房地产周报：新房成交同比降幅扩大，北京推出商品房预售新政细则

核心观点与关键数据

• 新房成交同比降幅扩大：最近7天（9/20-9/26），28城新房成交面积230.7万平，同比增速为-16.4%，较前值（9/13-9/19）的-15.0%有所扩大；年初至今（1/1-9/26），28城新房成交面积8735.5万平，同比增速为-8.5%，较前值（1/1-9/19）的-8.3%略有下降；月初至今（9/1-9/26），28城新房成交面积749.6万平，同比增速为-14.6%，上月整月为-8.8%。
• 二手房成交增幅收窄：最近7天（9/20-9/26），13城二手房成交面积158.9万平，同比增速为1.7%，较前值（9/13-9/19）的15.6%明显收窄；年初至今（1/1-9/26），13城二手房成交面积6823.5万平，同比增速为6.2%，较前值（1/1-9/19）的6.3%略有下降；月初至今（9/1-9/26），13城二手房成交面积635.6万平，同比增速为5.9%，上月整月为9.3%。
• 重点城市成交情况：北京、上海、深圳年初至今（1/1-9/26）新房成交面积同比增速分别为-3.4%、7.8%、2.0%，二手房成交面积同比增速分别为2.2%、12.4%、2.6%。
• 北京推出商品房预售新政细则：明确8月28日后新增商品住房项目需完成主体结构封顶后方可预售，预售资金将全额、全过程监管；新项目优先选择现房销售，房企可提前收取不超总房价1%的定金；8月28日后发布出让公告的商品住宅用地出让价款可分期缴纳，首付款比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

研究结论与投资建议

• 行业评级：维持房地产行业“同步大市”评级。
• 影响分析：现房销售模式拉长资金占用周期，项目内部收益率（IRR）中枢下移，周转放缓将倒逼房企提高利润率要求。快周转模式的规模性房企受冲击剧烈，或将从全国性扩张转向核心城市；区域型中小房企受影响较小。
• 投资建议：关注财务稳健、融资成本低、经营性业务收入占比高的大型综合房企；深耕属地、低杠杆的区域龙头；受益于二手房交易占比提升的房地产经纪龙头。建议关注招商蛇口、新城控股、滨江集团、我爱我家等。
• 风险提示：盈利能力下滑、销售不及预期、资产减值、政策效果不及预期等风险。