房地产行业点评报告：新房、二手房价格继续承压，成都年内涨幅领跑全国

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 房地产 2024年01月17日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《上海两区定向放松限购，一线城市购房政策加速调整—行业点评报告》-2024.1.16 《新房二手房成交环比增长，上海两区松绑限购—行业周报》-2024.1.14 《广州成功落地房票安置，或将加速城中村改造进度—行业点评报告》-2024.1.9 新房、二手房价格继续承压，成都年内涨幅领跑全国 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  各线新房价格环比持续下探，一线城市同比首次转负 国家统计局发布12月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格12月环比-0.4%（11月为-0.4%），新房价格自6月份以来持续下探。其中一二三线城市环比分别-0.4%、-0.4%、-0.5%（11月分别为-0.3%、-0.3%、-0.4%），12月新房价格环比降幅较11月有所扩大。同比情况来看，70城新房价格12月同比-0.9%（11月为-0.7%），其中一二三线城市同比分别-0.1%、0.1%、-1.8%（11月分别为+0.3%、+0.2%、-1.6%），不同城市之间价格同比涨跌分化明显，一、二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。同时一线城市2023年新房价格同比首次转负。  二手房价格环比均下降，各线城市同比降幅扩大 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格12月环比-0.8%（11月为-0.8%），价格降幅保持高位。其中一二三线城市环比分别-1.1%、-0.8%、-0.8%（10月分别为-1.4%、-0.7%、-0.8%，各线城市二手房价格继续下行，一线城市二手房降幅环比收窄。同比情况来看，70城二手房价格12月同比-4.1%（11月为-3.7%），其中一二三线城市同比分别-3.5%、-4.0%、-4.2%（11月分别为-2.9%、-3.6%、-3.9%）。12月份各线城市降幅较11月份均有所扩大，其中一线城市降幅0.6pct最为显著，二线三线城市价格则是从2023下半年以来降幅持续扩大。  35城二手房环比下降，北上全年数据优于广深 从一二线重点35城表现来看，12月新房同比总体仍能保持增长，但环比整体下降，西安以环比+0.5%，成都以同比+4.9%领跑35城。二手房同环比整体继续下跌，其中武汉、广州、成都环比跌幅均超1.5%，厦门二手房以同比-6.5%领跌。从1-12月平均数据来看，成都、上海、杭州新房价格同比分别增长7.0%、4.4%、4.2%，价格涨幅远高于其他重点城市。而二手房价格同比仅有成都、北京、长沙能保持正增长。一线城市整体情况分化明显，北上数据明显优于广深。  投资建议 2023年下半年以来一线城市相继放松购房政策，各地政府需求端政策放松节奏加快，但市场回暖低于预期。12月，70个大中城市新房销售价格环比延续下降趋势，一线城市新房价格同比首次转负。二手房价格方面，70城二手房价格环比均下降，下降数量创2011年以来新高，且各线城市同比降幅继续扩大。我们认为，目前房地产销售市场未见明显回暖，政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -38%-29%-19%-10%0%10%2023-012023-052023-092024-01房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 各线新房价格环比持续下探，一线城市同比首次转负 ......................................................................................................... 3 2、 二手房价格环比均下降，各线城市同比降幅扩大 ................................................................................................................. 4 3、 35城二手房环比下降，北上全年数据优于广深 .................................................................................................................... 5 4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 6 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 图表目录 图1： 12月70大中城市新房价格环比下降0.4% ....................................................................................................................... 3 图2： 12月70大中城市新房价格同比下跌0.9% ....................................................................................................................... 3 图3： 12月70大中城市新房价格环比上涨城市数7个 ............................................................................................................. 3 图4： 12月70大中城市新房价格同比上涨城市数20个 ........................................................................................................... 3 图5： 12月70大中城市二手房价格环比下跌0.8% ................................................................................................................... 4 图6： 12月70大中城市二手房价格同比下跌4.1% ................................................................................................................... 4 图7： 12月70大中城市二手房价格环比均下降 ......................................................................................................................... 4 图8： 12月70大中城市二手房价格同比上涨城市数1个 ......................................................................................................... 4 表1： 2023年12月新房西安以环比+0.5%，成都以同比+4.9%领跑35城（%） .................................................................. 5 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 8 1、 各线新房价格环比持续下探，一线城市同比首次转负 国家统计局发布12月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格12月环比-0.4%（11月为-0.4%），新房价格自6月份以来持续下探。其中一二三线城市环比分别-0.4%、-0.4%、-0.5%（11月分别为-0.3%、-0.3%、-0.4%），12月新房价格环比降幅较11月有所扩大。同比情况来看，70城新房价格12月同比-0.9%（11月为-0.7%），其中一二三线城市同比分别-0.1%、0.1%、-1.8%（11月分别为+0.3%、+0.2%、-1.6%），不同城市之间价格同比涨跌分化明显，一、二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。同时一线城市2023年新房价格同比首次转负。 图1：12月70大中城市新房价格环比下降0.4% 图2：12月70大中城市新房价格同比下跌0.9% 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 从70城新房价格涨跌个数来看，12月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为7、1、62个（11月分别为9、2、59个）， 价格环比下降城市数量继续增加，并创2023年内新高。12月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为20、2、48个（11月分别为20、2、48个），与11月新房价格同比涨跌数一致。且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：12月70大中城市新房价格环比上涨城市数7个 图4：12月70大中城市新房价格同比上涨城市数20个 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 -1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%70城新房环比一线环比二线环比三线环比-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%70城新房同比一线同比二线同比三线同比0%20%40%60%80%100%2011-012011-112012-092013-072014-052015-032016-012016-112017-092018-072019-052020-032021-012021-112022-092023-07上涨个数持平个数下跌个数0%20%40%60%80%100%2011-012011-112012-092013-072014-052015-032016-012016-112017-092018-072019-052020-032021-012021-112022-092023-07上涨个数持平个数下跌个数 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 8 2、 二手房价格环比