构建房地产发展新模式系列报告一：当前形势下如何推进房地产良性发展新模式

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 行业点评 房地产 2024年04月09日 房地产 优于大市（维持） 证券分析师 金文曦 资格编号：S0120522100001 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 研究助理 蔡萌萌 邮箱：caimm＠tebon.com.cn 市场表现 相关研究 1.《 房 地 产 行 业 周 报（2024.3.25-3.31）-重点城市新房二手成交环比改善，深圳取消“7090”》，2024.4.3 2.《 房 地 产 行 业 周 报（2024.3.18-3.22）-多地新房二手房成交环比改善，国常会明确优化地产政策》，2024.3.26 3.《房地产行业周报（2024.2.26-3.1）-房地产融资协调机制“应建尽建”，30大中城市成交改善》，2024.3.5 4.《 房 地 产 行 业 周 报（2024.2.19-2.23）-房地产融资协调机制持续落地，5年期以上LPR单边调降》，2024.2.27 5.《2024年房地产投资策略-政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环》，2024.2.7 当前形势下如何推进房地产良性发展新模式 构建房地产发展新模式系列报告一 [Table_Summary] 投资要点：  当前地产行业仍面临销售下行、投资承压的格局。近期限制性政策进一步退出，多地推出刺激楼市政策，但销售市场仍未出现明显改善。正如《政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环》中提及，当前楼市面临三大问题亟待解决。进入2024年，上海优化外环以外区域（崇明区除外）限购、深圳取消“7090”政策等刺激楼市，重点城市销售市场出现一定程度复苏，但1-2月全国商品住宅销售面积和销售金额仍大幅下滑。  “三大工程”建设有望提速，稳投资助力稳增长。2023年以来，中央多次会议提及“三大工程”建设，同时PSL、专项债和商业银行配套资金等多渠道资金支持“三大工程”建设，预计2024年实物工作量有望提速，城中村土地区位核心，价值凸显，保障房建设有助于加速建设商品房、保障房双轨并行体制，从而构建发展新格局。  金融支持租赁市场建设+“以旧换新”推广，有助于盘活存量。加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，存量商品房“纳保”，既可以盘活存量资产，开发商获得资金改善流动性紧张，又可以增加保障房供给，实现去库存和保障房建设的双赢局面。“以旧换新”通过市场化方式收购存量房用作保障房，有助于打通新房、二手房转化渠道。  推进农村人口市民化，加快新型城镇化建设。2023年中国常住人口城镇化率66.2%，与发达国家相比仍有一定差距，根据国家统计局的调查，目前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户。推进农村人口市民化，推进新型城镇化建设，有助于促进消费和投资。  完善商品房相关基础制度，加快构建房地产发展新模式。针对当前房地产行业面临的项目交付问题和销售去化慢等问题，完善商品房相关基础制度，比如商品房预售监管制度、房屋养老金制度等，一方面有助于保障购房者合法权益，修复市场预期，另一方面有助于顺应房地产发展新阶段，构建行业发展新模式。  投资建议：  限制性政策逐步退出，基础制度建设进一步完善，“三大工程”有望提速，推进农业转移人口市民化和完善商品房预售资金等基础制度，有助于顺应新时代房地产供求关系变化，构建房地产发展新模式。建议关注：（1）布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的开发商，如滨江集团、建发股份、华发股份；（2）有望受益于城中村改造的开发商，如城建发展、中华企业、城投控股、天健集团、越秀地产等。  风险提示：商品房销售恢复不及预期，政策效果不及预期，保交楼项目进展不及预期 -44%-37%-29%-22%-15%-7%0%7%2023-042023-082023-12房地产沪深300 行业点评 房地产 2 / 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 当前地产发展的现状：销售持续下降，投资依旧承压 .................................................. 4 2. 多措并举，构建房地产发展新模式 ............................................................................... 5 2.1. 三大工程有望提速，稳投资助力稳增长 ............................................................... 5 2.2. 金融支持租赁市场+以旧换新，盘活存量 ............................................................. 6 2.3. 推进新型城镇化建设，拉动投资促进消费 ............................................................ 7 2.4. 完善房地产基础制度建设，构建行业发展新模式 ................................................. 7 3. 风险提示 ....................................................................................................................... 8 行业点评 房地产 3 / 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：2024年1-2月中国商品住宅销售面积累计同比-24.8% ............................................. 4 图2：投资依旧承压，住宅新开工和施工面积累计同比持续下滑 ........................................ 4 图3：2024年1-2月地产开发投资累计同比-9% ................................................................. 4 图4：2023年144平以上住宅开发投资占比17.7% ........................................................... 4 图5：70大中城市住宅价格同比下降 .................................................................................. 4 图6：居民预期房价上涨预期和房产配置需求不高 .............................................................. 4 图7：2023年12月PSL净新增3500亿............................................................................ 6 图8：2023年赤字率虽按3%安排，但年底增发1万亿国债计入赤字，赤字率最终提高至3.8% ..................................................................................................................................... 6 图9：2023年6月以来基建投资增速边际放缓 ................................................................... 6 图10：2022年底，中国农村人口占总人口36%................................................................. 7 表1：政策支持“三大工程”推进 ......................................................................................... 5 行业点评 房地产 4 / 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 当前地产发展的现状：销售持续下降，投资依旧承压 销售仍在下滑，新开工施工进一步下降。2024年1-2月，住宅销售市场依旧低迷，叠加去年一季度高基数影响，销售面积和销售金额累计同比均大幅下滑。销售去化低迷进一步传导到投资端，住宅新开工和施工累计同比进一步下挫，2024年1-2月，