REITs市场跟踪双周报：市场延续反弹 密集分红持续

REITs市场跟踪双周报（2024.4.30）：市场延续反弹密集分红持续 报告摘要： 1）发行市场 本期成立的REITs为中金印力消费基础设施REIT，是首批上报的四只消费基础设施REITs之一，发行规模为32.60亿元。从发行结果来看，网下和网上配售比例在80%左右，又再次明显回升。2024年REITs市场发行提速，今年共发行6只，与2023全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。本期有9单储备项目状态发生变更，审核速度加快，涉及的类型主要有消费、仓储、产业园、清洁能源和保障房和收费公路等。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，最新REITs规模为1067.5亿元。本期REITs市场整体上涨2.69%，产权类REITs表现略好于特许经营权REITs。今年以来REITs市场整体表现较好，涨幅为10.11%，收益率超过沪深300和中证500，接近于中证红利指数，特许经营权REITs今年表现好于产权类REITs。REITs本期交易活跃度较上期下降，REITs整体换手率略低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 本期不同资产类型的多只REITs进行了分红，总分红金额超过10亿元。2024年REITs市场共分红27.28亿元，分红收益率为2.93%，大幅领先股票市场。过去一年REITs共分红78.44亿元，分红收益率为6.68%，高于中证红利指数，其中过去一年产权类REITs分红收益率为3.64%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数；特许经营权REITs过去一年分红收益率为9.79%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 日期：2024年4月30日 报告编号： 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为21.98，相比上期略有提升，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 相关报告： 一、发行市场 1、本期发行情况 本期成立的REITs为中金印力消费基础设施REIT，是首批上报的四只消费基础设施REITs之一，发行规模为32.60亿元，原始权益人为万科旗下印力商用置业有限公司。从发行结果来看，网下和网上配售比例在80%左右，又再次明显回升。 2024年REITs市场发行提速，今年共发行6只，与2023全年持平，发行规模合计153亿元，相当于2023全年发行规模的3/4。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/4/15至2024/4/26 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理21单REITs储备项目，未有新项目申报，其中4单已经获批，仍未开始销售。本期有9单储备项目状态发生变更，审核速度加快，涉及的类型主要有消费、仓储、产业园、清洁能源和保障房和收费公路等。 当前储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单，仓储物流4单，消费基础设施2单，保障房1单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源4单（含扩募1单），收费公路2单，生态环保扩募项目1单。 二、二级市场 目前REITs市场产品数量为36只，其中产权类REITs共21只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1067.5亿元，其中产权类REITs规模为482.8亿，特许经营权REITs规模为584.7亿元。 本期REITs市场整体上涨2.69%，涨幅小于沪深300，明显好于中证500和红利指数。本期各资产类型REITs均不同程度上涨，具体来看，产权类REITs涨幅为2.90%，其中仓储物流REITs和保障房REITs涨幅超过3.5%，好于沪深300指数，而产业园REITs和消费REITs涨幅相对较小；特许经营权REITs涨幅为2.50%，其中清洁能源REITs涨幅大幅领先其他类型。 今年以来REITs市场整体涨幅为10.11%，明显好于沪深300和中证500，接近中证红利指数。特许经营权REITs表现较好，涨幅为12.22%，其中生态环保REITs涨幅高达15.37%；产权类REITs涨幅为7.67%，其中保障房REITs涨幅超10%。 REITs交易活跃度较上期下降，其中仓储物流REITs活跃度下滑较多，而生态环保REITs和消费REITs活跃度大幅提升。本期REITs整体换手率较上期略降，略低于中证500指数，明显高于沪深300指数和中证红利指数，其中仓储物流REITs换手率明显偏低。 日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指2024/4/15至2024/4/26，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速；*消费基础设施REITs上市时间较短，今年收益率从2024/3/19开始计算。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；相关系数计算区间为过去40个交易日。 三、分红情况 延续上期情形，本期不同资产类型的多只REITs进行了分红，总分红金额超过10亿元。2024年REITs市场共分红27.28亿元，分红收益率为2.93%，大幅领先股票市场。其中特许经营权REITs分红金额为19.60亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2024年分红收益率为3.51%；产权类REITs共分红7.68亿元，主要集中在产业园REITs上面，产权类REITs分红收益率为2.28%。2024年各类型REITs均实现分红。 过去一年REITs市场共分红78.44亿元，分红收益率为6.68%，明显高于中证红利指数。其中产权类REITs分红15.28亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.64%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数，其中保障房REITs分红收益率超过4%；特许经营权REITs由于债性更强，过去一年分红收益率为9.79%，其中清洁能源REITs分红收益率超过15%。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，分红比例超过90%的类型主要有生态环保REITs 和清洁能源REITs，分红比例低于80%的是保障房REITs。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；过去一年分红收益率等于过去一年累计单位实际分配金额/过去一年的期初价格，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 四、投资价值分析 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为21.98，相比上期略有提升，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。估值较低的类型有仓储物流和产业园，而保障房估值相对较高。就具体产品而言，估值低于19.0的有东吴苏园产业、华夏合肥高新、中金湖北科投光谷等，而估值高于25.0的有建信中关村、华夏北京保障房、中金厦门安居和红土创新深圳安居等。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为22.53，略高于P/可供分配金额，P/EBITDA估值低于18.0的有华夏和达高科、东吴苏园产业、博时蛇口产园等。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.70%，其中产业园REITs股息率最高。REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于前期分红较少，长期来看会逐渐回落到100%以下。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为4.69%，其中产业园REITs股息率为4.91%，而保障房REITs股息率也有4.05%。 一般而言，市场给予估值越高的上市公司往往预示着其成长性越好，当前产权类REITs估值接近中证500指数，虽然产权类REITs未来成长性不及中证500指数，但股息率也显著高于中证500；虽然REITs股息率接近中证红利指数，但产权类REITs估值明显偏高，这可能也预示着产权类REITs相比上市公司，其底层物业资产的长期增值潜力起到很大作用。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；REITs的EBITDA和可供分配金额指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化,仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/最新价格，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/最新价格；股票指数的p/可供分配金额实际上等于PE，股息率1为过去一年实际分红收益/当前股票指数值，分红比例为过去一年实际分红收益/净利润。估值结果仅供参考。 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如0%到5%等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一年可供分配金额按照季度进行年化。中航京能光伏过去一年可供分配金额中扣除2024年三季报中取得借款收到的本金2.07亿元。估值结果仅供参考。 五、主要政策 分析师承诺 分析师孙桂平 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格，是具备协会会员资格的基金评价机构。 风险提示 本报告中的信息均来源于已公开的资料与第三方数据，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证本公司作出的任何建议不会发生任何变更。报告中对样本数据的抽样方法和结论，本公司保有最终解释权。本报告中的信息仅供参考，不构成任何投资建议和承诺。我公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司