实力建业2023年报

目錄 公司資料2主席報告書3管理層討論及分析4董事及高級管理人員之履歷11董事會報告14企業管治報告20環境、社會及管治報告34獨立核數師報告64綜合全面收益表71綜合財務狀況表72綜合權益變動表73綜合現金流量表75綜合財務報表附註77五年財務概要147投資物業、物業、廠房及設備項下土地及樓宇以及持作銷售的物業之詳情148釋義149 公司資料 董事會執行董事吳瞻明先生（主席兼署理行政總裁）吳濤先生 註冊辦事處 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 在香港之股份過戶登記分處 獨立非執行董事 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓 余達志先生朱新暉先生陳建強醫生銀紫荊星章、銅紫荊星章、太平紳士 審核委員會 余達志先生（主席）朱新暉先生陳建強醫生銀紫荊星章、銅紫荊星章、太平紳士 在百慕達之股份過戶登記處 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda 薪酬委員會 朱新暉先生（主席）余達志先生吳瞻明先生 提名委員會 吳瞻明先生（主席）余達志先生朱新暉先生 主要銀行 中國建設銀行（亞洲）股份有限公司恒生銀行有限公司南洋商業銀行有限公司 公司秘書陸珊女士 核數師 中審眾環（香港）會計師事務所有限公司執業會計師 香港主要營業地點 律師 香港金鐘道89號力寶中心1座24樓2408A室 漢坤律師事務所有限法律責任合夥柯伍陳律師事務所 股份代號港交所：519 網址www.applieddev.com 主席報告書 各位股東： 本人欣然代表實力建業集團有限公司（「本公司」）董事會向全體股東呈列本公司及其附屬公司截至二零二三年六月三十日止年度之報告及經審核綜合財務報表。 業績 於二零二三年財政年度，本公司錄得虧損約43,666,000港元，主要由於按公允值計入損益之金融資產之公允值減少淨額29,123,000港元及投資物業之公允值減少淨額14,200,000港元。 前景 二零二二年是不同尋常的一年，國際形勢風雲變幻，使得全球經濟形勢愈加艱難。隨著二零二三年上半年國內疫情防控措施的全面優化，本集團的商務工作和員工日常生活逐漸回歸正軌，但本集團所屬無錫物業項目的銷售工作沉壓已久，仍面臨諸多挑戰。 二零二二年宏觀形勢緊縮，房地產行業依然面臨諸多不利因素，市場前景不容樂觀。本集 團 無 錫 物 業 項 目 銷 售 工 作 受 到 疫 情 衝 擊 進 展 緩 慢，但 在 本 集 團 全 力 推 動 及 合 作 夥 伴大力支持下，竣工驗收工作已於本年度內順利完成，使本項目進入新的發展階段。 1、地產業務： 二零二三年上半年地緣政治持續動盪，全球滯脹風險上升，全球經濟復甦乏力。本集團在較大波動的金融環境下，致力於發掘具有未來趨勢的投資方向，尋找具有價值的投資機會，本集團於本年度設立了一家附屬公司，以探尋在自動駕駛科技創新領域的機遇。 未來新的一年，本集團將繼續保持穩健務實的發展勢頭，增強其內部管理，優化資產結構。在全球嚴峻的經濟形勢下，本集團將以高度責任感和使命感推進本集團持續發展，尋求更好的發展機遇。 感謝各位股東和本集團全體員工在過去疫情中所付出的努力，感謝合作夥伴和社會各界朋友的支持協作。 承董事會命 吳瞻明 主席兼署理行政總裁 香港，二零二三年九月二十八日 業務回顧 於二零二三年財政年度，本集團的主要業務為度假村及物業發展、物業投資以及投資控股。 度假村及物業發展 於二零一七年六月收購無錫盛業後，發展中物業自二零一七年十月起開始預售，第一、第二及第三期公寓部分之建設已分別於二零一九年、二零二零年及二零二二年的第三季度竣工。無錫物業項目已於二零二三年六月三十日竣工。於二零二一年六月三十日，第一及第二期的大多數公寓部分已交付予客戶。於二零二三年財政年度，第三期的部分公寓已交付予客戶並確認收益88,186,000港元，於撥回重估綜合調整後，整體毛利率為31%。於二零二三年六月三十日，已簽約但未交付物業的合約銷售額約為26,229,000港元。展望二零二四年，儘管物業市場及全球經濟面臨挑戰，但隨著2019冠狀病毒病過後物業政策繼續放寬，期望中國物業銷售將有所回升。 物業投資 本集團於二零一八年十月開始就位於香港金鐘道89號力寶中心一座24樓全層之物業（「分拆物業」）進行分拆，分拆工程已於二零一九年二月完成。完成分拆工程後，分拆物業之四個單位已於二零一九年出售。 分 拆 物 業 包 括 三 個 自 用 單 位 及 十 五 個 租 賃 單 位。於 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日，本 集 團 投 資 物 業 之 公 允 值 為280,900,000港元（二零二二年六月三十日：295,100,000港元）。遭受變異新冠病毒株打擊後，香港經濟及物業市場當前處於恢復期。本集團投資物業之公允值於二零二三年財政年度下降14,200,000港元（二零二二年：21,600,000港元）。謹此強調公允值虧損屬非現金性質。 於二零二三年財政年度，本集團投資物業貢獻租金收入合共4,823,000港元（二零二二年：4,406,000港元）。由於二零二三年財政年度的出租率上升，租金收入有所增加。 投資控股 本 集 團 投 資 控 股 業 務 之 投 資 策 略 主 要 是 多 元 化 其 於 非 上 市 投 資 基 金、上 市 股 本 證 券 及 上 市 債 務 工 具 之 投 資。於二 零 二 三 年 財 政 年 度，本 集 團 錄 得 來 自 按 公 允 值 計 入 損 益 之 金 融 資 產 之 利 息 及 股 息 收 入 為664,000港 元（二 零二二年：2,020,000港元），出售按公允值計入損益之金融資產之虧損淨額為889,000港元（二零二二年：收益淨額937,000港元）及按公允值計入損益之金融資產之公允值減少淨額29,123,000港元（二零二二年：128,823,000港元）。於二零二三年財政年度，本集團所持有之重大投資詳情載列如下： 1.GREEN ASIA RESTRUCTURE SP及GREEN ASIA RESTRUCTURE SP II 本集團自二零一七年起投資Green Asia Restructure SP及Green Asia Restructure SP II（統稱「Green Asia基金」），兩者均為Green Asia Restructure Fund SPC（「Green Asia」）之獨立投資組合。Green Asia的投資目的是透過參與發起、包銷、收購及買賣公開買賣或私人配售的上市及非上市公司的債務證券及貸款業務，達致資本增值。 管理層討論及分析 於二零二二年財政年度，本集團作出部分贖回及於二零二一年九月收到贖回款項約5,657,000港元。於二零二二年一月十八日，本集團進一步發出贖回通知，贖回款項合共約30,497,000港元。Green Asia未能向本集團支付贖回款項，因此，本集團於二零二二年五月十九日（開曼群島時間）向開曼群島大法院（「開曼法院」）提交呈請，以申請委任Green Asia基金之資產接管人。於二零二二年七月六日舉行之呈請之聆訊中，德勤•關黃陳方會計師行之黎嘉恩先生及陳文海先生及Deloitte & Touche LLP之Michael Green先生根據開曼法院的判令獲委任為Green Asia基金之共同及個別資產接管人（「Green Asia基金接管人」）。詳情請參閱本公司日期為二零二二年五月二十三日之公告。 此外，誠如本公司日期為二零二三年四月三日之公告所披露，本公司已收取Green Asia基金所宣派之首期股息8,579,000港元（收回率為其當時就獲接納無抵押申索提出30,497,000港元索賠之約28.13%）。於本年報日期，資產變現程序正在進行中。本公司將繼續竭盡全力收回其於Green Asia基金之投資。 於二零二三年六月三十日，本集團分別持有Green Asia Restructure SP及Green Asia Restructure SP II的11,756股及5,289股股份，佔Green Asia Restructure SP及Green Asia Restructure SP II股權的100%。於二零二三年六月三十日，本集團於Green Asia Restructure SP及Green Asia Restructure SP II之投資之公允值分別為7,767,000港元及7,452,000港元。本集團於Green Asia基金之投資之總公允值佔本集團總資產之約1.17%。於二零二三年財政年度，本集團於Green Asia基金之投資之公允值減少17,958,000港元。於二零二三年六月三十日，本集團就Green Asia基金產生之投資成本約為134,503,000港元。於二零二三年財政年度，本集團並無自Green Asia基金投資確認收益或虧損。於Green Asia基金接管人分派股息後，來自Green Asia基金之應收結餘為21,918,000港元。 2.卓爾智聯集團有限公司（「卓爾智聯」） 於 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日，本 集 團 持 有 卓 爾 智 聯 的123,876,000股 普 通 股，佔 卓 爾 智 聯 全 部 已 發 行 股 本 約1.0%。卓爾智聯之股份於聯交所主板上市（股份代號：2098）。卓爾智聯及其附屬公司主要從事開發及運營大型消費品批發商場，以及為中國線上及線下客戶提供供應鏈管理及貿易業務、電子商貿服務、金融服務、倉儲及物流服務。於二零二三年六月三十日，本集團所持卓爾智聯股份之收購成本為每股1.28港元。於二零二三年六月三十日，於卓爾智聯之投資之公允值約為45,834,000港元，佔本集團總資產之約3.53%。於二零二三年財政年度，本集團出售卓爾智聯10,478,000股股份，並確認出售虧損1,159,000港元，而本集團於卓爾智聯之投資之公允值減少17,343,000港元。除此之外，本集團並無獲得及確認任何來自其持有卓爾智聯股份之股息或其他投資收入。 於二零二三年六月三十日，本集團持有之其餘投資主要包括非上市投資基金、上市股本證券及上市債務工具，各佔本集團總資產之5%以下。 財務回顧 收益、銷售成本及毛利率 本 集 團 的 收 益 由 二 零 二 二 年 財 政 年 度 的11,131,000港 元 增 加82,542,000港 元 或 約742%至 二 零 二 三 年 財 政 年 度的93,673,000港 元。二 零 二 三 年 財 政 年 度 產 生 的 大 部 分 收 益 來 自 度 假 村 及 物 業 發 展 分 部。無 錫 盛 業 的 物 業 已 交付 予 客 戶 並 帶 來 收 益。二 零 二 三 年 財 政 年 度 度 假 村 及 物 業 發 展 分 部 產 生 的 收 益 為88,186,000港 元（二 零 二 二 年：4,705,000港元），毛利率約為20%（二零二二年：約17%）。收益增加乃由於物業已於二零二三年財政年度批量交付予客戶，而並無於二零二二年財政年度安排批量交付。 出售按公允值計入損益之金融資產之（虧損）收益淨額 二零二三年財政年度本集團出售按公允值計入損益之金融資產之虧損淨額為889,000港元（二零二二年：收益淨額為937,000港元）。於二零二二年財政年度及二零二三年財政年度出售單一投資均無重大損益。 按公允值計入損益之金融資產之公允值減少淨額 本 集 團 按 公 允 值 計 入 損 益 之 金 融 資 產 之 公 允 值 減 少 淨 額 由 二 零 二 二 年 財 政 年 度 的1 2 8 , 8