庄士机构国际2024/2025 业绩报告

目錄2主席報告書34公司資料38榮譽主席、董事及高層管理人員之簡歷資料44企業管治報告書66環境、社會及管治報告書96董事會報告書110獨立核數師報告117綜合收益表118綜合全面收益表119綜合資產負債表121綜合現金流量表122綜合權益變動表123綜合財務報告附註217主要物業資料220上市公司債券資料223財務資料概要224股東週年大會通告 要點2025誠如2025年6月19日所公佈，本集團與一名獨立第三方訂立有條件協議，以代價約538,500,000港元出售香港深水灣香島道37號A屋。有關出售事項須經由本公司股東於股東特別大會上批准，該出售預計將於2025年9月完成。現金所得款項淨額將顯著加強本集團的現金狀況。誠如2024年5月9日所公佈，本集團與一名獨立第三方訂立協議，以代價約33,000,000美元（相等於約256,700,000港元）出售位於蒙古國之國際金融中心辦公大樓。該出售已於2024年6月19日完成。已收取現金所得款項淨額約254,000,000港元，並加強了本集團的財務狀況。回顧年度錄得出售收益淨額約25,800,000港元。誠如2024年12月13日所公佈，本集團與一名獨立第三方訂立協議，以代價約12,600,000新加坡元（相等於約71,300,000港元）出售位於新加坡之土地及工廠大廈。該出售已於2024年12月27日完成，已收取現金所得款項淨額約66,600,000港元。回顧年度錄得出售收益淨額約62,200,000港元。就鴨脷洲項目弦岸方面，已發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座之商舖。建築工程已完成，且已於2024年6月13日取得竣工入伙紙。預售已於2024年4月展開，合共有43個住宅單位推出市場銷售。截至本報告日期止，已售出29個單位，總銷售額約為143,500,000港元，而其中10個單位於截至2025年3月31日止財政年度內已交付予買家，並已確認為銷售收入。同時，本集團已出租12個住宅單位，以賺取租金收入。 331 032024/2025年業績報告 莊士機構國際有限公司就旺角合營企業項目ONE SOHO方面，已分別於2023年3月及2023年7月取得竣工入伙紙及完工證。截至本報告日期止，所有322個住宅單位已全部售罄，總代價約為2,200,000,000港元，其中213個單位已於上個財政年度交付予買家，總代價約為1,500,000,000港元。另有106個單位已於回顧年度交付，總代價約為700,000,000港元。此外有9個停車位亦已於本年度售出並交付，總代價約為13,800,000港元。寶珊道合營企業項目方面，本集團正將此物業發展為一幢建在基座上的八層高垂直住宅。該幢八層高的住宅將包括一個樓層高度為6米的豪華居住及就餐區、一層娛樂樓層及六層住宅套房樓層，樓層高度各至少為3.5米。該住宅的總樓面面積約為44,431平方呎，另設有一個面積約為5,400平方呎的花園以及約3,477平方呎的屋頂範圍。上蓋建築工程已於2024年7月竣工，且於2024年9月30日取得竣工入伙紙。該物業的外牆裝修及停車場的改善工程剛剛竣工。該項目的市場推廣工作正在進行中。就 結 志 街 重 建 項 目 方 面， 該 項 目 的 建 築 圖 則 已 獲 批 准， 可 興 建 一 幢 總 樓 面 面 積 約 為34,675平方呎的26層高商住大廈，包括住客會所設施及商舖。地基打樁工程已竣工。樁帽工程正在進行中，預計將於2025年第三季度竣工。•本集團現金儲備總額（包括債券及證券投資）為1,700,000,000港元，其中現金及銀行結存合共約1,600,000,000港元。•本公司權益持有人應佔資產淨值為7,612,700,000港元。•本集團之淨負債與資本比率降至15.8%。•本公司權益持有人應佔虧損自932,000,000港元減少36.6%至590,700,000港元。 本集團截至2025年3月31日止年度之收入減少至210,800,000港元（2024年：304,300,000港元），主要由於物業銷售減少。本集團之收入包括物業銷售收入44,100,000港元（2024年：141,600,000港元）、投資物業租金收入及其他收入141,100,000港元（2024年：137,600,000港元）、墓園業務收入21,300,000港元（2024年：18,300,000港元）、融資業務收入1,200,000港元（2024年：1,100,000港元）和證券投資及買賣業務收入3,100,000港元（2024年：5,700,000港元）。於回顧年度，因應物業市場的現況而使本集團錄得待發展物業及待售物業之減值撥備，故錄得毛利虧損35,500,000港元（2024年：142,100,000港元）。其他收入及收益淨額為收入淨額81,800,000港元（2024年：虧損淨額143,300,000港元），主要由於回顧年度錄得債券及證券投資之虧損淨額減少所致。其他收入及收益淨額的明細載於本報告第163頁附註7A內。年內出售一間附屬公司之收益25,800,000港元（2024年：無）為出售一間持有蒙古國投資物業的附屬公司之收益，本公司已於2024年5月9日公佈有關事項。本集團投資物業之公平值變動之虧損為442,700,000港元（2024年：326,800,000港元），主要由於本集團的投資物業公平值在當前物業市場下有所減少。來自已終止經營業務的溢利為56,300,000港元（2024年：虧損7,600,000港元）為出售持有新加坡土地及工廠大廈的附屬公司之收益62,200,000港元，並被於出售前年度經營貨品及商品銷售業務之虧損淨額5,900,000港元（2024年全年度：7,600,000港元）所抵銷。在成本方面，銷售及推廣支出減少至20,500,000港元（2024年：25,600,000港元），主要由於年內銷售活動減少。行政費用及其他經營支出為296,100,000港元（2024年：259,000,000港元），當中包括就位於中華人民共和國（「中國」）之發展 項 目 錄 得 減 值 撥 備 約78,600,000港 元（2024年： 無 ）。 若 不 計 及 該 撥 備， 行 政 費 用 及 其 他 經 營 支 出 約 為217,500,000港 元（2024年：259,000,000港 元 ）， 較 去 年 減 少 約16.0%。 融 資 費 用 減 少 至136,100,000港 元（2024年：158,900,000港元），主要由於年內利率及銀行借款水平下降。攤佔聯營公司虧損為2,800,000港元（2024年：2,200,000港元）。攤佔合營企業溢利為1,600,000港元（2024年：虧損8,300,000港元）。稅項抵免為23,100,000港元（2024年：14,500,000港元），主要由於年內錄得投資物業之公平值虧損產生遞延稅項負債之回撥。總 括 上 述 事 項 而 言， 截 至2025年3月31日 止 年 度， 本 公 司 權 益 持 有 人 應 佔 虧 損 為590,700,000港 元（2024年：932,000,000港元），虧損減少約36.6%。每股虧損為港幣35.31仙（2024年：港幣55.73仙）。由於本集團需預留足夠財政資源以提供營運資金予本集團各項目及業務，尤其是正值當前欠缺明朗的營商環境，董事會議決不建議派付截至2025年3月31日止年度之股息（2024年：無）。本年度並未派付中期股息（2024年：無）。 052024/2025年業績報告 06莊士機構國際有限公司 A.此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵 中 環 站 及 機 場 快 線 香 港 站 出 口。 該 物 業 土 地 面 積 約3,692平 方 呎， 總 樓 面 面 積（「 總 樓 面 面 積 」）合 共 約55,367平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為33,100,000港元。鑒於此地區有較多的新建物業落成，相應的租賃供應將會有所增加，租賃活動的競爭更趨激烈。本集團將更靈活地選擇租戶及租期，以保持其競爭力及增加租用率。莊士大廈香港干諾道中30–32號100% 此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平 方 呎， 總 樓 面 面 積 合 共 約103,070平方呎。近年來，本集團致力改善租戶行業組合，令廣場更受歡迎，並大大提升其人流。因此，來自該物業之租金及其他收入增加至約50,700,000港元。本集團將繼續探索更多租賃招商方案以進一步提高該物業之租金收益率。莊士倫敦廣場九龍尖沙咀彌敦道219號100% 08莊士機構國際有限公司A.該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水埗站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積 約3,920平 方 呎， 總 樓 面 面 積 合 共 約47,258平方呎。年內，來自該物業之租金及其他收入約為10,400,000港元。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積合共約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。鑒於目前的細價住宅物業市場下行，本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。步陞工商業大廈九龍深水埗元州街165號100% 此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。該物業於過往年度一直空置以進行翻新，並已於年內完成。於2025年6月19日，本集團與一名獨立第三方訂立有條件協議，以代價約538,500,000港元出售持有該物業的附屬公司。買家已以現金支付按金53,800,000港元。該出售須經由本公司股東於股東特別大會上批准，且該出售預計將於2025年9月完成。來自該出售的現金所得款項淨額將 顯 著 加 強 本 集 團 的 現 金 狀 況。本 公 司 已 於2025年6月19日公佈該出售之詳情，而載有更多出售相關資料之通函預計將於2025年8月15日或之前寄發予本公司股東。該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積合共約5,318平方米之商業物業。本集團已於2022年3月將該物業租予一名獨立第三方經營醫療中心，租期為10年，目前月租為人民幣714,000元，並可於每兩年遞增5%。A屋香港深水灣香島道37100% 號 092024/2025年業績報告 鵬大廈1至3層中國深圳市羅湖區100% 10莊士機構國際有限公司A.此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目原擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商舖/辦 公 大 樓， 包 括 辦 公 室 和 停 車 位， 以 及 配 備 設 於 基 座 之 商 舖。 上 蓋 建 築 工 程 經 已 平 頂， 由 於 新 型 冠 狀 病 毒（Covid-19），內部結構工程及外牆裝嵌工程因而暫停施工。於2024年5月9日，本集團與一名獨立第三方訂立協議，以代價約33,000,000美元（相等於約256,700,000港元）出售持有該物業之附屬公司。該出售已於2024年6月19日完成。已收取現金所得款項淨額約254,000,000港元，並加強了本集團的財務狀況。年內錄得出售收益淨額約25,800,000港元。本公司已於2024年5月9日公佈該出售之詳情，並刊載於本公司日期為2024年6月17日之通函。國際金融中心蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區100% 本集團在台灣之•居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積合共約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧年度內租金收入約為2,400,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。B.逸•居台灣台北市信義區100% 112024/2025年業績報告 12莊士機構國際有限公司主席報