房地产行业月报：小阳春带动市场回暖，料后续楼市持续修复

房地产行业月报 小阳春带动市场回暖，料后续楼市持续修复 3月前百开发商销售环比有所回弹。根据克而瑞的初步数据，2025年3月前百开发商的全口径销售总额由2月的1,981亿元（人民币，下同）环比提升73.9%至3,445亿元。我们跟踪的23家主要上市开发商3月销售额也明显复苏，环比提升67.6%，其中多数开发商同比跌幅均有所收窄。3月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅1家（为龙湖集团，排名第10位）。在前50的房企中，前三个月国企合同销售额市占率增加至73.3%。 国家统计局2月数据显示各线城市价格指数同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，2025年2月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.2%/0.1%（2025年1月：-5.4%/-0.1%），二手商品住宅价格同比/环比跌幅也有所好转，分别下跌7.5%/0.3%（2025年1月：-7.8%/-0.3%）。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 政府工作报告再提明确行业止跌回稳目标，料后续楼市持续修复。3月国务院政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写入年度经济工作要求，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。我们认为当前国家的整体政策重心已从短期救市逐渐转向长效机制建设，通过存量盘活、金融支持和需求松绑等推动行业转型。尽管3月的销售情况同比仍略有承压，但在低基数的背景下，我们预计“银四”市场或将持续修复，应持续关注各线城市之间、国企与民企之间的分化情况。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将持续改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月内地开发商股价表现总体强于中国企业指数。行业资产净值折让进一步缩小至85.9%。 资料来源：彭博、交银国际（截至2025年4月7日） 资料来源：彭博、交银国际（截至2025年4月7日） 资料来源：彭博、交银国际预测（截至2025年3月28日） 第二部分：房企销售表现 3月百强开发商销售额环比上升；“银四”修复态势有望延续 3月前百开发商销售数据有所回弹，环比提升73.9% 根据克而瑞的初步数据，2025年3月前百开发商的销售额环比有所修复。2025年3月全口径销售总额由2月1,981亿元（人民币，下同）环比提升73.9%至3,445亿元。2025年3月销售总面积约为1,641万平方米，环比增加53.2%。2025年前三个月合同销售总额同比下跌7.3%至7,847亿元（2024年前三个月：8,465亿元）。 23家上市开发商的3月销售额环比提升67.6% 我们跟踪的23家主要上市开发商3月销售额有所回弹，环比增加67.6%，主要由于销售面积明显增加（环比+46.8%），同时销售均价也有小幅上行（环比+5.5%）。23家开发商前三月销售额与去年同期相比多数仍保持下跌趋势，但跌幅均有所收窄。在3月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第10位）。在前50的房企中，前三个月国企合同销售额市占率有所增加至73.3%（2025年1-2月：71.6%）。 政府工作报告再提明确行业止跌回稳目标，持续关注“银四”楼市修复态势 2025年3月，国务院政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写入年度经济工作要求，再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，同步提出“加力实施城中村改造”、“盘活存量用地和商办用房”等一揽子政策。央行、自然资源部等部委也配套推出金融支持政策，包括择机降准降息、专项债券优先用于存量土地收储等。我们认为当前国家的整体政策重心已从短期救市逐渐转向长效机制建设，通过存量盘活、金融支持、品质升级和需求松绑推动行业转型。尽管目前传统淡季的影响仍未完全出清，3月的销售情况同比仍略有承压，但在低基数的背景下，我们预计“银四”市场或将持续修复，应持续关注各线城市之间、国企与民企之间的分化情况。 第三部分：实体市场 2025年3月10城新房成交量显着增加，环比提升103.62%（2025年2月环比-38.2%），供应量环比增加125.7%，库存去化周期缩短至约17.68个月。 3月前四周30城新房成交量环比提升73.79%。其中一/二线城市成交量反弹更为明显，一/二/三线城市成交量分别增多53.5/41.1%/14.8%。 资料来源：万得、交银国际 资料来源：万得、交银国际 资料来源：万得、交银国际 国家统计局2025年2月数据同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，2月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.2%/0.1%（2025年1月：-5.4%/-0.1%），二手商品住宅价格同比/环比跌幅情况也有所好转，分别下跌7.5%/0.3%（2025年1月：-7.8%/-0.3%）。 根据城市等级划分，新建商品住宅区和二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅均有所缩小。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-3.0%/-4.7%/-5.9%（2025年1月：-3.4%/-5.0%/-6.0%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-4.9%/-7.4%/-8.0%（2025年1月：-5.6%/-7.6%/-8.2%）。新建商品住宅区在一线城市的指数环比增长0.1%，在二线城市环比持平，仅在三线城市环比下跌0.3%。二手商品住宅区在一/二/三线城市环比跌幅分别为-0.1%/-0.3%/-0.4%。 资料来源：万得、交银国际 资料来源：万得、交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2025年3月，中国房地产行业政策呈现“稳市场、去库存、促转型”核心趋势。中央层面，国务院政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写入年度经济工作要求，同步提出“因城施策调减限制性措施”、“加力实施城中村改造”、“盘活存量用地和商办用房”等一揽子政策。住建部在民生主题记者会上明确“保交楼”常态化机制，并升级“好房子”建设标准。央行、自然资源部等部委配套推出金融支持政策，包括择机降准降息、专项债券优先用于存量土地收储等。整体政策重心从短期救市转向长效机制建设，通过存量盘活、金融支持、品质升级和需求松绑推动行业转型。 地方层面 据不完全统计，2025年3月全国超29城出台房地产宽松性调控政策，主要涉及加大住房公积金支持力度、发放购房财税补贴、“好房子”标准等方面。 主要公司以及行业更新 绿城中国 2024全年业绩。全年实现营业收入1,585.46亿元，同比增长20.7%，总合同销售金额2,768亿元，其中自投项目销售额1,718亿元、权益销售金额1,206亿元（权益比提升至70%），一二线城市销售额占比达79%；受计提资产减值及公允价值变动损失49.17亿元影响，股东应占利润同比下降48.8%至15.96亿元，剔除该因素后利润实现正增长。财务端，现金储备约730亿元，净负债率降至56.6%，加权融资成本3.7%；土地储备聚焦高能级城市，新增42个项目（总货值1,088亿元，一二线占比92%），代建业务合约建面1.256亿平方米。 华润置地 2024全年业绩。2024年综合营业额为2,788亿元，同比增长11.0%。其中，物业开发收入同比增长11.8%至2,371.5亿元。合同销售金额达到2,611亿元，同比下降15%，但排名上升至第三位。公司2025年总可售货值约为5,009亿元。资产管理规模同比上升8.1%至4,621亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入约为193/18.8/20.7亿元，同比+8.4%/-8.7%/-10.8%。购物中心零售额同比增长19.2%至1,953亿元，出租率同比上升0.6个百分点至97.1%，经营利润率同比提升2.5个百分点至61.0%。截至2024年底在营购物中心92个。整体毛利率同比下跌3.6个百分点至21.6%。毛利/净利润/核心净利润同比下跌4.5%/18.5%/8.5%至603/256/254亿元。公司建议末期每股派息1.119元，全年股息为1.319元，同比下降8.5%，派息率大致维持在核心净利润的37%。 签订63.42亿港元贷款融资协议。3月19日，华润置地发布公告披露公司最 新 融 资 情 况 。 公 告 显 示 ， 华 润 置 地 通 过 旗 下 子 公 司Dragon RiderDevelopment Limited（华润置地持有其全部发行股份45%的实益权益）获得一笔上限为63.42亿港元的定期贷款。华润置地和华润集团作为此次贷款的担保人，招商永隆银行担任融资代理行及担保代理行，贷款期限为自首次提款日起三个月。 签订3年期1亿美元定期贷款融资。3月26日，华润置地作为借款人，与一家银行作为贷款人，就1亿美元的定期贷款融资，订立一份贷款融资协议。融资期限为自该贷款融资被提取款项或拟被提取款项之日起计三年。 越秀地产 2024全年业绩。越秀地产2024年营业总收入约为864亿元，同比增长7.7%；毛利率约为10.5%，同比下降4.8个百分点；权益持有人应占盈利约为10.4亿元，同比下降67.3%；核心净利润约为15.9亿元，同比下降54.4%；合同销售金额约为1,145.4亿元，同比下降19.4%。在土地储备方面，年内新增土地24幅，总建筑面积约为271万平方米，总土地储备约为1,971万平方米，其中96%位于一线城市和二线城市。财务状况方面，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为68.1%、51.7%和2.1倍。现金及现金等价物、定期存款、监控户存款、定期存款及其他受限 存款总额约为500.5亿元，全年加权平均借贷利率为3.49%。派息情况方面，越秀地产董事会建议不予分派2024年末期股息，全年派息每股0.189港元（相当于每股人民币0.173元）。总资产与总借贷方面，总资产为4,104.5亿元（+2.3%），总借贷为1,038.9亿元（-0.5%）。 与一家银行签订2亿港元循环贷款融资协议。3月31日，越秀地产宣布与一家银行签订了一项循环贷款融资协议，涉及金额2亿港元，贷款期限为364天，自融资协议日期起计。该融资协议规定，若出现违约事件，包括控股股东越秀企业（集团）有限公司持有的直接或间接权益少于30%，或越秀企业不再是单一最大实益股东，或不再对越秀地产行使有效之管理控制权，贷款人有权宣布融资协议项下所有债务立即到期应付。 金科股份 实控人一致行动人东方银原增持计划未达标，拟继续增持。3月31日，金科股份发布关于公司实际控制人之一致行动人增持公司股份的进展公告。公告显示，金科股份实际控制人黄红云先生及控股股东重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司的一致行动人东方银原原计划在六个月内以不超过1.5元/股的价格增持金科股份股票不低于5000万股。由于未完成增持目标，东方银原计划在未来六个月内以不超过2.0元/股的价格继续增持，直至达到5000万股。在2025年3月27日至3月31日期间，东方银原通过集中竞价交易方式增持150万股，占公司总股本的0.028%，成交金额为216.10万元，成交均价为1.44元/股。至此，东方银原已累计增持