6月房企销售数据点评：政策效果凸显，销售改善超预期

2024.07.02 政策效果凸显，销售改善超预期 ——6月房企销售数据点评 房地产 评级：增持 上次评级:增持 细分行业评级 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 相关报告 房地产《跟进响应，调降利率》 2024.06.27 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 得益于中央至地方优化政策的密集落地，6月TOP50房企销售表现超预期，销售额创近1年新高，跌幅大幅收窄27pct至-4%，后续将继续跟踪销售改善的持续性。 投资要点： 6月TOP50房企销售额涨至近1年新高3117亿元，同比降幅大幅收窄27pct至-4%，销售改善超预期，政策有效性得到充分验证。本轮政策周期为5~6月，期间从中央至地方各类利好政策密集落地，尤其 是央行5.17新政后，核心一二线城市纷纷跟进，从数据上看，政策效果在市场端得到了积极的反馈：根据克而瑞数据，以权益销售额为口径（下同），继5月TOP50房企销售额降幅收窄16pct后，随着政策发酵时间的拉长、政策力度的加码、年中促销活动的开展等，6月市场交易活跃度进一步抬升，销售额降幅收窄27pct至-4%，打破了过去12个月销售规模持续大幅下跌的态势，且从绝对规模看，6月单月的销售额较2023年下半年、2023年全年的月度均值分别高约27%、8%为近1年的峰值。 头部央企率先修复，TOP10房企中央企6月销售额均值同比上涨 35%。6月，TOP10、TOP11~30、TOP31~50房企销售额分别同比+4% -13%、-19%，TOP50房企中央企、国企、民企销售额分别同比+32% -9%、-46%，进一步拆分，可得销售回暖的主要贡献来自头部央企：TOP10房企内共有6家央企，均实现6月单月销售额正增长，其中中国铁建、保利发展涨幅超过60%，且从绝对规模看其中5家销售额破百亿，中海以419亿元的规模位列榜首，创2022年以来房企单月销售额榜首的新高。 2024年上半年TOP50房企销售额下跌39%，预期三季度在利好政策的持续催化下叠加2023年同期低基数背景，销售额降幅有望收窄。 截至6月底，TOP10、TOP50、TOP100房企累计销售额分别下跌34% 39%、40%，同比跌幅仍处高位。同时，房企格局也在重塑，累计销售额达到千亿级、�百亿级、百亿级的房企分别有2家、7家、30家，较2023年上半年减少4家、6家、26家。 政策刺激下需求的释放将同时涌向新房和二手房市场，我们更关注新房销售的改善，因其与行业产能出清的进程直接相关，后续将继续跟踪新房销售改善的持续性，以及政府收储、利率调降、限购放松等政策的加码情况。本轮政策期间，尤其是6月，TOP50房企新房和重点 城市二手房销售规模均有显著提升，共同指向的是市场需求仍然存在。这其中我们更关注新房，因为，在库存端，新房销售与库存规模直接挂钩，在房企端，新房销售与房企的拿地、开工等行为联动，且与房企出清相关，因此对新房的跟踪更有助于对行业周期的把握。后续我们将继续跟踪本轮销售改善的持续性，并关注政府端收储政策，居民端放松政策的加码情况。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《信用新格局，缓解资产荒》 2024.06.17 房地产《风险底部探明，资产荒局面改善》 2024.06.17 房地产《产能出清，重塑金融链》 2024.06.13 房地产《销售弱复苏，信心在修复》 2024.06.03 图1：6月TOP50房企权益销售额降幅大幅收窄27pct 至-4% 图2：6月TOP10房企权益销售额实现同比增长4% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图3：6月TOP11-30房企权益销售额降幅收窄28pct图4：6月TOP31-50房企权益销售额降幅收窄9pct 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图5：6月央企的销售改善幅度大于国企和民企图6：6月央企权益销售额实现同比增长32% 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 图7：6月国企权益销售额降幅收窄3pct图8：6月民企权益销售额降幅收窄12pct 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 序号 企业简称 1~6 月累计权益销售金 额（亿元） 1~6 月累计同比增速 6 月单月权益销售金额 （亿元） 6 月单月同比增速 1 保利发展 1352.0 -18% 387.0 61% 2 中海地产 1334.7 -20% 419.4 39% 3 华润置地 860.2 -32% 211.3 27% 4 万科地产 823.7 -37% 164.8 -29% 5 招商蛇口 686.0 -34% 194.0 5% 6 绿城中国 618.0 -2% 130.0 13% 7 建发房产 508.6 -32% 86.2 -37% 8 龙湖集团 346.6 -47% 71.2 -31% 9 越秀地产 333.0 -33% 92.9 19% 10 中国铁建 321.4 -17% 98.4 66% 11 中国金茂 307.9 -48% 91.8 1% 12 绿地控股 302.0 -46% 86.6 -33% 13 华发股份 300.8 -47% 63.3 -31% 14 滨江集团 290.4 -39% 72.3 -5% 15 碧桂园 261.7 -80% 47.1 -71% 16 金地集团 223.7 -58% 41.0 -51% 17 保利置业 183.8 -34% 47.1 62% 18 新城控股 167.7 -42% 25.1 -48% 19 中建壹品 156.4 45% 116.0 231% 20 中国恒大 156.3 -56% 28.5 -28% 21 融创中国 143.7 -52% 8.1 -83% 22 美的置业 131.6 -49% 21.6 -33% 23 中交房地产 129.9 -44% 27.9 -32% 24 伟星房产 129.7 -28% 28.5 -7% 25 电建地产 128.0 -43% 49.5 3% 26 世茂集团 119.6 -39% 23.1 -22% 27 大华集团 116.4 -43% 27.8 -56% 28 路劲集团 110.6 -60% 35.8 -22% 29 旭辉集团 104.5 -55% 14.4 -52% 30 卓越集团 104.3 -60% 15.0 -60% 表1：6月TOP50房企中共有7家房企的权益销售额突破百亿元 注：仅展示1~6月累计权益销售额TOP30房企名单。数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 序号 企业简称 1~6月累计操盘金额 （亿元） 1~6月累计同比增速 6月单月操盘金额 （亿元） 6月单月同比增速 1 绿地控股 318.7 -46% 91.3 -33% 2 碧桂园 316.1 -79% 52.2 -74% 3 融创中国 248.6 -50% 13.9 -79% 4 旭辉集团 177.8 -52% 24.4 -49% 5 中国恒大 165.3 -56% 30.2 -28% 6 世茂集团 133.5 -39% 25.9 -22% 7 中南置地 90.4 -61% 15.2 -66% 8 阳光城 72.3 -54% 12.7 -29% 9 中梁控股 52.0 -54% 10.7 -47% 10 金科集团 50.0 -53% 3.7 -10% 11 中骏集团 47.7 -74% 6.2 -80% 12 龙光集团 45.4 -66% 14.4 -23% 13 正荣集团 35.5 -53% 5.8 -63% 14 荣盛发展 34.7 -45% 10.9 -4% 15 时代中国 33.7 -54% 5.5 -39% 16 富力地产 32.9 -59% 10.4 -13% 17 佳兆业 30.6 -81% - - 18 禹洲集团 24.1 -68% - - 19 融信集团 20.6 -69% - - 20 当代置业 8.7 - - - 21 花样年 7.4 -47% - - 表2：6月大部分典型出险房企操盘金额仍出现同比下滑 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 表3：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 6.27最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.937681.020.740.826.89.48.5增持 600048.SH保利发展8.7610491.010.951.018.79.28.7增持 001979.SZ招商蛇口8.797960.700.790.8512.611.110.3增持 601512.SH中新集团7.621140.910.920.998.48.37.7增持 002244.SZ滨江集团7.262260.810.981.109.07.46.6增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且