房地产行业周报（2023年第51周）：新房成交同比回升，北京预售资金监管主体调整为政府

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 行业研究 房地产 2023年12月26日 房地产行业周报（2023年第51周） 推荐 （维持） 新房成交同比回升，北京预售资金监管主体调整为政府  板块行情：本周（12月18日-12月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业板块中排名第26位。  政策要闻：中央层面：1）住房城乡建设部：新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”；配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理。2）国家发展改革委：在横琴粤澳深度合作区，严格控制商品住房用地，加强商品房预售资金监管，探索对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。将在合作区工作的人才、澳门居民等群体纳入住房保障范围。3）自然资源部：要学习借鉴浙江“千万工程”经验，深入推进全域土地综合整治。加强国土空间规划管控，做好乡村振兴用地保障。进一步深化农村土地制度改革。地方层面：1）北京：按照各自用途起始价占项目起始总价的比例，确定土地成交价款中溢价部分住宅用途、公建用途所占比例；调整预售资金监管原则，将原来的监管主体由银行调整为政府，强化了住建部门对预售资金的监管责任，并在流程制度、支取管理、日常监管方面进行优化加强。2）上海：继续实施调整后的房产税房产原值减除比例30%；《上海市城镇土地使用税实施规定》有效期延长至2028年12月31日。  公司动态：1）万科A：目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，最大程度维护公司和股东利益。2）越秀地产：公司的间接非全资附属公司向广州越秀住房租贷发展投资有限公司出售物业，包括73套商办物业及4个停车位，商办物业、停车位出售代价总额分别约为人民币6707.3万元、76.9万元。  销售端：新房成交同比为正，二手房成交环比上升。1）本周21城商品房成交面积325.3万方，环比上升7%，同比上升0%；年初至今21城成交面积1.52亿方，累计同比下降4.5%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为102.1万方、146.8万方、76.3万方，周环比增速分别为2%、5%、19%，周同比增速分别为12%、8%、-23%。3）本周11城二手房成交面积170.9万方，环比上升13%，同比上升42%；年初至今11城二手房成交面积7973万方，同比上升27%。  投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 11,709.51 1.37 流通市值(亿元) 11,035.83 1.67 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -12.0% -12.6% -27.1% 相对表现 -6.7% 0.8% -14.5% 相关研究报告 《销售、投资缩量，融资小幅改善——头部房企月报（11月）》 2023-12-25 《房地产行业周报（2023年第50周）：京沪购房政策再宽松，新房成交环比回升》 2023-12-19 《房地产行业重大事项点评：政策放松加码，持续性仍待检验》 2023-12-15 -26%-14%-3%9%22/1223/0323/0523/0723/1023/122022-12-26~2023-12-25房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名26位 ........................................................... 4 二、政策要闻：启动新一轮保障性住房规划建设，建设广深都市圈 ................................. 5 三、销售端：新房成交同比企稳，二手房成交同比上升 ................................................... 10 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升7%，同比上升0% ......................... 10 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升42%，环比上升13% ................. 11 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 ....................................................................... 12 五、投资建议 ........................................................................................................................... 13 六、风险提示 ........................................................................................................................... 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块下跌4.1%，板块排名第26位 .................................................. 4 图表 2 金科股份周涨幅达9.7% ............................................................................................ 4 图表 3 京投发展周跌幅14.4% .............................................................................................. 4 图表 4 本周中国海外宏洋集团涨幅达4.6% ........................................................................ 5 图表 5 本周龙光集团跌幅达15.9% ...................................................................................... 5 图表 6 启动新一轮保障性住房规划建设，深化农村土地制度改革 ................................. 5 图表 7 各地房地产政策回顾 ................................................................................................. 7 图表 8 万科努力做好经营应对挑战，越秀地产出售部分商业物业和停车位................ 10 图表 9 本周21城商品房单日平均成交面积46万方 ....................................................... 11 图表 10 本周21城周度成交面积325.3万方 .................................................................... 11 图表 11 本周11城合计二手房日平均成交面积24万方 .................................................. 12 图表 12 本周11城二手房成交面积170.9万方 ................................................................ 12 图表 13 本周广州城建共发行15亿元公司债 ................................................................... 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名26位 本周申万地产板块下跌4.1%。本周（12月18日-12月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业板块中排名第26位。 图表 1 本周申万地产板块下跌4.1%，板块排名第26位 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为金科股份，累计涨幅达9.7%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为金科股份、亚通股份、广汇物流、中国国贸、万兴企业，跌幅前五的个股分别为京投发展、新黄浦、云南城投、中交地产、市北高新。 图表 2 金科股份周涨幅达9.7% 图表 3 京投发展周跌幅14.4% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为中国海外宏洋集团，上涨4.6%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为中国海外宏洋集团、金地商置、恒大物业、绿城服务、绿城管理控股，跌幅前五的个股分别为龙光集团、碧桂园服务、新城悦服务、融创中国、花样年控股。 -12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%煤炭电力设备家用电器有色金属银行食品饮料石油石化公用事业基础化工交通运输机械设备国防军工建筑装饰钢铁电子农林牧渔纺织服饰美容护理建筑材料非银金融医药生物轻工制造环保汽车通信房地产综合商贸零售社会服务计算机传媒周涨跌幅-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%金科股份亚通股份广汇物流中国国贸万业企业陆家嘴荣盛发展大名城万科A招商蛇口A股涨幅前十-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%京投发展新黄浦云南城投中交地产市北高新京能置业世联行格力地产特发服务华远地产A股跌幅前十 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 图表 4 本周中国海外宏洋集团涨幅达4.6% 图表 5 本周龙光集团跌幅达15.9% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：启动新一轮保障性住房规划建设，建设广深都市圈 中央层面：1）住房城乡建设部：新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人