REITs市场跟踪双周报：REITs规模破两千亿，二级市场延续涨势

重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。[Table_Summary]报告摘要：1）发行市场2）二级市场3）分红情况来分红比例都较高。 上海证券基金评价研究中心分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102报告日期：2025年06月17日 一、发行市场1、本期发行情况本期首单保障房REIT完成扩募，扩募金额为9.46亿元，是2023年首批四只REITs扩募后的第一次扩募。两只REITs已结束募集即将成立，其中中金亦庄产业园REIT募集金额为10.9亿元，平均配售比例仅有0.22%；中金中国绿发商业资产REIT预计募集金额为15.8亿元。另有一只REITs处于询价阶段，发行金额预计为9-13亿元。2025发行的REITs配售比例都很低，平均配售比例仅有0.63%，今年发行REITs的平均首日涨幅为27.39%。截止目前，今年已发行7只REITs，发行数量比去年同期增长17%，发行规模合计113亿元，较去年同期下降26%，共涉及五种底层资产类型，其中供热设施为新发行的资产类型，具体来看：2只仓储物流REITs（规模44亿）,2只保障房REITs（规模27亿），1只消费基础设施REITs（规模15亿）、1只产业园REITs（规模11亿），1只供热设施REITs（规模15亿）。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势，其数量和规模占比都为86%左右。表1本期已成立和正在发行的REITs发行规模（亿元）9.46拟购入扩募资产为位于北京房山区、通州区、大兴区和海淀区的四处保障房项目，可出租面积12.9万平方米，分别于2013年到2015年开始运营。扩募完成后，该REITs合计持有6处保障房项目，可出租面积合计为24.2万平方米。预计10.88位于北京市经济技术开发区的的两处高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，总建筑面积12.9万平方米，开始运营时间分别为2019年10月和12月。预计15.8位于山东省济南市的领秀城贵和购物中心，建筑面积20万平方米，2014年底开始运营预计9-13位于无锡、昆山、金华、天津和成都的6处物流项目，开始运营时间从2009年到2019年，可租赁面积为30万平方米数据来源：Wind资讯、上海证券基金评价研究中心、REIT招募说明书 底层资产存续期限备注拟购入的四处保障房项目土地平均使用权剩余年限为55.4年2023年首批四只REITs扩募后的第一次扩募，也是首单保障房扩募基金存续期为15年；土地使用权剩余年限为13.3年。-基金存续期为30年；土地使用权剩余年限为29年-基金存续期为40年。六处物业的土地剩余年限为32年到39年- 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序2、项目储备情况目前沪深交易所共受理18单REITs储备项目，其中扩募项目6单，数量占比为33%。目前已获批1单产业园扩募项目，处于待发行。本期新增1单清洁能源项目，另有一单保障房扩募项目状态发生变化。当前储备项目中产权REITs最多，共11单，其中产业园5单，仓储物流1单，保障房3单，消费基础设施2单；特许经营权REITs共7单，其中清洁能源4单，数据中心2单，生态环保扩募项目1单。表2储备项目最新情况名称大类是否扩募资产类型项目状态更新日期华夏万纬仓储物流产权仓储物流已问询2024-4-15创金合信首农产业园产权产业园已反馈2025-6-3国泰君安临港创新产业园产权扩募产业园通过2025-5-30中信建投沈阳国际软件园产权产业园已反馈2024-12-12国泰君安东久新经济产业园产权扩募产业园已反馈2025-4-24创金合信电子城产业园产权产业园已受理2025-5-20建信建融家园租赁住房产权保障房已反馈2024-4-15华夏华润有巢产权扩募保障房已反馈2024-12-23中金厦门保障房产权扩募保障房已反馈2025-6-10华夏凯德商业产权消费设施已反馈2025-5-12中金唯品会奥特莱斯产权消费设施已反馈2025-5-26建信金风新能源特许经营权清洁能源已问询2023-10-22中航京能光伏特许经营权扩募清洁能源已反馈2025-4-15 受理日期交易所备注2024-3-1深圳-2024-11-29上海-2024-11-19上海已获批2024-11-1上海东北地区首单2025-3-31上海-2025-5-20上海2024-3-1上海-2024-11-11上海-2025-5-9上海-2025-4-18上海-2025-5-9上海2023-9-4深圳风力发电2024-4-1上海首单清洁能源扩募 二、二级市场目前REITs市场产品数量为66只，其中产权REITs共42只，特许经营权REITs共24只。最新REITs规模为2034亿元，突破两千亿大关，其中产权REITs规模为1068亿元，特许经营权REITs规模为966亿元，两者规模差距仍在百亿左右。本期REITs市场大幅上涨2.43%，明显好于主要股票指数。本期产权REITs上涨1.86%，其中消费设施REITs表现最好，涨幅为2.24%；特许经营权REITs本期上涨3.15%，继续领先产权REITs，其中供热设施表现最好，涨幅超5%，而生态环保和清洁能源涨幅略低。今年以来REITs市场整体涨幅为17.61%，大幅领先主要股票指数。今年来各底层资产类型REITs都不同程度上涨，产权REITs今年表现好于特许经营权REITs，涨幅为19.34%，各资产类型业绩出现一定分化，其中消费基础设施REITs表现最好，涨幅超34%，明显好于其他资产类型，而产业园REITs涨幅最小，为11.53%；特许经营权REITs今年上涨16.07%，其中生态环保REITs涨幅最小，仅2.36%，其他类型涨幅相近。过去一年来看，不同类型分化更明显，保障房和消费基础设施涨幅在50%左右，而生态环保涨幅仅5%，其他类型涨幅在10%到20%之间。本期REITs交易活跃度较上期持平，其中消费基础设施和清洁能源日均成交额有明显下降，而供热设施、水利设施、生态环保和收费公路等成交额大幅度提升。本期REITs整体换手率较上期持平，高于沪深300和中证红利，但低于中证500。 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。表3 REITs本期表现最新规模（亿）本期收益率今年收益率过去一年收益率日均成交额（亿）日均成交额增速日均换手率1067.861.86%19.34%26.64%2.78-8.20%0.71%309.831.65%11.53%15.14%1.181.07%0.76%243.781.86%16.81%13.43%0.57-10.92%0.84%188.471.52%21.94%48.44%0.57-5.84%0.63%325.782.24%34.07%55.67%0.46-25.32%0.52%965.883.15%16.07%18.38%2.4910.60%0.76%650.053.86%18.46%18.35%1.7124.34%0.71%31.591.58%2.36%5.48%0.1836.79%0.93%231.591.39%12.37%19.09%0.47-29.05%0.80%27.533.54%16.83%0.0856.85%1.00%25.135.09%0.0497.09%0.63%2033.742.43%17.61%22.19%5.26-0.19%0.73% 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指6/2至6/13，上期时间段指5/19至5/30，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。表4收益率前五名和后五名的REITs基金简称（前五名）今年收益率基金简称（后五名）本期收益率基金简称（后五名）今年收益率华安百联消费57.75%华夏金隅智造工场REIT-1.49%中金湖北科投光谷-2.37%华夏大悦城购物中51.66%嘉实京东仓储-1.00%鹏华深圳能源-0.03%嘉实物美消费46.75%国泰君安城投宽庭保租房-0.93%华夏和达高科0.56%华夏首创奥莱44.92%汇添富上海地产租赁住房-0.62%富国首创水务2.15%华夏南京交通高速39.46%嘉实中国电建清洁能源-0.52%中航首钢绿能2.52%1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）计算复权收益率表5交易活跃度前五名和后五名的REITs基金简称（前五名）日均成交额增速基金简称（后五名）本期日均成交额(万)基金简称（后五名）日均成交额增速国泰君安济南能源供热REIT97.09%华泰紫金南京建邺产业园72.0招商科创孵化器-71.14%华安张江产业园96.07%招商科创孵化器94.2中航京能光伏-64.16%建信中关村88.29%中金重庆两江产业园121.0华泰紫金南京建邺产业园-55.67%中金山东高速62.04%华安外高桥仓储物流170.2招商基金公路高速公路-54.99%博时蛇口产园59.34%中金联东科技创新产业园190.5红土创新盐田港-53.42%数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 三、分红情况本期有3只REITs分红，分红金额为2.86亿元，较上期有明显下降。2025年REITs市场共分红43.81亿元，分红收益率为2.75%，明显高于股票市场分红收益率，中证红利今年分红收益率较上期也有明显提升。今年特许经营权REITs分红金额为27.54亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为3.33%；产权REITs共分红16.27亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为2.29%，逐渐开始明显落后于特许经营权REITs，略高于中证红利指数。但从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红金额和分红收益率都明显高于产权REITs，其中收费公路REITs分红收益率超过11%，而生态环保相对较低，仅6.30%；产权REITs过去一年分红收益率为4.88%，低于中证红利指数。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，其中成立以来分红比例略低于90%的底层资产类型主要有产业园REITs和保障房REITs。因为水利设施REITs和供热设施REITs成立时间较短，目前没有进行分红。表6 REITs分红情况2025年分红金额（亿）16.27 本期分红金2025年分红收益率过去一年分红金额（亿）过去一年分红收益率成立以来分红比例2.29%27.594.88%90.24% 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额表7分红收益率和分红比例前五名REITs成立以来分红比例基金简称（特许经营权）成立以来分红收益率（年化）基金简称（特许经营权）成立以来分红比例125.29%易方达深高速公路10.78%中信建投国家电投新能源107.73%109.38%中金山东高速10.62%华夏中国交建100.06%100.08%鹏华深圳能源10.59%招商基金公路高速公路100.00%100.01%中航京能光伏9.68%中航京能光伏99.11%100.00%中信建投国家电投新能源8.75%中航首钢绿能96.10%1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行