庄士中国2024/2025 业绩报告

2主席報告書21公司資料26董事及高層管理人員之簡歷資料31企業管治報告書52環境、社會及管治報告書80董事會報告書93獨立核數師報告100綜合收益表101綜合全面收益表102綜合資產負債表104綜合現金流量表105綜合權益變動表106綜合財務報告附註187主要物業資料189上市公司債券資料192財務資料概要193股東週年大會通告目錄 主席報告書 要點2025本公司權益持有人應佔虧損為394,900,000港元。本集團於截至2025年3月31日錄得現金淨額263,500,000港元。本集團現金儲備總額（包括債券及證券投資26,800,000港元）為394,600,000港元，銀行借款為131,100,000港元。每股資產淨值為1.24港元。每股虧損為港幣16.83仙。於回顧年度，本集團收入為約86,000,000港元（2024年：90,600,000港元），包括如下：•於本年度的物業銷售額為約44,100,000港元（2024年：49,700,000港元），其主要為香港鴨脷洲弦岸已售物業完成交付之金額；•租金及管理費收入為約20,000,000港元（2024年：19,600,000港元）；•來自證券投資及買賣之收入為約600,000港元（2024年：3,000,000港元），其為來自債券投資之利息及其他收入；及•於中華人民共和國（「中國」）的墓園資產銷售額為約21,300,000港元（2024年：18,300,000港元）。 331 2024/2025年業績報告03 莊士中國投資有限公司04主席報告書（續）於回顧年度，主要因應物業市場的現況而錄得待售物業弦岸之減值撥備，故錄得毛利虧損48,500,000港元（2024年：117,000,000港元）。其 他 收 入 及 虧 損 淨 額 錄 得 收 入 淨 額 約18,900,000港 元（2024年： 虧 損 淨 額37,400,000港 元 ）， 包 括 銀 行 利 息 收 入18,400,000港元（2024年：38,500,000港元）及因於結算日按市值評估而產生之債券及其他投資虧損淨額8,500,000港元（2024年：71,300,000港元）。其他收入及虧損淨額的明細載於本報告第147頁附註7內。投資物業公平值變動錄得虧損234,300,000港元（2024年：76,100,000港元），主要源自本集團中國遼寧省鞍山市之投資物業（2024年：相同）。在成本方面，銷售及推廣支出約為20,500,000港元（2024年：25,300,000港元），主要為弦岸於回顧年度的銷售及推廣支出。行政費用及其他經營支出約為142,000,000港元（2024年：82,700,000港元），當中包括就位於中國鞍山市之發展項目錄得減值撥備約78,600,000港元（2024年：無）。若不計及該撥備，行政費用及其他經營支出約為63,400,000港元（2024年：82,700,000港元），較去年同期減少約23.3%。融資費用增加至約10,600,000港元（2024年：6,200,000港元），主要由於回顧年度弦岸竣工後利息資本化減少。攤佔一間合營企業溢利為約12,600,000港元（2024年：11,600,000港元）。稅項抵免為約27,700,000港元（2024年：10,000,000港元），主要由於年內錄得投資物業之公平值虧損產生遞延稅項負債之回撥（2024年：相同）。總 括 上 述 事 項 而 言， 截 至2025年3月31日 止 年 度， 本 公 司 權 益 持 有 人 應 佔 虧 損 為394,900,000港 元（2024年：320,700,000港元）。每股虧損為港幣16.83仙（2024年：港幣13.67仙）。面對目前欠缺明朗的營商環境，為保持穩健之現金狀況，董事會議決不建議派付截至2025年3月31日止年度之末期股息（2024年：無）。本年度並未派付中期股息（2024年：無）。 A.本集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。弦坊之總樓面面積（「總樓面面積」）約為24,375平方呎，為一幢兩層高的商業裙樓，設有16個商舖及12個商業停車位，其中9個商舖及若干停車位已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約2,900,000港元。本集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。於2025年3月31日，該物業以估值約168,000,000港元列賬。弦坊香港新界屯門業旺路100% 2024/2025年業績報告 05 莊士中國投資有限公司06莊 士•中 心 城 設 有 一 幢6層 高 的 商 業 裙 樓，總 樓 面 面 積 合 共 約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。鞍山經濟仍然疲弱，其中商業和租賃活動進展緩慢。於回顧年度，本集團已將若干住宅單位出租予多個租戶，租金收入總額約為人民幣600,000元（相等於約700,000港元）。本集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈的住宅單位。鞍山市正面臨嚴重的人口流失。根據政府統計數據，鞍山市持續錄得人口淨流出，突顯當地物業市況下滑及前景黯淡。住宅及零售市場均持續低迷，存貨滯銷，買家興趣有限，令出售或出租單位及商業裙樓的難度日益增加。鑒於市道疲弱，配備基本裝修的可資比較住宅單位售價約為每平方米人民幣3,000元至人民幣3,500元。即使以上述售價出售，成交宗數仍不甚理想。由於莊士•中心城的大部分住宅單位為毛坯房，未配備基本裝修，故應採用每平方米人民幣800元至人民幣1,000元的折扣。零售/商業市場方面，鞍山市核心零售區內有多個購物中心或酒店大廈閒置或荒廢，反映零售市場疲弱。消費能力偏低，加上網絡購物過度發展，導致眾多商場出現凋敝狀況。無論從人口下跌或商品房銷售量減少的角度來看，供需兩面均釋出負面訊號。因此，該物業於2025年3月31日的估值進一步降至人民幣莊士•中心城遼寧省鞍山市100%A. 2024/2025年業績報告07307,800,000元（相等於約329,400,000港元），其中商業裙樓為人民幣94,000,000元，雙子大廈為人民幣213,800,000元，使回顧年度內錄得投資物業公平值虧損淨額人民幣208,400,000元（相等於約225,000,000港元）。鑒於鞍山經濟及樓市疲弱，本集團將物色合適機會出售該項目。酒店及度假村別墅該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由本集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2025年3月31日，該等物業以估值人民幣383,200,000元（包括酒店估值人民幣171,200,000元及30幢別墅估值人 民 幣212,000,000元）列 賬。本 集 團 應 佔 估 值 約 為 人 民幣228,000,000元（相等於約244,000,000港元），而本集團所佔的總投資成本則約為人民幣128,500,000元（相等於約137,500,000港元）。福建省廈門市59.5%Xiamen Mingjia廈門佲家 莊士中國投資有限公司08A.於回顧年度，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門佲家鷺江酒店，以「鷺江•佲家酒店」經營業務。於本報告日期，另有5幢別墅出租予獨立第三方，且本集團正積極推廣餘下2幢目前空置的別墅，以賺取更多租金收入。該酒店及度假村別墅的每年租金收入合共約人民幣19,600,000元（相等於約21,000,000港元）。酒店及度假村別墅福建省廈門市59.5% 莊士中國投資有限公司10莊士•映蝶藍灣之一幢別墅於2024年3月30日，本集團與一名獨立第三方訂立買賣協議，以代價人民幣10,000,000元（相等於約10,800,000港元）出售該別墅。該出售已於2024年5月完成。本集團已收取現金所得款項淨額約人民幣8,800,000元（相等於約9,500,000港元）。根據本公司於2021年2月11日及2021年5月14日所公佈出售位於中國番禺區的物業項目之買賣協議，其中有一項遞延代價為人民幣25,000,000元（相等於約26,800,000港元），已由買方於2025年5月時向本集團支付。廣東省廣州市100%商業物業本集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2025年3月31日，該物業的估值為人民幣34,200,000元（相等於約36,600,000港元）。於回顧年度，該物業其中一層已出租予中國人壽東莞分公司作辦公室用途，租約已於2024年6月30日到期。另有一層及地面層已分別出租予獨立第三方作健身房及零售用途。每 年 租 金 收 入 總 額 約 為 人民 幣700,000元（ 相 等 於 約800,000港元）。本集團將繼續 進 行 招 商， 以 出 租 該 物業的空置單位。廣東省東莞沙田100%A. 2024/2025年業績報告本集團將物色合適機會出售其投資物業，以加強本集團的現金儲備及財務狀況。莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。於2025年3月31日，該物業的估值為158,100,000馬來西亞元（相等於約277,100,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約811馬來西亞元（相等於約1,421港元）。莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為63%，每年租金收入約為5,500,000馬來西亞元（相等於約9,600,000港元）。本集團將尋求適當策略以加快此項投資之回報。莊士大廈馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路100% 11 莊士中國投資有限公司12香港鴨脷洲平瀾街8號100%B.該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可 發 展 總 樓 面 面 積 約 為40,000平方呎。該物業已發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座之商舖。建築工程已完成，且已於2024年6月13日取得竣工入伙紙。預售已於2024年4月 展 開， 合 共 有43個 住 宅單位推出市場銷售。截至本報告日期止， 已 售 出29個 單 位， 總 銷 售 額 約為143,500,000港 元。 於 回 顧 年 度，已 完 成 出 售 之10個 住 宅 單 位 已 交 付予買家，相關銷售額為43,700,000港元， 並 已 在 本 集 團 財 務 報 告 中 確 認為收入。餘下19個住宅單位銷售額為99,800,000港元，預計將於截至2026年3月31日止財政年度完成交付。此外，截至本報告日期止，本集團已將12個住宅單位出租，每年租金收入合共為2,600,000港元，以從該項目賺取更多收入。弦岸 2024/2025年業績報告13以上所有圖片為室內設計效果圖。受物業市況下跌的影響，於回顧年度，本項目錄得進一步減值撥備約59,900,000港元（2024年：154,800,000港元）。本集團將密切留意香港物業市況，以適時推廣及銷售餘下住宅單位及商舖。 莊士中國投資有限公司14B.莊士廣場遼寧省鞍山市100%莊士廣場毗鄰莊士•中心城，為本集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。該地塊按歷史成本約人民幣167,000,000元（相等於約178,700,000港元）在本集團財務報告中列為「訂金」。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,193平方米之土地業權，故本集團一直與當地部門就有關土地面積減少進行協商。誠如上文莊士•中心城之討論所詳述，鑒於鞍山經濟及市道疲弱，以及當地政府部門在政策及執行方面的不確定，於回顧年度就該發展項目計提