REITs市场跟踪双周报：市场迎来大幅反弹行情

REITs市场跟踪双周报（2024.3.4）：市场迎来大幅反弹行情 报告摘要： 1）发行市场 本期正在发行的REITs有2只，类型分别为收费公路和清洁能源，预计发行规模合计为30亿左右，其中嘉实中国电建清洁能源为首只水电REIT，也是四川省首只REIT。2023年下半年以来，REITs发行配售比例大幅提升。目前沪深交易所共受理19单REITs储备项目，其中已通过1单，为消费基础设施REITs。储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为33只，最新REITs规模突破千亿。本期REITs市场迎来大幅反弹行情，明显好于股票指数，产权类REITs反弹力度明显强于特许经营权REITs。今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数，其中特许经营权REITs表现好于产权类REITs。本期REITs交易活跃度较上期大幅提升，REITs整体换手率略高于中证500指数。 3）分红情况 2024年REITs共分红2.5亿元，其中产权类REITs共分红0.6亿元，分红收益率为0.21%，明显高于股票指数。过去一年产权类REITs分红收益率为3.14%，明显低于中证红利指数。特许经营权REITs由于债性更强，其分红收益率明显高于产权类REITs，2024年分红收益率为0.43%，过去一年分红收益率为8.12%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，其中特许经营权REITs略高于产权类REITs。 日期：2024年3月4日 4）投资价值分析 报告编号： 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.36，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利，REITs的P/EBITDA略高于P/可供分配金额，REITs由于分红的强制性，分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在同等收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 相关报告： 一、发行市场 1、本期发行情况 本期正在发行的REITs有两只，类型分别为收费公路和清洁能源，预计发行规模合计为30亿左右，其中嘉实中国电建清洁能源为首单水电REIT，也是四川省首单REIT。此外，2023年下半年以来，REITs发行配售比例大幅提升。 数 据 来 源 ：Wind资 讯上 海证 券 基 金 评 价 研究 中 心 ； 本期 时 间 段 指2024/2/19至2024/3/1 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理19单REITs储备项目，其中已通过1单，为消费基础设施REITs，处于待发行状态。储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园6单，仓储物流4单，消费基础设施3单，保障房1单；特许经营权REITs共5单，其中清洁能源2单，收费公路2单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为33只，其中产权类REITs共20只，特许经营权REITs共13只。最新REITs规模突破千亿，其中产权类REITs规模为447亿，特许经营权REITs规模为555亿元。 本期REITs市场迎来大幅反弹行情，明显好于沪深300、中证500和中证红利指数等表现。产权类REITs反弹力度明显强于特许经营权REITs，前者涨幅超16%，其中仓储物流REITs涨幅更是超20%，而保障房REITs涨幅相对较低；特许经营权REITs涨幅接近9%，其中收费公路REITs涨幅略高。 今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数。特许经营权REITs表现好于产权类REITs，涨幅为9.83%，其中收费公路REITs和生态环保REITs表现最好，清洁能源REITs涨幅相对较小；产权类REITs涨幅为5.00%，其中保障房表现相对较好。 相较股票指数，REITs本期交易活跃度较上期大幅提升，产权 类REITs日均成交额环比增幅超过70%，其中保障房REITs增幅超过100%。本期REITs整体换手率略高于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数，本期换手率超过2%的REITs类型有生态环保和清洁能源等。 分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/2/19至2024/3/1，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；消费基础设施REITs未上市， 最新规模为发行规模。 三、分红情况 2024年REITs共分红2.5亿元，其中产权类REITs共分红0.6亿元，主要集中在产业园REITs和仓储物流REITs上面，分红收益率为0.21%，明显高于股票指数。过去一年REITs共分红67.58亿元，其中产权类REITs分红13.81亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.14%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数，其中仓储物流REITs分红收益率较高，接近4%。 特许经营权REITs由于债性更强，其分红收益率明显高于产权类REITs，2024年分红收益率为0.43%，主要集中在收费公路REITs上面。过去一年特许经营权REITs分红收益率为8.12%，其中清洁能源REITs分红收益率接近10%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，其中特许经营权REITs略高于产权类REITs，分红比例超过80%的类型主要有仓储物流REITs、生态环保REITs和 清洁能源REITs，而保障房REITs和产业园REITs成立以来的分红比例相对较低。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为 21.36，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。估值较低的类型有仓储物流和产业园，而保障房估值相对较高。就具体产品而言，估值较低的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷等，而估值较高的有华夏北京保障房、红土创新深圳安居和建信中关村等。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.00，略高于P/可供分配金额，P/EBITDA估值较低的有博时蛇口产园、华夏和达高科、东吴苏园产业等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.35%，低于中证红利指数，其中仓储物流REITs股息率最高，其次为产业园REITs和保障房REITs。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到REITs实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.76%，与中证红利指数的差距缩小，其中产业园和仓储物流接近5%，而保障福REITs股息率也有4.19%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，与中证500指数相比，当前产权类REITs估值接近，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；而与中证红利相比，虽然股息率接近，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；REITs的EBITDA和可供分配金额指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在同等收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到3%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。业绩表现数据仅代表过去的表现，不保证未来结果。评价结果并不是对未来表现的预测，也不应视作投资基金的建议。 本报告版权归上海证券有限责任公司所有。未获得上海证券有限责任公司事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如遵循原文本意地引用、刊发，需注明出处为“上海证券基金评价研究中心”。