房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（3）：房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示

敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示——房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（3）主要观点：[Table_Summary]房地产调控已具备清晰、可追踪的脉络，2021年三季度调控达到本轮最严阶段，此后调控便向松调整，但多集中在供给端房地产调控政策体系已建立，政策力度由强到弱依次为首付比例、房贷利率与额度、购房资格等限购措施、交易环节税费。房地产调控政策可以分为需求端和供给端两大方面。需求端房地产调控政策大致分为四种类型：首付比例、房贷利率与额度、购房资格等限购措施、交易环节税费等，四种类型措施的政策力度依次递减。供给端房地产调控政策方向主要是：土地供给调节、房地产资金来源与融资渠道、房屋上市的价格及售出限制等、保障性住房供应等，但对市场整体影响有限。2021年三季度达到本轮调控最严阶段，2021年四季度起调控政策已向暖微调。展望：调控继续向松时间不超过本年底，举措以地方为主，多集中在贷款利率加点调降、限购等政策小幅放松，首付比例调降尚待观察房地产政策时长呈现“短松长严”的特征，预计本次调控放松阶段大概率在6个月-12个月。考虑到本轮经济稳增长仍有一定压力，如消费复苏不及预期、仍需要投资作为稳增长的重要手段，预计本轮放松调控政策不会短于6个月，但调控放松超过12个月的可能性也偏小。“一城一策”精细化调控大概率维持，限购政策不会有大幅调整、可能小幅放松。由于一线与三四线城市房价有所分化，全国各地房价调控压力明显不同，采取“一城一策”精细化调控有利于维持房地产市场整体稳定。全国目前实施限购政策城市约100个左右，限购政策是当下维持“一城一策”的基础，不会有大幅调整。其中，房价调控压力较大的一线城市、省会城市预计维持，可能会适当放松人才引进、高校毕业生落户等方式“变相”放松限购，二三线城市有可能小幅放松。房贷额度和房贷利率将成为主要放松手段，首付比例尚待观察。首付比率调整属于力度较大的政策，如全面下调首付比率可能会引发房价过快上行，与之密切相关的二套房认定政策方面预计也不会有所松动。除非房地产市场在其他政策托底下仍不能企稳，否则从当下来看调整首付比例的概率偏小，后续尚待观察。我们认为，各地银行下调LPR加点幅度、上调公积金贷款额度等需求端房贷支持有望成为本次调控放松的主要手段，在不放松二套房认定规则下支持改善性需求可能会在交易税费上有所支持。风险提示使用过去数据进行统计推算带来的偏差，市场学习效应超预期，对政策的解读存在偏差，房产税政策预测存在偏差等。[Table_StockNameRptType]策略研究系列报告[Table_RptDate]报告日期：2022-02-12[Table_Author]分析师：郑小霞执业证书号：S0010520080007电话：13391921291邮箱：zhengxx@hazq.com分析师：刘超执业证书号：S0010520090001电话：13269985073邮箱：liuchao@hazq.com联系人：方晨执业证书号：S0010120040043电话：18258275543邮箱：fangchen@hazq.com联系人：潘广跃执业证书号：S0010121060007电话：18686823477邮箱：panggy@hazq.com联系人：任思雨执业证书号：S0010121060026电话：18501373409邮箱：rensy@hazq.com联系人：张运智执业证书号：S0010121070017电话：13699270398邮箱：zhangyz@hazq.com联系人：黄子崟执业证书号：S0010121090007电话：19117328906邮箱：huangzy@hazq.com相关报告1.系列报告2《地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键》2022-02-082.系列报告1《地产对增长的影响究竟有多大？》2021-12-223.年度策略《春生夏长秋收冬藏——2022年度A股投资策略》2021-11-02 [Table_CommonRptType]策略研究敬请参阅末页重要声明及评级说明2/60证券研究报告正文目录引言....................................................................................................................................................................................................512005年3月至2008年10月：高房价、高通胀下政策开始收紧..............................................................................................71.1首付比例和税费成为调控的主要手段..................................................................................................................................91.2高通胀下央行升准升息，房贷利率随政策利率上行........................................................................................................111.3房地产市场处于快速发展阶段，整体调控效果欠佳........................................................................................................1222008年10月至2009年12月：经济危机下调控政策短暂放松.............................................................................................142.1需求端全面政策放松，融资端加大支持力度....................................................................................................................162.2降息降准叠加利率折扣，房贷利率快速下行....................................................................................................................182.3信贷支持迅速拉高房价........................................................................................................................................................1932009年12月至2014年9月：“四万亿”刺激后收紧地产调控政策...................................................................................203.1房地产调控进入分类调控阶段，限购政策成为房地产调控的重要措施........................................................................223.2严格二套房标准，房贷利率开启上行................................................................................................................................263.3房价走势与房贷利率变动密切相关....................................................................................................................................2842014年“930”至2016年“930”：去库存主导下地产调控大放松......................................................................................294.1维持限购大基调下，放松二套房贷认定标准、加快推进棚改等大幅刺激需求............................................................304.2降息周期叠加利率优惠，房贷利率快速下行....................................................................................................................334.3需求集中爆发推动房价快速上涨........................................................................................................................................3452016年“930”至2020年1月：“房住不炒”开启新一轮全面地产调控...........................................................................365.1需求端调控逐步进入“一城一策”，房企资金供给端趋严............................................................................................385.2“去杠杆”叠加取消“认房或认贷”，房贷利率开启上行............................................................................................405.3房价涨跌幅出现波动............................................................................................................................................................4162020年2月至4月：新冠疫情下货币宽松带动地产短暂回暖...............................................................................................426.1应对经济下行房地产调控迎来短暂“松动”....................................................................................................................446.2疫情危机下货币宽松频频落地，经营贷违规入市降低购房成本....................................................................................456.3