庄士中国2023 业绩报告

目錄2主席報告書21公司資料25董事及高層管理人員之簡歷資料31企業管治報告書54環境、社 會及管治報告書78董事會報告書94獨立核數師報告102綜合收益表103綜合全面收益表104綜合資產負債表106綜合現金流量表107綜合權益變動表108綜合財務報告附註193主要物業資料195上市公司債券資料198財務資料概要199股東週年大會通告 主席報告書 2023年業績報告03主席報告書截至2023年3月31日止年度要點 於2022年8月5日， 本集團與一名獨立第三方訂立買賣協議， 以代價約人民幣132,100,000元（相等於約149,700,000港元）出售位於中華人民共和國東莞市長安鎮之物業。 該出售已於2022年9月5日完成。 本集團已收現金所得款項淨額約人民幣127,600,000元（相等於約144,600,000港元），加強了本集團的財務狀況。 本公司權益持有人應佔虧損為328,700,000港元。 本集團於截至2023年3月31日錄得現金淨額511,300,000港元。 本集團現金儲備總額（包括債券投資98,000,000港元） 為1,337,500,000港元，銀 行借款為826,200,000港元。 每股資產淨值為1.62港元。 每股虧損為港幣14.00仙。 莊士中國投資有限公司04主席報告書（續）業績回顧於回顧年度，本 集團收入為約63,000,000港元（2022年：204,500,000港元） ，包 括如下： 發展物業銷售額為約1,400,000港元（2022年：72,800,000港元），代表香港屯門弦海已售物業完成交付之金額。回顧年度銷售確認金額減少乃因為大部份已售物業已於去年同期完成交付； 租金及管理費收入減少9.7%至約23,400,000港元（2022年：25,900,000港元） ，主 要由於位於中華人民共和國（「中國」 ）東莞市長安鎮之物業錄得租金收入有所減少，因 該物業於2022年9月5日出售； 來自證券投資及買賣之收入減少76.9%至約15,000,000港元（2022年：64,800,000港元），此乃由於回顧年度， 本集團所持債券投資的利息收入因投資持倉水平降低及大部分債券均出現違約欠付利息而有所減少；及 於中國的墓園資產銷售額減少43.4%至約23,200,000港元（2022年：41,000,000港元），主要由於回顧年度出售的墓位數目有所減少。於回顧年度， 由於收入減少， 及因應物業市場的現況而錄得香港鴨脷洲待售物業之減值撥備， 故錄得毛利虧損41,100,000港元（2022年：毛 利134,200,000港元） 。其他收入及虧損淨額為約65,800,000港元（2022年：675,900,000港元），主要由於錄得債券投資之虧損淨額。 其他收入及虧損淨額的明細載於本報告第149頁附註7A內。 於2022年8月5日宣佈出售持有位於中國東莞市長安鎮物業之附屬公司完成後， 回顧年度錄得出售附屬公司之虧損約45,700,000港元（2022年： 出售持有位於中國廣州市番禺物業項目的附屬公司之收益1,180,000,000港元） 。本集團主要因中國遼寧省鞍山市之投資物業所產生之投資物業之公平值變動錄得虧損78,900,000港元（2022年： 因於中國和馬來西亞之投資物業所產生之虧損63,900,000港元） 。 2023年業績報告05主席報告書（續）在成本方面， 主要由於屯門弦海攤銷銷售佣金較去年同期有所減少， 銷售及推廣支出減少約40.5%至約12,800,000港元（2022年：21,500,000港元） 。行 政費用及其他經營支出減少41.3%至約82,800,000港元（2022年：141,100,000港元） ，此乃由於回顧年度業務活動減少以及一般營運成本節省所致。 融資費用減少27.3%至23,400,000港元（2022年：32,200,000港元），此乃由於年內發展中物業之利息支出資本化增加所致。 計及攤佔該合營企業擁有之投資物業產生之重估虧損後， 攤佔一間合營企業業績為約43,000港元（2022年： 虧損15,600,000港元）。稅項抵免為約17,800,000港元（2022年： 稅項支出為138,500,000港元），主要由於本年度投資物業之公平值虧損產生遞延稅項之回撥（2022年：主要由於出售持有番禺物業項目之附屬公司相關之稅項支出） 。總括上述事項而言， 截至2023年3月31日止年度， 本公司權益持有人應佔虧損為328,700,000港元（2022年： 溢利227,800,000港元） 。每 股虧損為港幣14.00仙（2022年：每 股盈利為港幣9.70仙） 。股息面對目前欠缺明朗的營商環境， 為保持穩健之現金狀況， 董事會（「董事會」）並不建議派付截至2023年3月31日止年度之末期股息（2022年：每 股港幣2.0仙） 。本 年度並未派付中期股息（2022年：每 股港幣2.0仙） 。業務回顧於回顧年度， 本集團已完成出售位於中國東莞長安的物業， 該出售加強了本集團的財務狀況。 然而， 本集團於上市公司債券的投資表現持續受到中國房地產債券行業市況欠佳的不利影響。於回顧年度，本 集團有已訂約之物業銷售約5,700,000歐元（相 等於約48,800,000港元） ，預 計將於2023年第三季度完成，屆時有關銷售額將確認為本集團之收入。 莊士中國投資有限公司06主席報告書（續）A. 投資物業本集團於香港、中 國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提 供穩定及經常性租金收入。弦海之總樓面面積（「總樓面面積」）約為117,089平方呎，共有371個住宅單位及30個住宅停車位，其中所有住宅單位已於過往年度售罄。於回顧年度， 一個銷售額約為1,400,000港元之停車位亦已完成交付。本 集團將繼續推廣餘下未售的22個停車位。弦坊為一幢兩層高的商業裙樓， 設有約16個商舖及12個商業停車位， 其中12個商舖已分別出租予獨立第三方， 每年租金收入合共約3,800,000港元。 本集團將繼續推廣餘下舖位及停車位， 以賺取租金收入。於2023年3月31日，該 物業以估值約177,000,000港元列賬。弦坊香港新界屯門業旺路（擁有100%權益） 2023年業績報告07主席報告書（續）降至約人民幣604,000,000元（相等於約689,800,000港元），其中商業裙樓為人民幣230,800,000元， 雙子大廈為人民幣373,200,000元。莊士•中心城設有一幢6層高的商業裙樓， 總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。由於鞍山經濟疲弱， 加上受到新型冠狀病毒(Covid-19)疫情的不利影響， 因此商業活動和租賃進展緩慢。 於回顧年度， 本集團已將若干住宅單位出租予多個租戶， 租金收入總額約為人民幣500,000元（相等於約600,000港元）。本集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈單位。 該物業於2023年3月31日的估值莊士•中心城遼寧省鞍山市（擁有100%權益）金融大廈鞍山火車站人民路千山西路二一九路千山中路建國南路鐵西五道街勝利南路中華南路鞍山市民生小學英國TESCO項目紫荊花酒店鞍山田園酒店新華銀河電影城鞍山市中心醫院鞍山市第一中學勝利廣場鞍山市政協鞍山市圖書館鞍鋼會展中心鞍山市華育學校新興市場（新址）港天世界大酒店新華街虹橋鞍山客運站（長途車站）寰球大酒店景子街青年街鐵東二道街︵步行街︶莊士廣場Chuang's Plaza莊士•中心城Chuang's Mid-town 莊士中國投資有限公司08主席報告書（續）該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區， 由本集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總 樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2023年3月31日，該 等物業以估值人民幣383,200,000元（包括酒店估值人民幣171,200,000元及30幢別墅估值人民幣212,000,000元）列賬。 本集團應佔估值約為人民幣228,000,000元（相等於約260,400,000港元），而本集團所佔的總投資成本則約為人民幣155,200,000元（相等於約177,200,000港元） 。A. 投資物業酒店及度假村別墅福建省廈門市（擁有59.5%權益）天上聖媽宮廈門市曾厝垵小學中亭花園金榮劇場龍虎山路環島南路廈門書法廣場思明區檢察院曾厝垵沙灘Xiamen Mingjia廈門佲家 2023年業績報告09主席報告書（續） 莊士中國投資有限公司10主席報告書（續）A. 投資物業酒店及度假村別墅於回顧年度， 酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門佲家鷺江酒店， 以「鷺江•佲家酒店」經營業務。 餘下7幢別墅亦已出租予獨立第三方。 該酒店及度假村別墅的每年租 金 收 入 合 共 約 人 民 幣19,700,000元（相 等 於 約22,500,000港元）。自2022年第四季度起， 該酒店及度假村別墅所處主幹道龍虎山路封閉， 以便建設思明區的地鐵。 此舉不僅對該酒店及度假村別墅的交通造成不便， 亦對租戶的業務需求造成不利影響。 有鑒於此， 本集團已向該酒店及度假村別墅的租戶於一段合理的時間內提供若干減免， 直至道路恢復通行。 誠如於2023年 6月26日所公佈， 本集團與廈門佲家鷺江酒店訂立第二福建省廈門市（擁有59.5%權益）份修訂協議， 以降低酒店大樓及3幢別墅的租金， 期限為2023年12月起至有關當局開通道路連接當月（目前預期為2025年2月） 止期間。 2023年業績報告11主席報告書（續）莊士•映蝶藍灣之一幢別墅本集團於廣州擁有一幢別墅及4個停車位作為投資用途， 總樓面面積約為318平方米。該別墅於2023年3月31日以估值人民幣8,100,000元（相 等於約9,300,000港元） 列賬。本 集團將保留該別墅以備日後升值。廣東省廣州市（擁有100%權益）商業物業本集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇， 提供商業、 零售及寫字樓用途， 總樓面面積合共約4,167平方米。於2023年3月31日， 該物業的估值為人民幣36,400,000元（相等於約41,600,000港元）。於回顧年度， 該物業其中一層已出租予中國人壽東莞分公司作辦公室用途， 地面層已於2022年6月出租予一名獨立第三方作零售用途。 每年總租金收入約為人民幣800,000元（ 相 等 於 約900,000港元）。就出租該物業餘下單位之招商正在進行中。廣東省東莞沙田（擁有100%權益） 莊士中國投資有限公司12主席報告書（續）A. 投資物業除上述投資物業外，本 集團將物色合適機會擴大其投資物業組合，以 增加本集團的經常性及穩定收入。莊士大廈位於市中心核心地段， 毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上， 為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。 於2023年3月31日， 該物業的估值降至162,800,000馬來西亞元（相等於約289,400,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約835馬來西亞元（相 等於約1,484港元） 。莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為63%，每年租金收入約為5,900,000馬來西亞元（相等於約10,500,000港元）。本集團將尋求合適機會出售該物業，以加快此項投資之回報。莊士大廈馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路（擁有100%權益） 2023年業績報告13主席報告書（續）B. 物業發展該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該物業將發展為一幢27層高的商住大廈， 共105個住宅單位， 包括住客會所設施， 以及設於基座之商舖。上蓋建築工程已接