房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（2）：地产股何时“高歌”，景气最核心、调控亦关键

敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键——房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（2）主要观点：行业景气是地产股行情最核心的支撑因素，高景气下调控趋严地产股依旧强势，调控边际放松推动景气显著改善也能带来行情2005年以来9段地产股行情可归结为三种模式，行业景气是地产股行情的最核心的支撑因素。9段行情中5段行情为“景气显著改善叠加调控政策边际放松”（模式1）；2段行情为“高景气叠加调控政策收紧”（模式2）；另外还有2段行情为“政策边际放松但景气没有变化”，但这两段行情的持续时间较短（模式3）。总体来看，9段行情中有7段行情都由景气提升驱动，只有2轮行情是纯政策边际缓和驱动，而且高景气或景气显著改善行情持续时间要明显长于政策边际缓和带来的行情。可见，行业景气是决定地产股行情最关键的因素。政策边际缓和是景气显著改善的重要推动因素。由于房地产调控政策通常在某一时间段密集出台，紧缩政策出台及之后的一段时间（通常为6个月至1年）内显著抑制需求，会引致购房者观望和需求积压。当紧缩调控政策“见顶”或阶段性缓和后，就容易出现刚需下场带动前期积压需求集中释放，从而推动行业景气显著改善或进入高景气。70城房价环比快速上行对地产股行情有较为有效的指示意义70城房价环比快速上行对地产股行情有较为有效的指示意义。地产股行情通常可以使用70城房价环比涨跌幅变动进行观测。其中，高景气、景气改善叠加政策边际放松，主要表现为房价环比涨跌幅迅速上升；而只有政策边际放松行情，房价环比涨跌幅则未有持续性改善。综合三种模式及行情时间长度来看，房价环比涨跌幅快速上行，尤其是由负快速转正或正值区间快速上行，通常预示着不错的行情。展望2022：地产股已演绎过调控放松的行情，能否持续需观察行业景气何时出现显著改善2021年四季度房地产调控出现边际放松，随后地产股演绎了一段上涨。当前各地方在稳增长的压力下也开始“因城施策”放松地产调控，降低贷款利率、建议降低首付比例等。但当前行业景气还未见改善迹象，后续行情能否延续，关键取决于政策边际放松能否带来行业景气的显著改善，即是否会进入“景气显著改善+政策边际放松”的上涨模式2。值得注意的是，本轮调控不同过往在于①存在“房住不炒”的基本前提；②库存水平比较低；③新政治周期面前对房价上涨幅度容忍度较低，因此一旦行业景气显著改善或引致调控立即收紧。风险提示使用过去数据进行统计推算带来的偏差，市场学习效应超预期，对政策的解读存在偏差，房产税政策预测存在偏差等。[Table_StockNameRptType]策略研究系列报告[Table_RptDate]报告日期：2022-02-08[Table_Author]分析师：郑小霞执业证书号：S0010520080007电话：13391921291邮箱：zhengxx@hazq.com分析师：刘超执业证书号：S0010520090001电话：13269985073邮箱：liuchao@hazq.com联系人：方晨执业证书号：S0010120040043电话：18258275543邮箱：fangchen@hazq.com联系人：潘广跃执业证书号：S0010121060007电话：18686823477邮箱：panggy@hazq.com联系人：任思雨执业证书号：S0010121060026电话：18501373409邮箱：rensy@hazq.com联系人：张运智执业证书号：S0010121070017电话：13699270398邮箱：zhangyz@hazq.com联系人：黄子崟执业证书号：S0010121090007电话：1917328906邮箱：huangzy@hazq.com相关报告1.系列报告《地产对增长的影响究竟有多大？——房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（1）》2021-12-222.年度策略《春生夏长秋收冬藏——2022年度A股投资策略》2021-11-02 [Table_CommonRptType]策略研究敬请参阅末页重要声明及评级说明2/56证券研究报告正文目录引言....................................................................................................................................................................................................312005年7月至2007年10月：供需两旺下地产股走强..............................................................................................................71.1调控政策：高通胀推动房地产政策收严，但并未压制地产股行情..................................................................................81.2行业景气：供需两旺下房地产行业快速发展....................................................................................................................111.3上市公司业绩：房地产行业利润连续高增........................................................................................................................1322008年11月初至2009年7月末：“四万亿”政策强刺激带动地产股行情.......................................................................132.1调控政策：金融危机后需求端政策全面放松，供给端对融资加大支持力度，支撑本段地产股行情........................142.2行业景气：政策转松，房价、销售、投资迅速反弹，支撑地产股行情........................................................................182.3上市公司业绩：基数影响下，房地产行业利润增速由负转正........................................................................................1932011年2月初至4月末：政策收紧不及预期下地产股短暂上涨...........................................................................................203.1调控政策：房地产政策收严下存在短暂“空档期”，是本段行情的关键支撑............................................................213.2行业景气：房价、销量短暂回暖但仍以下跌为主............................................................................................................223.3上市公司业绩：房地产行业业绩依旧走弱........................................................................................................................2342012年1月初至6月中旬：房地产市场回暖拉动地产股上涨...............................................................................................244.1调控政策：内外动力均弱下的调控政策收紧放缓............................................................................................................254.2行业景气：房价跌幅收窄、销量逐步回暖成为行情重要支撑........................................................................................274.3上市公司业绩：房地产行业利润逐步改善，基本面获得支撑........................................................................................2852012年9月末至2013年1月末：房地产市场强势回暖点燃行情.........................................................................................295.1调控政策：房企融资渠道创新，但对地产股上涨助力较小............................................................................................305.2行业景气：房价、销量强势上升支撑行情........................................................................................................................315.3上市公司业绩：房地产行业利润增速快速回升助推行情................................................................................................3262014年1月至2015年6月：去库存主线下房地产由调控转刺激，地产股全面走强.........................................................336.1调控政策：放松二套房贷认定标准大幅刺激需求，推动地产股和行业景气全面走强................................................346.2行业景气：需求强刺激下，房地产市场迅速由冷转热，对行情构成强支撑................................................................366.3上市公司业绩：边际好转但整体不强，对行情提供弱支撑............................................................................................3772016年8月至2016年11月：调控放松阶段“最后的狂欢”...............................................................................................387.1调控政策：回归“认房又认贷”对需求端从严调控.......................................................................