2024年11月上海租赁住房市场分析报告

城市测量师行定期监测上海集中式租赁住房市场，包括市场化运营的长租公寓以及政策性的保障性租赁住房、公共租赁住房，帮助大家了解租赁住房市场行情，欢迎持续关注~ 01租赁住房市场运行情况 据上海市房屋管理局网站公示信息（截至2024年11月31日）显示，2024年7月1日至11月31日全市共有12个纯租赁住房项目获发交付许可证，分布在奉贤区、浦东新区、闵行区、普陀区、青浦区、长宁区及静安区7个行政区内。 2023年上海共交付纯租赁住房项目226万平方米，今年相较去年整体施工进度放缓，前11个月交付面积约133万平方米，约为去年的60%。在租房高峰期的3-5月以及7-8月，月均交付面积相对较多。 从区域分布来看，2021年至今全市大部分交付的R4类租赁住房项目位于浦东新区和闵行区；松江区总量位居第三。从2024年的交付情况来看，闵行交付面积最大，浦东新区紧随其后，松江区、普陀区、青浦区、长宁区、黄浦区、奉贤区、徐汇区以及静安区也有小体量项目交付。 02个案分析 ——金 桥 工 业 园 区 上海金桥工业园区，作为国家级开发区，凭借其强大的产业集聚效应，吸引了众多企业和产业人才。在政策扶持和市场需求的双重推动下，该区域的长租公寓市场展现出了规模的稳步增长和产品的多样化发展。这些长租公寓不仅为园区内的企业和人才提供了稳定的居住解决方案，而且通过优化居住环境，促进了产业与城市的深度融合，为实现区域的宜居宜业目标做出了积极贡献。 高端代表：金桥博乐诗全套房酒店公寓 地址：新金桥路1568号 ●项目基本信息介绍 ①主要户型价格： ③项目环境： 受楼层、面积、朝向等因素影响，金桥博乐诗全套房酒店公寓目前年租价格区间约为7500-12000元/月。项目周边无高端住宅小区，对于金桥工业区内及周边追求高品质居住环境和完善服务设施的租客来说，具有一定的吸引力。 中端代表：悦樘（悦樘碧云店） 地址：浙桥路99号 ●项目基本信息介绍 ①主要户型价格： ②其他费用与设施情况： ③项目环境： 悦樘（悦樘碧云店）的月租金在2300-3700元之间，与周边中低端住宅小区相比并无显著优势。不过，项目提供“管家式”服务，包括家具家电损坏的免费维修，这对于追求生活便利的租户来说便利性较高，因此租赁情况尚可。 低端代表：9号楼公寓（浦东金桥工业园店） 地址：宁桥路825号 ●项目基本信息介绍 ①主要户型价格： ③项目环境： 9号楼公寓（浦东金桥工业园店）提供的全部是床位房，床位月租金在700-1000元不等。该项目以其实惠的价格和基本的生活设施，为园区内的低收入工人及初入职场的年轻人，提供了基础的住宿选择。 03近期政策及动态 近期政策 自然资源部： ●全力保障配售型保障房项目用地： 11月26日，自然资源部宣布，全国65个城市全力保障配售型保障房项目用地，其中35个试点城市和30个扩围城市的建设任务已落实至全部270宗土地。首批建设任务涉及土地面积约7258亩，预计可建住房11.04万套，其中87%的土地面积已确定建设单位；第二批任务涉及土地面积约3169亩，计划新增3.89万套住宅，78%的土地已确定开发商。扩围城市建设任务涉及土地面积约2723亩，可建住房2.3万套，84%的土地已完成与建设方的合作确认。 央行： ●保障性住房再贷款出资的比例上调： 9月24日，在国务院新闻办举办的发布会上，央行介绍金融支持经济高质量发展有关情况，为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。 中央政治局： ●促进房地产市场平稳健康发展： 7月30日，中共中央政治局召开会议，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 上海市房屋管理局： ●新出让土地的商品住房用地需配建5%保障房： 10月8日《关于本市保障房配建的实施意见》通知发布，《意见》称，凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目（租赁住房建设项目除外），均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障房及相应产权车位；鼓励保障对象较多的区域进一步提高建设项目的配建比例。配建的保障房应无偿移交区政府指定机构用于住房保障，并在建设用地使用权出让条件中予以明确。配建的保障房应与商品住房建设项目一并规划设计，其建筑外形、风格、色彩与品质应与商品住房基本一致，保持总体和谐，并共享商品住房建设项目的公共配套设施、公共停车位和公共通道。 ●保障性租赁住房作为城市住房体系建设的重中之重： 7月31日发布《本市加快发展多层次保障性租赁住房体系》，把发展保障性租赁住房作为城市住房体系建设的重中之重；让新市民、青年人“租得到、租得近、租得起、租得稳、租得好”；创新打造“新时代城市建设者管理者之家”“一张床”示范项目；健全工作机制，完善政策体系，确保保障性租赁住房工作高效有序推进；加强统筹、攻坚克难，持续推动保障性租赁住房更好更稳发展。 近期市场动态 ●华为1.5万套自建人才公寓落户上海青浦 11月29日，华为打造的上海西岑单身公寓正式亮相，该公寓项目将提供近5500套房源，是华为自建的租赁式公寓，旨在为即将入驻青浦的华为科研人才提供舒适的居住环境。目前华为的上海朱家角一期、二期人才公寓已在建设中，未来将是上海最大规模的科研人才公寓，建成后力争满足1.7万多名人才的住宿需求，房源规模达到1.5万套。 ●雅阁酒店集团签约侨福集团，雅阁公寓进驻上海芳草地 7月9日雅阁酒店集团与侨福集团正式签约。此番合作，国际高端服务式公寓——“雅阁公寓”将被引进上海侨福芳草地项目。据了解，该项目将助力进一步完善区域多元化设施配套，推动周边地区产业多元化发展，打造上海地标性文旅综合体。雅阁公寓品牌也将以国际高端服务式公寓的全新姿态，展现在上海高端文旅住宿业市场。 ●万科泊寓上半年新项目拓展1.5万间，比去年同期增长85.3% 数据显示，万科上半年在租赁住宅方面继续保持行业领先优势。泊寓GOP利润率达到90.1%，同比提升1.3pts，新项目拓展达1.5万间，比去年同期增长85.3%。泊寓在大型租赁社区类项目上也建立了突出的产品优势和社群口碑，厦门海湾社区体量4044间，开业后连续16个月月均签约500间，实现出租率100%。 ●上海城璟·松江中山社区开业 7月8日，松江标杆宿舍型保障性租赁新社区——城璟·松江中山社区开业。作为青云1.0宿舍型产品首个落地的项目，社区内共建有438间多人间宿舍（配备四人间、六人间等多种户型）与2722张床。 04总结与展望 2024年，尽管租赁住房项目的入市节奏有所放缓，但市场上待租房源量依然充足，仍对租金水平和出租率形成压力，尤其在产业发展相对滞后的区域，出租率已难以保持在80%以上。随着2025年春节的临近，租赁住房市场的传统淡季也悄然提前。在退租人数增加和租房需求减少的共同作用下，长租公寓的空置率急剧攀升，给上海市场带来额外的短期冲击。面对这一局面，众多租赁住房项目在年底推出各种促销措施，如提供15个月租期享85折租金优惠或减免水电费用。此举旨在吸引租客，或能缓解过年期间高空置率的难题。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2024年12月16日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10,11,15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988