7月房企货值数据点评：角逐优质地块
股票研究/2024.08.07 角逐优质地块房地产 评级：增持 ——7月房企货值数据点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 2024年1~7月拿地TOP50房企投资规模收缩33%，央国企集中度提升至91%，且销售强势的房企积极性更强；土拍市场优质地块迎来激烈角逐，市场冷热分化鲜明。 投资要点： 2024年1~7月房企拿地规模延续同比大幅收缩的态势，从结构上体现为央国企集中度的继续提升。根据克而瑞数据，截至7月末，拿地TOP50房企累计新增土地货值9274亿元，同比下跌33%，跌幅 4426547 较上月收窄1pct，尽管降幅有所收窄，但是同比跌幅依旧较大，土地市场依旧处于调整期。从结构上看，央企/国企/民企的新增土地货值分别为3665亿元/4691亿元/918亿元，央国企占比达到91%，较1~6月再度提升3pct，主力地位进一步稳固，而拿地TOP20中依旧仅有龙湖和滨江两家民企。从7月单月的拿地情况看，新增土地货值TOP3的房企分别为越秀/保利/绿城，对应货值为281亿元/250亿元/103亿元。 结合销售表现，1~7月销售TOP100房企拿地销售比延续低位，为0.15，销售强势房企的投资积极性更强，与“以销定投”的策略契合。1~7月，销售TOP100房企中仅有三成活跃在土地市场中，整体的拿地销售比较1~6月提升0.01至0.15，拆分各梯队表现，销售 TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100房企的新增土地 货值占比分别为55%/14%/7%/8%/16%，拿地销售比分别为0.18/0.12/0.11/0.11/0.14，对比来看，销售强势房企的拿地积极性更强，尤其是销售TOP10房企，其1~7月新增土地货值占比和拿地销售比较1~6月分别上涨2pct和0.03。 尽管土地市场整体活跃度较低，但是核心城市核心地块依旧热度高涨，7月以上海、杭州等为代表的部分城市迎来优质地块的激烈角逐。7月重点城市土拍溢价率较6月上涨0.6pct至3.8%，主要源自重点城市优质地块的供应，从7月地块的溢价率表现来看，最突出 的是杭州和上海，具体来看：1）杭州7月供应的3宗地块溢价率分别达到59%、40%、23%，均由以杭州为发展重心的头部房企绿城和滨江拍得，结合两家房价上半年的拿地表现看，其在杭州继续深度布局的策略坚定。2）上海7月土拍为取消商品住房用地溢价率10%上限要求后的首批土拍，其中杨浦的2宗地块分别实现了21%、17%的溢价率。另外，从优质地块的竞拍名单看，华润、保利、绿城、中海、招商蛇口、建发、滨江等房企均在列，可见房企对于优质地块依旧保持高度关注。 行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面 关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。风险提示：市场需求加速下行。 房地产《结构大于总量》2024.08.01 房地产《执行为上，重视存量项目规划调整》 2024.07.30 房地产《LPR下调，实际利率为锚》2024.07.22房地产《抵押物价格的企稳信号》2024.07.16房地产《拿地收缩，“落子”谨慎》2024.07.04 企业排名 企业简称 1~7月累计新增土 地货值（亿元） 1~7 月累计同比增 速 7 月单月新增土地 货值（亿元） 6 月单月新增土地 货值（亿元） 1 华润置地 593.4 -53% 18.9 43.0 2 建发房产 583.6 -31% 24.3 124.0 3 越秀地产 519.4 43% 281.3 20.0 4 保利发展 498.2 -42% 249.8 97.2 5 绿城中国 496.0 -26% 103.0 110.0 6 中建壹品 467.1 278% 0.0 0.0 7 滨江集团 393.8 -55% 59.5 16.6 8 中建智地 353.7 125% 0.0 - 9 中国铁建 342.8 -22% 0.0 41.5 10 城建集团 338.4 - 72.9 23.8 11 中海地产 309.0 -58% 46.0 127.0 12 国贸地产 284.9 39% 29.1 0.0 13 招商蛇口 282.5 -59% 65.0 0.0 14 海开控股 213.6 - 0.0 - 15 石家庄城发投集团 181.8 - 0.0 0.0 16 北京建工 178.0 163% - - 17 龙湖集团 173.0 -37% 0.0 27.0 18 安徽高速集团 130.5 - - - 19 金隅集团 127.6 - 0.0 - 20 广州城投 126.1 -56% 0.0 0.0 21 湖北文旅集团 120.8 - 0.0 0.0 22 宁波轨交 119.3 - 52.6 0.0 23 大悦城控股 118.3 - 0.0 0.0 24 邦泰集团 111.9 121% 52.3 0.0 25 泉州城建 111.1 - - - 26 秦汉城开集团 104.4 - - - 27 中建信和 102.9 - 0.0 0.0 28 中旅投资 100.7 - 0.0 15.6 29 滨湖集团 94.4 - 45.7 0.0 30 宁乡城发投资控股 94.0 - 29.5 20.7 表1：1~7月拿地TOP50房企中，央国企新增土地货值占比提升至91% 注：仅展示1~7月累计新增土地货值TOP30房企名单。数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 表2：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 8.7最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE 2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.797431.020.740.826.79.28.3增持 600048.SH保利发展8.4710141.010.951.018.48.98.4增持 001979.SZ招商蛇口8.898060.700.790.8512.711.310.5增持 601512.SH中新集团7.481120.910.920.998.28.17.6增持 002244.SZ滨江集团8.372600.810.981.1010.38.57.6增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 上海 深圳 北京 地址邮编 上海市静安区新闸路669号博华广场20层200041 深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心B栋27层518026 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心南楼18层100032 电话 （021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 国泰君安证券研究所 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com
