2023年冷库租赁市场分析报告

国家部委冷链仓储政策统计 《“十四五”冷链物流发展规划》印发已过去两年，“十四五”时间已过半，年末盘点今年各大部委公布的提及冷链的物流、农产品、经济发展等方面的各类政策文件，助推冷链物流高质量发展。 国家部委重点冷链仓储政策-金融补贴类 由国家发展和改革委员会发布 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，规范城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理，提高中央预算内投资使用效率，更好发挥投资引导带动作用，根据《政府投资条例》和中央预算内投资管理相关规定，2023年12月22日，国家发展和改革委员会对《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》进行了修订，明确了支持范围、申报条件及工作要求。 由财政部、税务总局联合制发 为落实国务院常务会议决定，促进物流业健康发展，2023年3月26日，财政部、税务总局联合制发了《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（2023年第5号）规定“自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税”。 国家部委重点冷链仓储政策-金融补贴类 由国务院办公厅发布 为推动我国普惠金融发展、金融服务覆盖率，2023年10月11日，国务院发布了《国务院关于推进普惠金融高质量发展的实施意见》。 由人民银行、交通运输部、银保监会联合发布 2023年2月13日，人民银行、交通运输部、银保监会联合印发《关于进一步做好交通物流领域金融支持与服务的通知》，助力交通物流业高质量发展和交通强国建设。《通知》强调，做好交通物流领域金融支持与服务，推动交通物流提档升级，帮助市场主体健康发展，是践行金融工作的政治性、人民性的重要体现。金融部门要用好用足各项政策工具，加大金融支持力度，助力国民经济循环畅通、产业链供应链稳定，促进交通物流与经济社会协调可持续发展。 超15个省份政府涉及发布（不完全统计） 随着预制菜首次写进中央一号文件，各地政府纷纷发力，通过政策支持、资金补贴的方式支持当地预制菜产业发展！ 国家部委重点冷链仓储政策-产业规划类 由中共中央国务院办公厅发布 2024年2月3日，《中共中央国务院关于学习运用“千村示范、万村整治”工程经验有力有效推进乡村全面振兴的意见》（即2024年中央一号文件）正式发布。其中提到，优化农产品冷链物流体系建设，加快建设骨干冷链物流基地，布局建设县域产地公共冷链物流设施。 由中央财办等九部门联合发布 2023年8月14日中央财办等九部门联合印发了《中央财办等部门关于推动农村流通高质量发展的指导意见》，提出了加强农产品仓储保鲜冷链设施建设、加快补齐县乡村物流设施短板、合理优化商贸流通设施布局、推动城乡流通深度融合、强化农村流通数字赋能、培育农村流通龙头企业、完善农村流通标准体系、加强农村流通领域市场监管等重点任务，明确完善相关财税金融支持政策和强化土地、人才支持，并要求把农村现代流通体系建设作为五级书记抓乡村振兴的重要内容，加强组织实施。 国家部委重点冷链仓储政策-产业规划类 由国家发展和改革委员会发布 2023年6月，国家发展改革委发布2023年国家骨干冷链物流基地建设名单，25个国家骨干冷链物流基地分别位于：天津滨海新区东疆综合保税区、河北秦皇岛、内蒙古通辽、黑龙江齐齐哈尔、江苏南京、浙江台州、安徽宿州及阜阳、江西南昌、山东烟台及潍坊、河南新乡及漯河、湖北襄阳、湖南衡阳及永州、广东湛江、广西防城港、重庆巴南、四川绵阳、陕西西安、甘肃张掖、新疆阿克苏及喀什、兵团阿拉尔。 由农业农村部、国家发展和改革委员会等部门联合发布 2023年6月，农业农村部联合国家发展改革委等部门制定印发《全国现代设施农业建设规划（2023—2030年）》，这是我国出台的第一部现代设施农业建设规划，对促进设施农业现代化具有重要指导意义。规划中提到要建设以仓储保鲜和烘干为主的现代物流设施，强化设施农业产业链的配套建设,重点提升粮食产地烘干能力,完善产地仓储保鲜冷链物流设施,有效减少粮食和“菜篮子”产品的产后损失和流通环节浪费,为构建双循环新格局提供有力支撑。 国家部委重点冷链仓储政策-产业规划类 由农业农村部办公厅发布 2023年7月11日，农业农村部办公厅对外发布《关于继续做好农产品产地冷藏保鲜设施建设工作的通知》，明确完善产地冷藏保鲜设施网络，围绕重点镇和中心村，支持相关主体根据产业发展实际需要，合理建设通风贮藏库、机械冷库、气调贮藏库、预冷及配套设施设备等产地冷藏保鲜设施和商品化处理设施设备，不断提升设施综合利用效率。 由国家发展和改革委员会、自然资源部联合发布 2023年7月，国家发展改革委、自然资源部联合印发《关于做好第四批示范物流园区工作的通知》，确定第四批22家示范物流园区名单。相关园区主要分布在城市群和都市圈范围，适应国家重大发展战略需要，基础设施先进、服务功能完善、运营效率显著、社会贡献突出，为全国物流园区建设树立了标杆，发挥了示范带动作用，以点带面提升了全国物流园区规划、建设、运营、管理和服务水平，有力推动“通道+枢纽+网络”的现代物流运行体系加快形成。 国家部委重点冷链仓储政策-标准规范类 由国家发展和改革委员会、市场监管总局联合发布 2023年3月8日，国家发展改革委、市场监管总局发布了《关于进一步加强节能标准更新升级和应用实施》的通知，其中要求持续推进节能标准更新升级和应用实施，支撑重点领域和行业节能降碳改造，加快节能降碳先进技术研发和推广应用，坚决遏制高耗能、高排放、低水平项目盲目发展。 由农业农村部、国家标准化管理委员会、住房和城乡建设部联合发布 2023年8月15日，农业农村部、国家标准化管理委员会、住房和城乡建设部联合印发了《乡村振兴标准化行动方案》要求到2025年，农业高质量发展标准体系基本建立。制修订农业领域国家和行业标准1000项，与国际标准一致性程度显著提升，构建现代农业全产业链标准体系30个。乡村建设标准体系初步形成。 国家部委重点冷链仓储政策-信息化、数字化引导类 由中共中央、国务院办公厅发布 中共中央、国务院2023年2月印发《质量强国建设纲要》提出，建设质量强国是推动高质量发展、促进我国经济由大向强转变的重要举措。其中提出要加快产品质量提档升级，加强农产品食品药品冷链物流设施建设，完善信息化追溯体系，实现重点类别产品全过程可追溯。提高现代物流、生产控制、信息数据等服务能力，增强产业链集成优势。 由中央网信办、农业农村部、国家发展和改革委员会等联合发布 2023年4月，发布《2023年数字乡村发展工作要点》，续推动农村基础设施优化升级，支持农产品供应链体系建设，实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，加快推进冷链物流数字化改造升级。 由中共中央、国务院办公厅发布 2023中央一号文件，2月13日，《中共中央国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》发布，培育乡村新产业新业态。深入实施“数商兴农”和“互联网+”农产品出村进城工程。 链库平台现拥有全国不同地区、不同类型的冷库数量超过21000个，注册用户突破250000，日活量达3000+，已形成全国最大的冷库动态地图和数据库。依托庞大的信息资源，链库平台可帮助冷链行业用户快速建立覆盖全国的冷链物流送达能力。 2023年经营性冷库求租数据分析 据链库大数据中心数据分析： 2023年链库平台全国冷库求租面积约280.9万平方米，同比2022年冷库求租需求总量增长5.76%，冷库市场行业需求增速略有回落，但仍保持增长势头。 商户用仓需求中，货量小、零仓托管及配送需求的情况明显增加，促使库方从单一仓储服务模式向仓储、干线运输、城市配送、一件代发等多样化增值服务转型。 华北、华东、华南等地区的一二线及沿海发达地区和城市，四川、河南等中西部核心城市圈仍是冷链仓储需求的主力，但江西、河南、湖北、广西等省市新增冷库体量同样可观，冷链服务与基础设施升级浪潮正稳步向二线城市扩展。 据链库大数据中心数据分析： 从求租地域分布来看，华东地区冷库求租占比最大，达54.13%，其次是华北地区17.08%，以及和需求活跃的华南地区，三个地区总占比达到了84.79%。 从不同需求方企业类型来看，连锁餐饮、生鲜电商的冷库需求持续增长，表现活跃，预制菜行业发展迅速。除冷库地理位置、价格外，冷库资质证照合规、能提供多温区服务（冷冻为主，配套干仓、冷藏、恒温库、加工车间），也成为许多用户的考虑因素。 2023年经营性冷库出租情况分析 政策强力支持、资金大举进入和电商、预制菜等热点刺激下，各地区今年都有新建高标冷库项目投入市场运营，据各方调研数据，推算2023年新建冷库容量预计将超过2320万立方米。（仅供参考！） 但随着有关部门对冷库市场监督力度加大、冷链供应链产业结构升级，带来对冷库需求标准的提高，新的高标仓冲击市场下，各地区原有资质证照不全、硬件设施设备老旧或不达标的冷库也面临停工停产、改造整顿甚至拆除。冷库市场新老基础设施汰换，总体实际投入运营的冷库增量有限。 2023年经营性冷库出租情况分析 从区域分布来看：华东、华中、华南地区冷库出租面积占比排名靠前，尤其是安徽、江苏、上海、河南等地区冷库出租面积较多，也说明了目前我国冷库资源主要集中在东部、华南和中部地区，一方面是这些地区冷链需求量大，带动冷库的需求量大，另一方面基础设施较为完善，冷库资源较多。北部和西部地区冷库资源相对较少，未来随着国内冷链基础设施的完善，这种局面将会得到改善。 2023年冷库供需情况对比 2023年冷库供需对比： 1、整体呈现供应略微大于需求现象，部分区域需求高于供应；2、传统冷冻仓储功能为主的冷库市场竞争激烈，而为城市配送、电商服务的高标多温仓更受市场青睐，成为新建冷库的项目的主流选择。3、冷库资源与需求量仍呈现出东部（沿海）地区较为集中态势，冷库供需空间分布不均等问题仍然存在；4、冷库求租需求仍然集中在消费端，但逐步向产地端延伸，随着产地端冷链基础设施逐步完善，冷链市场下沉成为必然趋势。 2023年经营性冷库出租情况分析 链库大数据中心调研数据显示：全国主要城市经营性冷库平均空置率为22.5%，部分地区如重庆、天津、南昌、武汉等地区冷库空置率30%以上。 2023年主要城市冷库仓储价格行情参考 2023年部分地区冷库仓储价格变动分析 链库对冷库企业不完全调研统计： 2023年市场需求增长放缓，新增冷库项目投入运营，部分地区冷库仓储服务市场的竞争加大，不少城市冷库打起价格战，北上广深地区冷库价格仓租价格下跌20%~30%； 2023年以来部分生鲜电商业务进行调整、进口冷链食品消杀政策取消以及新增项目加入赛道等因素，特别是上海、天津地区高标冷库租金增速放缓，严重下跌； 另冷库需求因区位、周边基础设施、产业集聚呈现较明显的区域性差异，并对客群定位、产品设计产生重大影响，为满足不同类型租户快速增长的用库需求，部分运营商通过干仓改造冷库来承接租户需求，从而也影响冷库租金的波动。 常见冷库事故原因及预防 常见冷库事故原因 以上冷库事故大部分是废弃冷库拆除、冷库杂物清理过程中违法电焊施工、库内线路老化引起火灾及坍塌事故。除此之外，很多冷库依然存在冷库设计不规范、消防设备配备不足，工作人员防范意识不强和管理不到位等安全隐患。 如何避免同类型事件的上演？ 一、加强冷库行业安全监管力度，提高冷库防火等级，加强冷库安全防火意识； 二、提高冷库行业质量标准使用，使用A级冷库保温防火材料，逐步淘汰B级冷库保温防火材料； 三、提高冷库市场准入标准，使不合规企业退步退出市场； 四、鼓励冷库制造企业技术创新，创新冷库行业技术，以科技创新带动全行业发展； 五、冷库的建设施工必须符合《建规》、《冷规》等相关安全规范要求，用标准化、数字化、模块化等全新的冷库建筑理念替代原有冷库类建筑的