4月房企销售&货值数据点评：以销定投特征凸显

2024年4月TOP50房企销售金额2053亿元，同比下跌47%，跌幅较上月走阔4pct，整体来看市场仍处于调整期。根据克而瑞数据（下同），以累计权益销售额为口径统计房企销售情况，4月单月TOP50房企累计权益销售额环比下跌17%至2053亿元，与2023年8月规模基本持平，同比跌幅较3月进一步小幅走阔4pct至47%。其中央企/国企/民企销售额分别为1025亿元/420亿元/609亿元，分别同比下跌40%/42%/57%，央国企占比较上月下滑6pct至70%。1~4月TOP50房企累计权益销售额为7197亿元，约为2023同期的52%。 各线房企销售规模整体收缩，单月百亿阵营数量回落至6家。以1~4月累计权益销售额对房企进行排序，TOP10/TOP11~30/TOP31~50房企4月单月销售额分别下滑43%/50%/53%。从绝对规模看，4月单月权益销售额超百亿的房企共6家，低于2023年月度均值。 在谨慎投资的策略指导下，房企拿地规模严重分化，头部房企成拿地核心主力，销售百强房企1~4月TOP10拿地金额占比57%。1~4月新增土地货值TOP50房企累计新增5475亿元，同比下跌16%，其中央企/国企/民企分别新增1950亿元/2571亿元/955亿元，央国企占比为83%，且50家房企中12%未进入一季度TOP100，54%在4月单月未拿地，仅剩34%拿地规模相对稳定。结合销售，全口径销售额TOP100房企拿地销售比为0.16，且有近七成房企前4月未拿地，而TOP10房企拿地金额占比57%，可见拿地高度集中于头部房企。 房企的销售和拿地数据、城市的销售与供地数据预期将呈现出更高的一致性，直至调整到位达到新的均衡。从房企销售和拿地数据显示，大量房企前4月表现为暂停拿地或仅小规模拿地表，而销售更具韧性的头部房企拿地更稳健，坚持在战略区域布局，拿地与销售的关联度紧密提升；而在城市上，自然资源部新规对于商品住宅去化周期过长的地区给出相关供地规模控制的要求，致使销售表现成为供地的前置条件之一，也将带来城市销售和供地数据的高度统一，尤其是当前库存去化周期已经大于18个月的城市。展望5月，各地政策优化调整的力度和密度将成为销售市场的关键变量，考虑到2023年同期的基数相对较高，且“金三银四”已过，市场对于新政需要一定的接受与反应时间，预期5月销售仍将呈现修复中的状态。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 图1：4月TOP50房企权益销售额同比下跌47% 图2：4月TOP10房企权益销售额同比下跌43% 图3：4月TOP11~30房企权益销售额同比下跌50% 图4：4月TOP31~50房企权益销售额同比下跌53% 图5：4月央企权益销售额同比跌幅小于国/民企 图6：4月民企权益销售额同比下跌57% 图7：4月国企权益销售额同比下跌42% 图8：4月央企权益销售额同比下跌40% 表1：TOP50房企中有6家4月单月权益销售额超百亿 表2：4月典型出险房企操盘金额出现同比下滑 表3：全口径销售TOP10房企拿地规模整体位于前列 表4：1~4月累计新增土地货值TOP30房企中仅50%在4月单月新增拿地 表5:重点公司盈利预测