. 馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（擁 有100%權益）莊士大廈位於市中心核心地段， 毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。 莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上， 為一幢29層高辦公大樓， 其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,0