把脉上海楼市“小阳春”

Q&AQ：目前上海的楼市看起来如何，尤其是在老城区如黄浦区？ A：在当前的市场环境下，黄浦区等老城区的楼市进程在一定程度上受到价格因素的影 响。范围大致 是 2020 年的 145000，2021 年的 142500，以及 2022 年的 142500，比较剧烈 的涨幅实际上并没有出现，而且在应对难售的境况时，有一些有联动价的项目的 取证价格 其实可以突破，比如同区的新房价格是 150000，实际上可以提高到 150000、250000 甚至 560000。同时，政府以增加新房价格来倒逼消费的模式在一定程度上也影响了消费者购买 房产的决定。Q：新房二手房交易比例在变化吗？ A：在当前情况下，新房和二手房的交易比例实际上发生了显著的变化。去年该比例大约 为 37 比 63，而今年则变为了 28 比 72，也就是说，买二手房的人变得更多了。这在很大 程度上与上海的价格震荡有关，例如新房卖 10 万，二手房卖 9 万，新房的价格竞争力就进 一步减弱了，加上交付周期、贷款利息、租房成本等因素，很多消费者实际上会更倾向于买二手房而非新房。Q：当前房市的市场竞争形式是如何的？ A：当前的市场竞争已经开始呈现出较健康的良性竞争模式，大家开始比拼产品力，产品 品质更高的 可以得到市场的更多认可。不过，提升利润率和让地产股值得买又是另一回事。今年要购买自住改善的房子的话，就可以发现新房品质已经远远超越过去两三年的情况。Q：对于未来几个月的市场趋势，你有何看法？ A：我认为未来几个月的市场趋势将对价格有所调整。尽管 3 月份可能会有一些价格回 升，但是 在之后的时间里，实际价值可能会有所下跌，原因在于市场需求在逐渐降低，同时，很多想要套现的业主也开始砸盘，导致价格不断下滑。我观察到，房主的心态正在发生改变，这一点在流速和消费者的行为转移上都有体现。比如，我们发现有些房产在过去无法成交，现在可以成交，甚至愿意提价，主要原因来自于房主的焦虑和资金压力。Q：如何看待当前上海楼市的表现？ A：对于上海楼市的“小阳春”，我想强调的是并不能因为三月这个传统的销售高峰期销 售额提升， 就认为后续楼市也会持续高涨。实际上，目前房地产大环境并没有发生根本性的扭转。因此，接下来的房产销售，无论是新房还是二手房，都将会是一个更加专业化的工作。Q：预计的销售模式将如何转变？ A：未来，无论是新房还是二手房销售，都将更依赖于专业能力。过去，一些房产在没有 任何专业销 售策略的情况下也能被卖出，但在未来，没有专业能力的销售人员将会被市场淘汰。另一方面，对于二手房交易，由于大部分的房东并没有经历过多次的买卖，销售将 更需要专业的定价和推广策略，比如思考目标客户画像，了解客户的其他选项，以及如何包装和美化需要销售的房产等。售房者需要了解其竞争环境的基本面，合理定价，以及如何快速流动销售物业。Q：市场进一步专业化会给开发商带来哪些变化？ A：当市场进一步专业化的时候，开发商将面临着更大的挑战。一方面，营销周期可能会 拉长，产品 质量需要提升。另一方面，由于房子可能变得难以销售，开发商在前期可能需要投入更多的资源来提升产品品质，这可能会牺牲他们的利润率。Q：接下来的政策有何可能的变化？ A：预计将在全上海实行一个政策，最早的一批试点应该会在外环以外。这个政策如果出 来的话，会 利空今年之后新政前的所有的项目。实际上，平方数的增加对于购房者并不会造成价格上无法接受的额外负担，而增加的寓所空间会极大提升购房者的居住体验。Q：二手房挂牌量最近有没有明显的上升？ A：二手房挂牌量没有很明显的上升，但是从去年 12 月 14 号那个新政之后，挂牌量上升 其实挺明显的。链家的内容数据显示，现有库存的二手房挂牌数量是 24 万套，已去重掉了 因高价不得挂牌的房源。此时，挂牌量高表示市场的容量大，但消费力并不强。Q：未来几年上海豪宅的供应量将大幅度提升，这会对整体市场产生怎样的影响？ A：今年上海豪宅市场的新房主要供应区间在 3000 万上下，而今年别墅类项目的供应量极 大 量。找到需求 人群仍是个问题。开发商若遭到房源大量积压，将对土地市场产生冲击，土地拍卖失败，土地财政将无法实现。 Q：怎样配合政策来刺激更多开放月亮？ A：需要配合一些未官宣的政策，如对购买 6000 万的项目进行税收回扣。例如，如果我是 企 业，我要买这个 6000 万的项目，他会要求我把公司落户到规定的园区，每年缴纳指定税 额，政府会以税收退款的形式给予回馈，如十年退 3000 万，那么 6000 万的房子实质性的房价就只有 3000 万，相对就不显得贵了。Q：上海未来房源会有什么趋势？ A：上海上市的未来的黄浦区 99%的高层项目全是超高层。项目如德邦绿地，户型并不方 便，采 光差，产品的认可度低。超高层的抗性比较大，二手房存在比较大的高层类的项目，如团安新天地、翠湖等。 Q：现在的土地拍卖情况如何？有没有策略上的调整？A：土地拍卖供应方面不容易预判。各区拿出来的土地都比较平均，优质地和非优质地各 占一半，并 不是每个区都会拿自己最好的地方拿出来卖。对于非优质地，通常会先找好托底方案后才会拿出来卖。与之前通过高价土地来拉动板块热度的方式相比，我看到的是，一些优质地块如徐汇滨江的价格在去年就已经涨了 19000。但这并不一定会拉动板块的消 费力，其实在今天看来，这个 14 万的价格并不算很划算。说起价格提升，应该说是市区非 联动价核心地段的豪宅项目，它的价格上涨明显，这是为了拉动整体板块后期的消化突出。 Q：黄浦的改造项目的策略是否会有效？市场的接受程度如何？尤其关注豪宅类市场，目 前有新的市场信息吗？A：我觉得除了凯旋门之外，其他的改造项目可能不会触发积分。今年上半年的三批豪宅 供应量已经 非常大，卖完这三批后，市场可能会进入销售困难的状态。一年中 3000 万以上 的消费人群是有限的，我们可以查阅过去三年的平均成交量，据此我们预判，到今年四、五月份，上一年度 3000 万以上标价的豪宅销售额会被全部消耗掉，这会导致今年下半年的 新 房销售面临困难，这将是一个挑战。Q：能给出在上海市场，年成交在 3000 万左右的豪宅数量吗？我们需要一个数字来感知。 A：在上海，我查询过 2500 万元以上的成交量，平均每个月大约 70 套。但如果像是 8-10 亿的项目，可能每月只有 1 套。我的判断是如此高价位的项目将会非常难卖出去。Q：面对当前市场趋势，市区老破小学区房产是否还有风险和投资空间？ A：市区老破小的回撤幅度是很大，例如陆家嘴这一片的房产，最高点到今天已经回撤了 约 35%。像闵行的高新花园，还有梅隆的一些学区房，回撤可能都有 6 折以下。对于如今 的价格估值，我认为是比较合理的。Q：现在购买老破小学区房是否合适？ A：如果现在购买老破小学区房主要是为了自己的孩子入学，那么现在购买还是挺合适 的。因为如果 再不购买的话，马上就赶不上四月二十五号的入学期了。再者，许多学区存在两三年甚至五年人户一致的规定。如果你考虑买来住，我觉得现在的价格比较合理，如果说再跌，也很难跌很多了。现在肯定有买点，但是是否是最低点，就像买股票一样，不好判断。如果再跌到 2017 年左右的价格，我会推荐购入。如果你现在是持有者，会有点麻 烦，你只能选择忍耐，或者选择卖出。