8月房企货值数据点评：土地市场的新变量
股票研究/2024.09.04 土地市场的新变量房地产 评级：增持 ——8月房企货值数据点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 2024年1~8月拿地TOP50房企投资规模收缩43%，央国企集中度为90%，8月单月土地市场热度偏低；存量规划调整后去化能力增强，重点追踪房企再投资的情况 投资要点： 2024年1~8月TOP50房企拿地规模加速收缩，累积新增货值同比下滑43%，在结构上央国企的集中度维持高位。根据克而瑞数据，截至8月底，拿地TOP50房企累积新增土地货值9763亿元，同比 下跌43%，跌幅较1~7月走阔10pct，可见土地市场仍处于调整期从结构上看，央企/国企/民企的累积新增土地货值分别为3935亿元 /4808亿元/1021亿元，央国企占比为90%，与1~7月占比基本保持一致，央国企主力地位稳固，且拿地TOP20中依旧仅有龙湖和滨江两家民企。从8月单月的拿地情况看，新增土地货值破百亿元的房 企降至1家，为绿城中国（133亿元）。另外，值得注意的是，从8月的土地供应情况看，优质地块供应比例进一步上升，尤其表现为低密度地块供应占比增加，新增供应经营性用地的平均容积率较上月下降0.12至1.94，预期优质地块的投入将有助于土地市场热度的恢复。 结合销售，1~8月销售TOP100房企拿地销售比保持低位为0.15，TOP10房企占据55%的新增货值。从房企拿地的延续性上看，8月单月，1~8月累积拿地金额TOP100的房企中有近八成无新增土储 入账，且拿地金额TOP10房企中仅5家在上海、杭州等核心城市新增土储，总计金额仅129亿元。从拿地投资力度上看，销售TOP100房企拿地销售比延续低位0.15，且从梯队看仍整体表现为销售强势房企拿地意愿更强。 土地市场出现新变量，即存量项目通过规划调整实现去化能力的提升，后续房企对于新增地块的投资意愿有待继续追踪。我们在2024 年8月发布的《规划调整，去风险、也去库存》和《单价地�提振 信心，期待总量的进一步表现》报告中，对近期存量项目的规划调整情况进行了列举，包括土地性质由商业属性变更为住宅属性，容积率规则调整，房屋得房率提升等手段。从历史数据看，以全国土地使用权出让收入和商品房销售额为参考，2021~2023年的复合增速分别为-18%和-20%，即拿地降幅小于销售降幅，也就意味着房企在高库存、去化承压的背景下，依旧保持一定强度的新增地块获取这与新增地块凭借更优惠的价格、更好的地理位置等因素获得相对较高的去化率有关。随着存量项目通过规划调整实现去化能力的提升，我们认为站在土地市场的角度，需要重点观察房企新增拿地的意愿是否发生改变，并作为后续实物工作量判断的前瞻指标。 行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠 杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面 关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。风险提示：市场需求加速下行。 房地产《开启地产新模式，一二线的城市更新》 2024.08.26 房地产《快速下行结束，寻找新的平衡点》 2024.08.15 房地产《改革融资，重塑生态》2024.08.23房地产《规划调整，去风险、也去库存》2024.08.21 房地产《正确使用租售比，可持续增长率更重要》2024.08.12 企业排名 企业简称 1~8月累计新增土 地货值（亿元） 1~8 月累计同比增 速 8 月单月新增土地 货值（亿元） 7 月单月新增土地 货值（亿元） 1 绿城中国 629.0 -38% 133.0 103.0 2 华润置地 593.4 -68% 0.0 18.9 3 建发房产 583.6 -43% 0.0 24.3 4 越秀地产 519.4 -12% 0.0 281.3 5 保利发展 508.3 -57% 10.1 249.8 6 中建壹品 467.1 155% 0.0 0.0 7 滨江集团 442.3 -49% 48.5 59.5 8 中国铁建 360.4 -46% 17.6 -8.7 9 中建智地 353.7 125% 0.0 0.0 10 城建集团 338.4 - 0.0 72.9 11 中海地产 310.6 -59% 1.6 46.0 12 招商蛇口 295.4 -61% 12.9 65.0 13 国贸地产 284.9 39% 0.0 29.1 14 海开控股 213.6 - 0.0 0.0 15 石家庄城发投集团 181.8 - 0.0 0.0 16 北京建工 178.0 163% 0.0 - 17 泉州城建 174.6 - 63.5 - 18 龙湖集团 173.0 -73% 0.0 0.0 19 万科地产 154.3 -88% 67.4 28.3 20 安徽高速集团 130.5 - 0.0 - 21 金隅集团 127.6 - 0.0 0.0 22 广州城投 126.1 -56% 0.0 0.0 23 湖北文旅集团 120.8 - 0.0 0.0 24 秦汉城开集团 120.4 - 16.0 - 25 宁波轨交 119.3 - 0.0 52.6 26 大悦城控股 118.3 - 0.0 0.0 27 银丰地产 115.0 - - - 28 象屿地产 113.5 -14% 20.7 -22.4 29 邦泰集团 111.9 35% 0.0 52.3 30 中建信和 102.9 - 0.0 0.0 表1：1~8月拿地TOP50房企中，央国企新增土地货值占比为90% 注：仅展示1~8月累计新增土地货值TOP30房企名单。数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 表2：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 9.4最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.467081.020.740.826.38.77.9增持 600048.SH保利发展7.709221.010.951.017.68.17.6增持 001979.SZ招商蛇口8.807970.700.790.8512.611.110.4增持 601512.SH中新集团6.44970.910.920.997.17.06.5增持 002244.SZ滨江集团8.202550.810.981.1010.18.47.5增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com
