2024中资企业不动产管理调研报告

前言 •尽管中国经济增速在全球主要经济体里依然名列前茅，但修复的速度较前几轮房地产周期都较缓。降本增效成为许多企业的运营重点，且预计还将持续一段时间。•企业业务缩减、招聘岗位冻结和裁员、削减非必要的日常运营开支已成为不少企业降本的主要途径。但面对经济增速放缓、国际局势的不确定性和更为激烈的来自对手的竞争，精明的企业早已从“求生存”阶段进入到“谋发展”和优化存量管理阶段。当然这并不意味着降本不重要（我们的访谈结果也印证了这一点），但若一味追求降本而不重视提质增效，企业发展势必将走入困境，例如服务品质降低、在职员工工作量和心理压力的增加，以及创新性降低而被竞争对手抢占业务新增长机遇。•为何不先增效，后降本？在物业管理领域，应用BIM技术可以最大程度实现项目信息集成共享，提高已有信息的利用效率，给项目运维管理带来便利——类似地，企业对不动产实行集中化管理，借助数字化管理平台，及时优化策略，能够显著减少在这类非核心业务上所花费的时间和人力成本，实现提质增效并控制风险。也就是说，在增效的同时也已实现了降本。降本并非一定能增效，但增效定能推动企业长期良性发展。•第一太平戴维斯研究部与战略客户服务部携手，对各行业标杆中资企业开展一对一访谈，深入探索企业不动产（CRE）集中化管理现状，挖掘潜在优化空间，并为更多大、中、小企业管理提供借鉴，实现从增长到增效的升级。 目录 01主要发现 主要发现 02访谈结果 组织架构分散，部分企业人均职场管理数量达百 仅少数专职团队的组建时间长达10年以上，但欣喜的是，出于企业主受跨国公司管理经验启发、企业发现管理不足等原因，不少受访企业已经历了0→1的阶段，为企业不动产专业化管理带来契机。而一些规模化企业的管理人员虽有专业意识，却迟迟未组建专门团队，原因包括不受决策层重视、业务导向、成本效益，以及非市场化因素等。 鉴于不动产管理工作的繁琐性，多数受访企业在组织架构设置上较为分散，一人多职情况普遍。设有独立企业不动产部门的企业数量占比仅为36%，这一数字已包含虽有独立团队但架构上仍归属行政大部门；倘若不计入，这一数字仅为18%。 多数受访企业不动产相关的雇员人数已较稳定，且短期内大幅增员的可能较小。成长期企业仍处于边组建边探索阶段，另有一些企业近年因降本、不动产新增需求减少导致中后台岗位的削减/冻结。 几乎所有的受访企业在费用归属方面实行分摊制，即成本中心的概念，多由行政先付，再按区域及工位分摊成本分摊至业务线。这也是企业执行高效管理的最优方式，尤其涉及多条业务线需求的综合场地。 虽然整体占比有限且命名方式不同，独立企业不动产部门在组织架构上平行于公司的行政、采购部门，配以充足的专职人员。员工之间的职能划分清晰，且能够不定期以提效为原则进行架构优化。 专职团队规模整体来看十分有限，超一半受访企业的团队少于20人。对于办公点布局较多的金融企业，人均职场管理数量多达百，这对有限的管理人员专业度提出了更高要求，相应地，服务外包程度也更高。 不动产管理集中度较高的企业占比不足七成 由总部统一管理、企业不动产管理集中度较高的企业数量占比65%，相应地，团队组建时间也更久；35%的受访企业集中程度为初级或分散。然而出于提效考虑，一些企业不动产集中化程度已较高的企业，对于当地小体量项目仍会给到区域决策权，但大体量项目仍由总部决策。 集中度系相对概念，且具主观性。若将选择“初级”的受访企业放到各自所在的产业领域，集中化程度显然已在行业前沿。受访者在衡量集中程度时也会带有主观性，或认为企业不动产工作相较于一些成熟的跨国公司而言仍有较大提效空间——这些受访企业人均职场管理数量都相对较高。 关于选址决策权和财务支出权 选址决策权的受访结果相对均衡，占比均在20-30%，这在较大程度上取决于企业文化和CXO的管理风格。代表需求端的“业务线决策”和包括“业务线与老板”、“业务线与行政”在内的“共同决策”各占30%，稍高于“老板决策”（25%）；代表执行端的“行政/企业不动产决策”占比15%。 因企业近年更关注降本，导致部分受访企业的决策权从业务线决策转变为更偏行政/企业不动产决策。 普遍而言，财务端仅把控前期预算和后期成本控制，在立项、审批阶段介入但不参与选址决策。在一些得到管理层充分授权的受访企业，设有地产财务、地产法务专岗，确保企业不动产全流程管理的专业、效率和质量统一。 企业不动产重要工作之一：选址 如何敲定选址方案？ 选址过程中有哪些约束？ 退租也需走审批流？ 总成本、人均面积是多数受访企业选址的主要约束。同时我们也发现部分企业业务线的房地产成本与业绩收入挂钩，虽能起到激励，但易导致部门之间“贫富不均”的局面。考虑到经济不确定性和业务发展短期存在不稳定性，决策层应综合考量，勿要一味追求“高大上”的办公场地，而应重视产业集聚，将成本效益最大化。 一些受访企业的集中度虽相对分散，但针对选址的决策，已组建空间方面的内部专家团队，由各职能部门或区域层面的“一把手”组成。专家小组基于成文的标准，结合当下时期企业的优先关注点划分权重、进行打分。 是。与上图呈现的新增选址需求自下而上得到解决相反，退租需求的提出多自上而下，且同样需经历类似的标准审批流程，期间也同样需要顾问公司或自行对接业主方商谈退租条件。 企业最关注降本增效，员工关注度分化明显 降本增效以绝对高关注度排在首位，合规、员工满意度紧随其后。 合规对于国企央企、涉及个人信息保护或数据安全的特定行业的重要性在绝对首位。 一些在员工满意度和体验选择“一般关注/4分”的受访企业表示，其销售部门与中后台部门的关注度仍有差异。可见这一指标在很大程度上取决于企业文化和职能部门。 科技驱动型企业占到所有受访企业数量的80%，但这类企业并未在数字化平台上给较高分数，主要是因为多数已有运营成熟的自研数字平台。部分企业因企业不动产管理体量有限，因此暂未考虑数字化，但是需要注意的是，待企业不动产达到规模，数据量更庞大，搭建数字化平台的难度也会更复杂、周期也更长。数字平台可作为前期一次性投入，长远来看有益提高运营效率、降低出错率。 多数受访企业的不动产管理工作由非专业出身的员工负责，或尝试雇佣专业不动产管理领域人士后因流动率高不得不放弃这一策略。考虑到高强度工作量和岗位稳定性的重要性，加上需要跨部门和多供应商的沟通协调，多数企业选择企业文化认同感更高的经验人士，但不少企业仍期待企业文化认同与专业提升兼得。 事实上，所有优先项之间相互关联，企业无论致力于哪一点，都能对其它产生积极作用。譬如专业提升、数字化平台带来的数据准确性能降低合规风险，低效或闲置资产处置、快速交付/节省时间成本是企业降本增效的有利途径。 合规维持高关注，快速交付曾是高优先级 高关注（6-7分）与低关注（0-1分）企业数量占比 在降本增效上选择“最关注/7分”和“很关注/6分”的企业数量占比高达90%，没有受访企业选择“不关注/0分”或“低关注/1分”，可见开源节流是多数企业当下的运营主基调，以确保盈利。员工满意度关注程度分化明显。更注重利润与效益的“实干型”企业不愿在员工满意度和体验上过多投入，因绩效带来的薪资福利自然会令员工满意；而以某互联网大厂为代表的部分大型企业长期看重员工满意度，也是企业吸引人才的重要手段。 过去3-5年间，哪些优先级发生了显著变化？ 除公司属性和文化，企业发展阶段决定了不同时期关注点的排序。3-5年前，多数受访企业的诉求是快速交付，如今受外部环境不确定和业务增长放缓影响，除非增加新业务/收购或衍生新场地需求，谈退租、灵活剩余场地租期、办公使用整合是众多企业的年内工作重点。仅海外市场和少数处于业务扩张期的企业对快速交付的诉求较高。企业专业形象、员工关怀曾是企业作为人才吸引的一种方式，如今由于裁员、岗位冻结令其重要性不如以往。 合规的关注度始终位列前茅，尤其是国企、央企及关键经济领域。降本增效优先级曾置后或不关注，如今渗透企业运营各个方面，其中不少受访者提到了办公家具利旧。而对于始终看重性价比的成本敏感型企业，从过去单纯关注租金、装修等有形成本，到现在还需关注流程、时间等无形成本。 员工满意度和体验到底重不重要？ 员工满意度的测量 企业重视程度差异大 •研究范畴包括员工对办公空间、企业数字化系统、服务外包等所有企业不动产相关及辅助不动产工作开展工具的满意程度和友好程度，是个相对的概念，其高低取决于与员工期望之间的对比。也正因为这一指标具有主观性、无标准，且在多数情况下不直接影响企业产出，导致企业对其重视程度不尽相同，甚至差别悬殊。 •通过问卷调查、员工反馈等方式进行，一些重视程度较高且得到管理层较大授权的企业定期开展；•重视这一指标但尚未对其进行量化的企业存在的问题和顾虑包括：投入产出比/企业需求与资源不匹配；问卷标准、标准化流程制定；结果披露：是否披露？披露范围？责任人在谁？披露对象是谁？调研真实性：为避免直接调研导致调研真实性下降，企业可考虑聘请第三方调研机构以打消员工顾虑。 关注度较过去有提升，但与预期仍有差距 •虽然一些企业对该指标一般关注（打分3-5分），但较过去已有提升，这主要是由于企业员工愈加年轻化，企业领导层意识到其对办公场所健康的要求更高，尤其是在新设办公场所的考量；•不同于国内企业的整体反馈，海外雇员注重工作生活平衡和员工满意度，导致这一指标在海外市场的优先级颇高；•理想与现实的差距：部分企业虽名义上最注重，但屈于现实，实际操作层面仍以降本为目标；•个人与集体的差距：对企业不动产管理工作者个人而言，数字化平台的重要性较高，在帮助工作提效的同时，也能够确保工作准确性、合规，然而受限于企业管理层授权。 在成本与效率之间寻找平衡点 为实现以上优先关注的战略，企业面临的主要挑战是？（0无挑战，1低挑战→7最挑战） 资产类型多是诸多大型企业不动产管理工作者的挑战，也是企业规模化发展后的必然结果，出于业务需求和员工配套，不动产类型包括但不限于办公、研发、厂房、公寓等；专业门类多也意味着不同职能部门利益协调的难度大、工作琐碎；决策实权在业务线/终端用户导致协调工作不易。这类问题较为理想的解决办法是领导层先授权，再制定标准和流程，同时清晰划分部门之间的权责利益，最后按标准实行。 企业的做法得到启发。但是这点未来一旦得到突破，其它例如部门之间协调难度大的问题即可改善。人才资源等专业储备缺乏与管理层授权的痛点程度相当。一方面难以招到真正契合企业需求的不动产管理专门人才，另一方面也与授权有关，尤其是年内闲置面积的处理、缩租退租的违约条件均需人力与业主一对一谈判，工作量巨大。 效率；因边际效应递减，仅在前期/阶段性投入等。建议企业初步评估投入产出比后，从局部工作的使用开始试点，再根据助企提效程度来决定是否扩大使用面。精明的企业为同时确保供应商的服务质量和实现成本效益最大化，根据供应商在不同服务领域不同区域的优势择优采购。在供应商匹配程度上“无挑战”的企业能够因地制宜或十分善于管理供应商。 外部环境的多变和不确定对金融、进出口等国内关键经济领域影响较大，包括人民币兑美元汇率的波动、行业政策与监管等。数字化工具虽未形成高挑战，但浮现出一些共性问题。例如企业各个自研平台未相互打通降低 管理层未充分授权是较多高度集权企业不动产管理工作者的挑战。该局面难以短时间内改变，需要得到CXO理解和授权的契机，或从对标企业/跨国 管理层授权是企业不动产工作高效开展的重要因素 高挑战（6-7分）与低挑战（0-1分）企业数量占比 受访企业在管理层充分授权这一点上的差别较大，选择“高挑战/6-7分”和“低挑战/0-1分”的企业数量合计占到85%，即出现两极分化。 值得注意的是，得到充分授权的企业在其余方面尤其是一些更容易标准化的指标上（例如数字化工具、资产类型多、供应商匹配程度等）没有挑战。 定期战略会议是企业长期成功和持续化发展的关键 75%的受访企业定期或不定期开展不动产管理战略会，多以半年到一年+非固定的