房地产行业研究：稳楼市首次写入政府工作报告，小阳春新房供应倍增

本周A股地产下跌，港股地产、港股物业均上涨。本周（3.1-3.7）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第29；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.6%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.4%和+5%。 优质地块加速推出，年后土地市场升温。本周（3.1-3.7）全国300城宅地成交建面147万㎡，单周环比-77%，单周同比-69%，平均溢价率15%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面6343万㎡，累计同比-2%；年初至今，华润置地、中国金茂、滨江集团、招商蛇口、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比回落，同比增幅收窄，景气度有所下滑。本周（3.1-3.7）47个城市商品房成交合计340万平米，周环比-20%，周同比+17%。其中：一线城市周环比-34%，周同比-3%；二线城市周环比-17%，周同比+22%；三四线城市周环比-18%，周同比+21%。 本周二手房成交同环比持续上升，二手房仍维持较高景气度。本周（3.1-3.7）22个城市二手房成交合计299万平米，周环比+2%，周同比+56%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+61%；二线城市周环比+6%，周同比+58%；三四线城市周环比+19%，周同比+44%。 “稳住楼市”首次写入政府工作报告总体要求。根据2025年政府工作报告，在经济社会发展总体要求和政策取向上，首次提出“稳住楼市”，该定调表明中央对于稳楼市的决心，止跌不止则政策不止。在方向上，需求端：提出“加力实施城中村和危旧房改造”，预计成为2025年地产工作重心，有望加速落地。此外强调“因城施策调减限制性措施”，预计后续一线城市仍有进一步放开的空间。在供给端：提出“盘活存量用地及推进收购存量商品房”，强调地方政府有更大自主权，待打通流程堵点后，后续落地有望提速。 3月新房供应环比大增，助力小阳春销售表现。根据克而瑞，3月28个重点城市的商品住宅预计新增供应面积721万平方米，环比+166%，同比-36%，一季度累计同比-28%。从城市能级来看，新房供应量环比增幅的表现是三四线>一线>二线，北京、杭州、无锡、常州等地新增供应环比增幅较大。由于前两年土地市场供需大幅下降，因此目前房企能够新推盘的数量已明显下降，即春节后二手房成交快速放量，而新房销售上升缓慢，主因也是受到新房供给约束。 我们认为3月后房企加快新房入市的节奏，配合一定的营销动作，多数城市新房销售环比有望实现一定涨幅。 投资建议 全国两会内容符合预期，地产相关仍延续中央经济工作会议及地方两会的论调，25年地产的大旋律仍是止跌回稳，两大主要抓手分别是城中村改造及收储，待政策打通堵点后有望快速落地形成实物量。 持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 稳楼市首次写入政府工作报告 “稳住楼市”首次写入政府工作报告总体要求。根据2025年政府工作报告，在经济社会发展总体要求和政策取向上，首次提出“稳住楼市”，该定调表明中央对于稳楼市的决心，止跌不止则政策不止。在方向上，需求端：提出“加力实施城中村和危旧房改造”，预计成为2025年地产工作重心，有望加速落地。此外强调“因城施策调减限制性措施”，预计后续一线城市仍有进一步放开的空间。在供给端：提出“盘活存量用地及推进收购存量商品房”，强调地方政府有更大自主权，待打通流程堵点后，后续落地有望提速。 图表1：近10年两会政府报告重点 政治局会议再提稳楼市 3月新房供应环比大增，助力小阳春销售表现。根据克而瑞，3月28个重点城市的商品住宅预计新增供应面积721万平方米，环比+166%，同比-36%，一季度累计同比-28%。从城市能级来看，新房供应量环比增幅的表现是三四线>一线>二线，北京、杭州、无锡、常州等地新增供应环比增幅较大。由于前两年土地市场供需大幅下降，因此目前房企能够新推盘的数量已明显下降，即春节后二手房成交快速放量，而新房销售上升缓慢，主因也是受到新房供给约束。 我们认为3月后房企加快新房入市的节奏，配合一定的营销动作，多数城市新房销售环比有望实现一定涨幅。 图表2：预期3月新房供应倍增 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第29；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.6%，在各板块中位列第7。本周地产涨跌幅前5名为力高集团、派斯林、*ST和展、丽新发展、卡森国际，涨跌幅分别为+27.6%、+15.8%、+12.1%、+11.9%、+11.8%；末5名为绿景中国地产、世茂集团、华音国际控股、融创中国、中洲控股，涨跌幅分别为-23.2%、-17.3%、-17.2%、-16.4%、-15.7%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.4%和+5%。本周物业涨跌幅前5名为世茂服务、滨江服务、建业新生活、碧桂园服务、万物云，涨跌幅分别为+15.5%、+14.7%、+13.4%、+10.1%、+8.9%；末5名为宋都服务、经发物业、苏新服务、朗诗绿色生活、荣万家，涨跌幅分别为-23.1%、-21.1%、-7.7%、-5.6%、-5.5%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第10周，全国300城宅地成交建面147万㎡，单周环比-77%，单周同比-69%，平均溢价率15%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面6343万㎡，累计同比-2%；年初至今，华润置地、中国金茂、滨江集团、招商蛇口、保利发展的权益拿地金额位居行业前五，分别为232、129、107、102、101亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（3月1日-3月7日）47个城市商品房成交合计340万平米，周环比-20%，周同比+17%，月度累计同比+17%，年度累计同比+5%。其中： 一线城市：周环比-34%，周同比-3%，月度累计同比-3%，年度累计同比+3%； 二线城市：周环比-17%，周同比+22%，月度累计同比+22%，年度累计同比-5%； 三四线城市：周环比-18%，周同比+21%，月度累计同比+21%，年度累计同比+18%。 图表13：4 7城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（3月1日-3月7日）22个城市二手房成交合计299万平米，周环比+2%，周同比+56%，月度累计同比+56%，年度累计同比+35%。其中： 一线城市：周环比-9%，周同比+61%，月度累计同比+61%，年度累计同比+46%； 二线城市：周环比+6%，周同比+58%，月度累计同比+58%，年度累计同比+45%； 三四线城市：周环比+19%，周同比+44%，月度累计同比+44%，年度累计同比+4%。 图表17：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.03亿平米，环比+0.3%，同比-7.6%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为21.4月，较上周+0.7个月，较去年同比-5.9个月。 图表21：1 0城商品房的库存和去化周期 图表22：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表23：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 非开发公司动态 图表27：非开发公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。