海外宏观周报：美国房地产市场当前形势如何？

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 边泉水 分析师 SAC执业编号：S1130516060001 bianquanshui＠gjzq.com.cn 段小乐 联系人 (8621)61038260 duanxiaole＠gjzq.com.cn 李治平 分析师 SAC执业编号：S1130512090002 (8621)60230201 lizhip@gjzq.com.cn 王晶 联系人 (8621)60935877 jingwang@gjzq.com.cn 魏凤 联系人 weifeng@gjzq.com.cn 美国房地产市场当前形势如何？ 主要结论： 一、 美国房地产市场当前形势如何？  美国8月新屋开工环比增速创下12年新高。单户住宅和多户住房建设均有所增加，这表明较低的抵押贷款利率为房地产市场的增长提供了动力。  美国8月成屋销售超预期。8月的现房销售在东北、中西部和南部地区上升，但在西部地区略有下降。  当前房屋价格的环比回落主要由于居民住房负担能力下降的拖累。房价环比数据走弱的背后主要是由于可负担性。  当前美国房地产价格已超过2008年高点。从营建许可同比数据表现以及10年期实际利率的表现来看，每次实际利率的大幅下降，营建许可在几个月后开始反弹；而每次实际利率飙升，营建许可在几个月后开始收缩。最近美国实际利率的下降，已经推升美国房价突破2008年的高点。  美国房地产预计不会成为本轮美国经济走弱的罪魁祸首。目前美国房价高企，但房价较高的原因更多在于没有足够的供给来满足需求，这意味着泡沫破裂的风险并不高。如今大多数的房主拥有良好的信贷和房屋净值缓冲，这使得他们不太可能在抵押贷款上违约。如果美国在未来两年内陷入衰退，房地产行业可能不是主要的拖累因素。 二、 美国9月联储制造业指数低于预期，8月工业生产高于预期 1、美国9月联储制造业指数下滑：纽联储和费城联储制造业指数均低于前值。 2、美国8月工业生产好于预期：尽管工业生产有所改善，但贸易战的负面影响令美国制造商仍可能继续面临一定的下行压力。 三、本周重点关注欧元区和美国制造业初值和美国通胀  财经事件：2019年FOMC票委、圣路易斯联储主席布拉德(James Bullard)就美国经济和货币政策发表讲话、日本央行公布7月货币政策会议纪要。  财经数据：欧元区9月Markit制造业PMI初值、美国9月Markit制造业PMI初值、德国9月IFO商业景气指数、美国8月核心PCE物价指数年率和美国8月耐用品订单月率初值。 风险提示：  美联储货币宽松力度不及预期，导致经济向下压力的累积。  中美贸易摩擦升温，导致全球经济受到负面影响较大。  新兴市场动荡拖累全球经济进一步走弱。 2019年09月23日 海外宏观周报 宏观经济报告 证券研究报告 总量研究中心 22614537/43348/20190923 16:57 宏观经济报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 正文如下： 一、美国房地产市场当前形势如何？ 美国8月新屋开工环比增速创下12年新高。美国商务部9月18日晚间公布的数据显示，美国8月新屋开工年化月率为12.3%，高于预期的5%，并高于前值-1.5%，为2007年6月以来的最高水平；美国8月新屋开工年化总数(万户)为136.4万户，高于预期125.0万户，并高于前值121.5万户；美国8月营建许可月率(%)为7.7%，高于预期的-1.3%；并高于前值6.9%；美国8月营建许可总数(万户)141.9万户，高于预期的130.0万户，并高于前值131.7万户。单户住宅和多户住房建设均有所增加，这表明较低的抵押贷款利率为房地产市场的增长提供了动力。8月份单户住宅建筑占住房市场的最大份额，增长4.4％至919,000套，为1月份以来的最高水平。西部，中西部和人口稠密的南部地区的单户住房开工数增加，但东北地区则下降。上个月建造单户住宅的许可证上涨4.5％至866,000套。8月份多户住宅部门开工率飙升32.8％至445,000套，扭转了此前两个月的下滑趋势。上个月建造多户住宅的许可证增加了13.3％，达到553,000套。 美国8月成屋销售超预期。NAR 9月19日晚间公布的数据显示，美国8月成屋销售年化总数为549万户，高于预期的538万户，也高于前值542万户；美国8月成屋销售年化月率为1.3%，高于预期的0.7%，但低于前值2.5%。与7月相比，8月份的现房销售在东北，中西部和南部地区上升，但在西部地区略有下降。分类数据显示，8月份东北地区现房销售增长7.6％，同比增长1.4％，东北部的中位数价格为303,500美元，较2018年8月下降0.3％。在中西部地区，现房销售增长3.1％，比2018年8月增长2.3％，中西部的中位数价格为220,000美元，比去年同期增长6.6％。8月份南方成屋销售增长0.9％，达到233万套，比去年同期增长3.6％，南方的中位数价格为240,300美元，比一年前上涨5.4％。8月西部成屋销售下降3.4％，为114万，比去年同期增长1.8％，西部的中位数价格为415,900美元，较2018年8月上涨5.7％。 图表1：新屋开工和营建许可均上行 来源： Wind，国金证券研究所 (60)(40)(20)02040602000-072001-082002-092003-102004-112005-122007-012008-022009-032010-042011-052012-062013-072014-082015-092016-102017-112018-12美国:已获得批准的新建私人住宅:折年数:同比美国:已开工的新建私人住宅:折年数:季调:同比22614537/43348/20190923 16:57 宏观经济报告 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 当前房屋价格的环比回落主要由于居民住房负担能力下降的拖累。Realtor.com的最新数据显示，8月份美国房屋的中位数价格为309,000美元，比去年同期上涨4.9％。但价格环比下跌1.8％。在热门市场，住房建设也在急剧下降，以圣地亚哥为例，据报道2019年上半年的房屋数量比去年减少了43％。数据软化的背后主要是由于可负担性。虽然自大衰退以来工资增长乏力，但与此同时，房屋价格回到了2007年的泡沫高点。8月，NAHB调查了19,000多名成年人，以衡量公众对其住房市场住房负担能力的态度。根据他们的调查结果，80％的美国家庭现在认为该国正遭受住房负担能力危机的困扰。 当前美国房地产价格已超过2008年高点。美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）周三发布的另一份报告显示，购买房屋贷款的申请数量较上周增加了6％。这是购买贷款申请连续第三周上升。从营建许可的同比数据表现以及10年期实际利率的表现来看，每次债券收益率大幅下降，建筑许可证在几个月后开始反弹；而每次利率飙升，建筑许可证在几个月后开始收缩。换句话说，前期的利率下降已经起作用，因此房屋市场近期的增长其实已经被定价。不过，我们预计，美国国债收益率进一步下降的空间并不大，美国房地产数据的进一步回升依然需要确认。 图表2：当前美国房价指数已经高于2008年金融危机的高点 来源： Fred，国金证券研究所 图表3：美国的利率下降对房地产投资形成支撑 来源： Wind，国金证券研究所 507090110130150170190210230S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index, Index Jan 2000=100, Monthly,Not Seasonally Adjusted(1.0)(0.5)0.00.51.01.52.02.53.03.5(60)(40)(20)02040602003-082004-082005-082006-082007-082008-082009-082010-082011-082012-082013-082014-082015-082016-082017-082018-082019-08美国:已获得批准的新建私人住宅:折年数:同比美国:国债实际收益率:10年期:月(右轴)22614537/43348/20190923 16:57 宏观经济报告 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 美国房地产预计不会成为本轮美国经济走弱的罪魁祸首。自1980年以来，美国已经发生了五次经济衰退。根据Robert Shiller的房价指数数据，除2007-2009年大衰退外，经通胀调整的房价仅较衰退开始前一个月至衰退结束前一个月平均下滑2.7%。目前美国房价高企，但房价较高的原因更多在于没有足够的供给来满足需求，这意味着泡沫破裂的风险并不高。如今大多数的房主拥有良好的信贷和房屋净值缓冲，这使得他们不太可能在抵押贷款上违约。如果美国在未来两年内陷入衰退，房地产行业可能不是主要的拖累因素。 二、美国9月联储制造业指数下滑，8月工业生产高于预期 1、 美国9月联储制造业指数均低于前值 9月16日晚间纽联储公布数据显示美国9月纽约联储制造业指数为2，低于预期和前值的4。就业指数大幅回升但新订单指数回落。分类数据显示，美国9月纽约联储制造业新订单指数为3.5，低于前值6.7；就业指数为9.7，高于前值-1.6；物价获得指数为9.2，高于前值4.5；为完成订单为-2.6，高于前值-9.7；库存指数为8.5，高于前值5.8。评估6个月前景的指数显示，对未来形势的乐观情绪明显恶化，资本支出计划明显减弱，商业活动与上个月相比几乎没有变化。 9月19日晚间费城联储公布数据显示9月费城联储制造业指数为12，高于预期的10.5，但低于前值16.8。货运指数以及就业指数为主要提振。目前新订单指数略有下降，从8月的25.8降至9月的24.8；货运指数为26.4，高于前值19；未完成订单未17.6，高于前值9.1；库存指数为21.8；高于前值8.7；就业指数为15.8，高于前值3.6；价格支付为为33，高于前值12.8。 2、美国8月工业生产好于预期 9月17日晚间美联储公布数据显示，美国8月工业产出月率为0.6%，高于预期的0.2%，并高于前值-0.1%；美国8月产能利用率为77.9，高于预期的77.6，并高于前值77.5； 美国8月制造业产能利用率为75.7，高于前值75.4；美国8月制造业产出月率为0.5%，高于预期的0.2%，并高于前值-0.4%。 尽管美国8月工业生产有所改善，但制造商仍可能继续面临一定的下行压力。工厂受到美中贸易战的打击，这增加了成本并减少了出口。过去12个月，工厂产量下降了0.4％。分类数据显示，矿业产量增长1.4％，高于前值下降的1.5%，部分原因是7月份飓风巴里停产后石油和天然气钻探反弹；8月公用事业产出增长0.6％，低于前值增长的3.7%；8月份制造业产出增长0.5％，主要因耐用品和非耐用品指数上升，而其他制造业（出版和伐木）指数小幅下滑。耐用制造业中大多数主要类别的产量增加。机械，初级金属和非金属矿产品录得最大涨幅; 汽车和零部件的跌幅最大，8月汽车产量下降1％，是自4月以来的最大水平。 22614537/43348/20190923 16:57 宏观经济报告 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 三、 本周重点关注欧元区和美国制造业初值和美国通胀 1、本周重点关注美联储FOMC票委讲话和日本货币政策纪要 本周重点关注9月24日晚间美国2019年FOMC票委、圣路易斯联储主席布拉德(James Bullard)就美国经济和货币政策发表讲话、9月25日日本央行公布7月货币政策会议纪要。 2、本周