庄士机构国际2023 业绩报告

目錄 2主席報告書36公司資料40榮譽主席、董事及高層管理人員之簡歷資料47企業管治報告書70環境、社會及管治報告書96董事會報告書110獨立核數師報告118綜合收益表119綜合全面收益表120綜合資產負債表122綜合現金流量表123綜合權益變動表125綜合財務報告附註223主要物業資料227上市公司債券資料230財務資料概要231股東週年大會通告 主席報告書 2023331 自2022年4月1日以來，本集團已成功出售以下物業，該等出售貫徹本集團於非核心資產投資減持的策略。其銷售收益已進一步加強本集團的財務狀況。 •於2022年8月5日，本集團與一名獨立第三方訂立買賣協議，以代價約人民幣132,100,000元（相等於約149,700,000港元）出售位於中華人民共和國東莞市長安鎮之物業。該出售已於2022年9月5日完成。本集團已收現金所得款項淨額約人民幣127,600,000元（相等於約144,600,000港元）。 •於2023年2月1日，本集團與一名獨立第三方訂立臨時買賣協議，以現金代價70,300,000港元出售香港九龍珀•軒之18個住宅單位。該出售已於2023年5月3日完成，本集團將於下個財政年度確認收入。 •於2023年2月18日，本集團另與一名獨立第三方訂立臨時買賣協議，以現金代價33,800,000港元出售香港九龍蕪湖居之一間商舖。該出售已於2023年6月8日完成，本集團將於下個財政年度入賬。 就鴨脷洲項目弦岸方面，將興建一幢27層高的商住大廈，包括105個住宅單位連同住客會所設施，以及設於基座之商舖。上蓋建築工程已接近完工。內部裝飾及外牆裝修工程正在進行中。 就旺角合營企業項目ONE SOHO方面，已於2023年3月取得竣工入伙紙。該項目的322個住宅單位於2021年4月已取得預售樓宇同意書且已開始預售。目前合共預售191個單位，總預售額約為1,360,000,000港元。預計已完成住宅單位將於2023年下半年交付予買家。 主席報告書（續） 寶珊道合營企業項目方面，本集團正將此物業發展為一幢建在基座上的八層高垂直住宅。該幢八層高的住宅將包括一個樓層高度為6米的豪華居住及就餐區、一層娛樂樓層及六層住宅套房樓層，樓層高度各至少為3.5米。該住宅的預計總樓面面積約為44,537平方呎，另設有一個面積約為5,200平方呎的花園以及約2,200平方呎的屋頂範圍。上蓋建築工程中之混凝土結構工序正如期進行，其中基座經已完成，該工程已建至大廈7樓。預計整體上蓋建築工程將於2023年年底竣工。該項目的市場推廣工作正在進行中。 就結志街重建項目方面，本集團已成功合併該佔地面積共約3,600平方呎的項目。該項目的建築圖則已獲批准，可興建一幢總樓面面積約為34,741平方呎的26層高商住大廈，包括住客會所設施及商舖。地基工程正在展開中，預計將於2024年第二季度竣工。 本 集 團 現 金 儲 備 總 額（ 包 括 債 券 及 證 券 投 資 ）為3,300,000,000港 元， 其 中 現 金 及 銀 行 結 存 合 共 約2,900,000,000港元。 本公司權益持有人應佔資產淨值為9,272,200,000港元。 本集團之淨負債與資本比率為10.5%。 本集團截至2023年3月31日止年度之收入減少至251,700,000港元（2022年：666,400,000港元），主要由於香港屯門弦海的物業大部分已於去年同期售出，且並沒有於去年已售出之越南物業項目，因而令確認之銷售額有所減少，同時債券投資的利息收入亦有所減少。本集團之收入包括物業銷售收入1,400,000港元（2022年：271,800,000港元）、投資物業 租 金 收 入 及 其 他 收 入141,200,000港 元（2022年：159,200,000港 元 ）、 墓 園 業 務 收 入23,200,000港 元（2022年：41,000,000港 元）、貨 品 及 商 品 銷 售 收 入13,600,000港 元（2022年：16,700,000港 元）、融 資 業 務 收 入8,400,000港 元（2022年：1,600,000港元）和證券投資及買賣業務收入63,900,000港元（2022年：176,100,000港元）。 於回顧年度，由於收入減少，及因應物業市場的現況而使本集團物業錄得待發展/發展中物業及待售物業之減值撥備，故錄得毛利虧損15,200,000港元（2022年：毛利441,900,000港元）。 其他收入及虧損淨額為165,800,000港元（2022年：1,747,900,000港元），主要由於回顧年內錄得債券投資之虧損淨額。其他收入及虧損淨額的明細載於本報告第165頁附註7A內。來自年內出售附屬公司之虧損13,200,000港元（2022年：出售持有位於中華人民共和國（「中國」）番禺之物業項目之物業持有附屬公司之收益1,178,900,000港元）為出售持有位於中國東莞市長安鎮之物業之物業持有附屬公司之虧損。本集團投資物業之公平值變動之虧損為532,700,000港元（2022年：收益36,100,000港元），主要由於在當前物業市場下，本集團的投資物業公平值有所減少。 在成本方面，銷售及推廣支出減少至16,600,000港元（2022年：32,200,000港元），主要由於年內屯門弦海攤銷銷售佣金減少所致。行政費用及其他經營支出減少至278,500,000港元（2022年：357,000,000港元），主要由於本集團業務活動減少以及一般營運成本節省所致。融資費用增加至132,500,000港元（2022年：104,500,000港元），乃主要由於年內利率增加所致。攤佔聯營公司虧損為2,100,000港元（2022年：9,100,000港元）。攤佔合營企業虧損為100,000港元（2022年：23,100,000港元），主要由於投資物業重估虧損導致攤佔合營企業虧損。稅項抵免為60,100,000港元（2022年：主要由於出售持有番禺項目之附屬公司之稅項支出133,900,000港元），乃主要由於回撥年內投資物業之公平值虧損產生的遞延稅項所致。 總 括 上 述 事 項 而 言， 截 至2023年3月31日 止 年 度， 本 公 司 權 益 持 有 人 應 佔 虧 損 為966,300,000港 元（2022年：523,100,000港元）。每股虧損為港幣57.77仙（2022年：港幣31.28仙）。 由於本集團需預留足夠財政資源以提供營運資金予本集團各項目及業務，尤其是正值當前欠缺明朗的營商環境，董事會（「董事會」）並不建議派付截至2023年3月31日止年度之每股末期股息（2022年：港幣2.0仙）。年內概無派付中期股息（2022年：每股港幣2.0仙）。 A. 除於本報告其他部分所披露外，於回顧年度，本集團已與一名獨立第三方訂立臨時買賣協議，以現金代價33,800,000港元出售香港九龍蕪湖居之一間商舖（以投資物業入賬）。該出售已於2023年6月8日完成，本集團將於下個財政年度入賬。該出售貫徹本集團於非核心資產投資減持的策略，並且該銷售收益已進一步加強本集團的財務狀況。 莊士大廈 香港干諾道中30–32號100% 此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）合共約55,367平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為40,700,000港元。鑒於疫情後經濟的復甦及業務活動的恢復，連同該物業處於市中心的黃金地段，附近公共交通便利，本集團對此地區市場之前景感到樂觀。 莊士倫敦廣場 九龍尖沙咀彌敦道219號100% 此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平方呎，總樓面面積合共約103,070平方呎。年內，來自該物業之租 金 及 其 他 收 入 約 為45,200,000港 元。隨著本地消費及旅遊逐步復甦，本集團繼續與租戶進行租約重組及優化該物業之租戶組合，以提高出租率。本集團靈活選擇租戶以及租期，並將探索更多招商方案以出租該商場。 A. 步陞工商業大廈 九龍深水埗元州街165號100% 該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水埗站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積約3,920平方呎，總樓面面積合共約47,258平方呎。年內，來自該物業之 租 金 及 其 他 收 入 約 為9,900,000港 元。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積合共約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。鑒於目前的細價住宅物業市場，本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。 A屋* 香港深水灣香島道37號100% 此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。該住宅內部翻新升級工程已完成。物業推廣工作亦正在進行中。本集團在考慮各種方案（例如出售）時將採取靈活策略，以從該投資取得最大回報。 鵬大廈１至３層 中國深圳市羅湖區 100% 該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積合共約5,318平方米之商業物業。本集團已於2022年3月將該物業租予一名獨立第三方作為醫療中心經營，租期為10年，初始月租為人民幣680,000元，之後每兩年遞增5%。 A. 國際金融中心 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區 100% 此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商舖/辦公大樓，包括辦公室和停車位，以及配備設於基座之商舖。此項目於落成後將成為蒙古國最高的辦公大樓之一。上蓋建築工程經已平頂，但由於自2020年年初以來蒙古國因新型冠狀病毒(Covid-19)而對入境工人/旅客實施嚴格的檢疫措施，該物業的內部結構工程及外牆裝嵌工程已暫停施工。本集團正在評估蒙古國最新市況，以考慮參照與承包商商討工程計劃而預估開展完善裝修工程的最佳時間，或尋求適當機會出售該物業以變現此項投資。該物業的推廣工作經已展開。 B. 珀•軒 香港九龍白加士街101號 100% 此物業鄰近港鐵佐敦站，已由本集團發展為一幢樓高25層之商住大廈，包括114個配備全套傢俱之開放式住宅單位連同住客會所設施，以及設於基座（地下至2樓）之商舖。本集團擁有該物業18個住宅單位（以待售物業入賬）並以服務式公寓模式營運產生收入。年內來自該等服務式公寓之租金收入約為2,700,000港元。 於2023年2月1日，本集團與一名獨立第三方訂立臨時買賣協議，以現金代價70,300,000港元出售該18個住宅單位。該出售已於2023年5月3日完成，本集團將於下個財政年度確認收入。該出售貫徹本集團於非核心資產投資減持的策略，並且該銷售收益可進一步加強本集團的財務狀況。 B. 逸•居 台灣台北市信義區 100% 本集團在台灣之•居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積合共約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧年度內租金收入約為2,400,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。 sáv Plaza 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區 100% 此項目位於市中心之使館區內，為一幢樓高19層之大廈，總樓面面積合共約為19,000平方米，包括142個單位連同地下 商 舖， 並 設 有48個 停 車 位。 內 部 裝 飾 及 外 牆 裝 修 工 程 已 竣 工。 該 項 目 已 於2022年10月 取 得 竣 工 入 伙 紙， 並於2023年1月取得不動產權證。若干樓層的傢具及裝置裝修工程經已進行。該等樓層的租務推廣工作已經展開。 B. 宿務太平洋度假村