庄士机构国际2025/2026 业绩报告

目錄 主席報告書 要點 2026331 本 集 團 已 於2025年9月 成 功 完 成 出 售 持 有 香 港 深 水 灣 香 島 道37號A屋 的 附 屬 公 司， 代 價 為 約538,200,000港元，本集團已收取現金款項淨額524,000,000港元，其已大幅加強本集團的財務狀況。 如2025年7月30日所公佈，本集團與獨立第三方訂立協議，以代價約人民幣95,000,000元（相等於約103,700,000港元）轉讓在中華人民共和國（「中國」）四川省成都市項目的判決款項之相關債權。該債權轉讓已完成，且已於本年度收取了現金款項淨額約103,000,000港元。 就鴨脷洲項目弦岸方面，截至本報告日期止，已售出78個單位，總銷售額為約429,200,000港元，而其中10個單位已於上一財政年度交付並確認為收入，金額為約43,700,000港元。於年內，另有34個單位已交付並確認為收入，銷售額為182,300,000港元。預計餘下34個單位將於截至2027年3月31日止財政年度上半年完成，銷售額為203,200,000港元。 就結志街重建項目方面，於回顧年度，本集團已進一步收購位於嘉咸街33號的相鄰地盤之物業，從而使合併地盤面積擴大至約4,500平方呎。該項目的新建築圖則已提交本地當局審批，可興建一幢總樓面面積約43,300平方呎的24層高住宅/商業大廈，包括住客會所設施及商舖。新地盤收購將透過提升項目的整體效率及單位佈局來增強整個項目的價值。就結志街地盤而言，地基打樁工程及樁帽工程已完成，而嘉咸街地盤的建築物則將於短期內展開拆卸工程。 本 集 團 現 金 儲 備 總 額（包 括 債 券 及 證 券 投 資）為1,610,000,000港 元，其 中 現 金 及 銀 行 結 存 合 共 約1,550,000,000港元。 本公司權益持有人應佔資產淨值為7,326,200,000港元。本集團之淨負債與資本比率改善至9.1%。本公司權益持有人應佔虧損下降至356,400,000港元（2025年：590,700,000港元）。 本 集 團 截 至2026年3月31日 止 年 度 之 收 入 增 加 至348,000,000港 元（2025年：210,800,000港 元），主 要 由 於 物 業 銷售增加。本集團之收入包括物業銷售收入198,500,000港元（2025年：44,100,000港元）、投資物業租金及其他收入128,500,000港元（2025年：141,100,000港元）、墓園業務收入17,400,000港元（2025年：21,300,000港元）、融資業務收入1,100,000港元（2025年：1,200,000港元）和證券投資及買賣業務收入2,500,000港元（2025年：3,100,000港元）。 於回顧年度，由於收入增長，以及與去年同期相比本集團待售物業錄得的減值撥備減少，同時於本年度錄得與待售物業發展成本有關的應付建築成本超額撥備之回撥53,400,000港元（2025年：無），故錄得毛利163,300,000港元（2025年：毛利虧損35,500,000港元）。毛利率為46.9%（2025年：不適用）。 其他收入及（虧損）/收益淨額為40,500,000港元（2025年：81,800,000港元），包括銀行利息收入44,300,000港元（2025年：74,200,000港元）。其他收入及（虧損）/收益淨額的明細載於本報告第172頁附註7A內。於年內出售一間附屬公司之虧損142,000,000港元為出售持有香港深水灣香島道37號投資物業的一間附屬公司，本公司已於2025年6月19日公佈有關事項；而去年同期之收益25,800,000港元為來自出售一間持有蒙古國投資物業的附屬公司之收益，本公司已於2024年5月9日公佈有關事項。本集團投資物業之公平值變動虧損為55,200,000港元（2025年：442,700,000港元），主要由於香港及中國的投資物業所致（2025年：相同）。 在成本方面，銷售及推廣支出為約30,900,000港元（2025年：20,500,000港元），主要由於年內進行銷售確認時錄得於鴨脷洲之弦岸銷售佣金增加。行政費用及其他經營支出為242,400,000港元（2025年：296,100,000港元），當中包括轉讓中國成都市項目之相關債權產生的減值撥備約19,400,000港元（2025年：位於中國鞍山市發展項目之減值撥備78,600,000港元），以及因位於中國的一間附屬公司清盤而錄得一間附屬公司清盤之虧損約4,700,000港元（2025年：無）。若 不 計 及 兩 個 年 度 的 該 等 特 別 項 目，行 政 費 用 及 其 他 經 營 支 出 為 約218,300,000港 元（2025年：217,500,000港元）。融資費用下降至75,400,000港元（2025年：136,100,000港元），主要由於回顧年度利率及銀行借款水平減少。攤佔聯營公司虧損為4,600,000港元（2025年：2,800,000港元）及攤佔合營企業虧損為46,300,000港元（2025年：溢利1,600,000港元），主要由於本年度攤佔該合營企業擁有的投資物業產生之重估虧損所致。稅項支出為1,500,000港元（2025年：稅項抵免23,100,000港元），主要由於去年同期錄得鞍山投資物業公平值虧損所產生之遞延稅項負債回撥。 總 括 上 述 事 項 而 言， 截 至2026年3月31日 止 年 度， 本 公 司 權 益 持 有 人 應 佔 虧 損 為356,400,000港 元（2025年：590,700,000港元），虧損減少約39.7%。每股虧損為港幣21.31仙（2025年：港幣35.31仙）。 由於本集團需預留足夠財政資源以提供營運資金予本集團各項目及業務，尤其是正值當前欠缺明朗的營商環境，董事會議決不建議派付截至2026年3月31日止年度之股息（2025年：無）。本年度並未派付中期股息（2025年：無）。 A. 莊士大廈 香港干諾道中30–32號（擁有100%權益） 此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）合共約55,367平方呎。年 內，來 自 該 物 業 之 租 金 及 其 他 收 入 為 約28,000,000港 元。鑒於市場上商業物業租賃供應充沛且承租需求趨緩，租賃活動的競爭非常激烈。本集團將更靈活地選擇租戶及租期，以保持其競爭力及提升出租率。 主席報告書（續） A. 莊士倫敦廣場 九龍尖沙咀彌敦道219號（擁有100%權益） 此 物 業 位 於 九 龍 尖 沙 咀 之 中 心 購 物 區，毗 鄰 港 鐵 站 及 廣 深 港 高 速 鐵 路 香 港 段 出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面 積 約9,145平 方 呎，總 樓 面 面 積 合 共 約103,070平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入為約41,600,000港元。儘管部分租戶於租約期滿後搬離，本集團已尋獲從事電子競技行業的新租戶，從而填補了部分空置率。本集團將繼續探索更多租賃招商方案以進一步提高該物業之租金收益率。 步陞工商業大廈 九龍深水埗元州街165號100% /0.40.53,92047,2589,400,00031241135,280 A. A屋 香港深水灣香島道37號100% 20256 19538,200,0002025917524,000,000202561920259172025814 鵬大廈1至3層 中國深圳市羅湖區 100% 75,31820223202510202571530,000787,000 B. 逸•居 台灣台北市信義區 100% •6220,6002,500,000 B.sáv Plaza 蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區 100% 1919,00014224810,700,0009742 201820228202633177,400,000 C. 結志街16–20號及嘉咸街33號 香港中環 100% 16203,600334,5002443,300/ C. 寶珊道28號 香港 50% 17350%50%10,000LEED63.544,4315,4003,477 2024930 ONE SOHO 香港九龍旺角新填地街/山東街九龍內地段第11254號40% 8320171232212 2,200,000,000212,900,00013 C. ONE SOHO 香港九龍旺角新填地街/山東街九龍內地段第11254號40% 202376 德和縣 越南隆安省 70% 2007670%15,000,000117,200,000 D.Chuang’s China Investments Limited29861.15% 202633171,400,0002025394,900,000224,500,000202586,000,000183,000,000202544,100,00023,100,000202520,000,00017,400,000202521,300,0001,000,0002025600,000 (i)投資物業 弦坊 香港新界屯門業旺路100% 24,37516122026331156,500,00082,500,000 (i)投資物業 莊士•中心城 遼寧省鞍山市 100% •629,6002733ABC62,700 2026331307,800,000348,600,00094,000,000213,800,000 酒店及度假村別墅 福建省廈門市 59.5% 61008,838309,3762026331 296,000,000139,000,00030157,000,000176,100,000199,400,000182,600,000206,800,000 (i)投資物業 酒店及度假村別墅 福建省廈門市 59.5% 23•20222027 20262122026223315,100,00017,100,0004 (i)投資物業 商業物業 廣東省東莞沙田 100% 44,167202633134,200,00038,700,000700,000800,000 莊士大廈 馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路 100% Pavilion KL29254,000195,0002942026331158,100,000307,200,0008111,576 64%5,500,00010,700,000 (ii)物業發展 弦岸 香港鴨脷洲平瀾街8號100% 4,32040,000271058878429,200,0001043,700,00034182,300,00034203,200,00020273311412 202732,600,000 主席報告書（續） (ii)物業發展 莊士廣場 遼寧省鞍山市 （莊士中國擁有100%權益） 莊士廣場毗鄰莊士•中心城，為莊士中國集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積為約39,449平方米。該地塊於莊士中國集團財務報告中列為「訂金」，淨賬面值為約人民幣93,000,000元（相等於約105,300,000港元）。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,193平方米之土地業權，故莊士中國集團一直與當地部門就有關土地面積減少進行協商。鑒於上文莊士•中心城一節所詳述的鞍山經濟疲弱市況，加上當地政府部門在政策及執行方面的不確定，莊士中國集團將繼續物色機會出售該項目。 其他 四川成都 莊士中國集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益，投資成本淨額為約人民幣112