实力建业2022年报

1實力建業集團有限公司 | 二零二二年年報目錄 公司資料2主席報告書3管理層討論及分析4董事及高層管理人員之履歷13董事會報告15企業管治報告20環境、社會及管治報告32獨立核數師報告59綜合全面收益表66綜合財務狀況表67綜合權益變動表68綜合現金流量表70綜合財務報表附註72五年財務概要141投資物業、物業、廠房及設備項下土地及樓宇、發展中物業以及持作銷售的物業之詳情142釋義143目錄 公司資料 2二零二二年年報 | 實力建業集團有限公司董事會執行董事吳瞻明先生 （主席兼署理行政總裁）吳濤先生獨立非執行董事余達志先生趙傑文先生朱新暉先生審核委員會余達志先生（主席）趙傑文先生朱新暉先生薪酬委員會趙傑文先生（主席）余達志先生吳瞻明先生提名委員會吳瞻明先生（主席）趙傑文先生余達志先生公司秘書陸珊女士香港主要營業地點香港金鐘道89號力寶中心1座24樓2408A室註冊辦事處Clarendon House 2 Church StreetHamilton HM 11 Bermuda在香港之股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓在百慕達之股份過戶登記處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited 4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12 Bermuda主要銀行中國建設銀行（亞洲）股份有限公司恒生銀行有限公司南洋商業銀行有限公司核數師中審眾環（香港）會計師事務所有限公司執業會計師律師繆氏律師事務所（與漢坤律師事務所聯營）柯伍陳律師事務所股份代號港交所：519網址http://www.applieddev.com公司資料 3實力建業集團有限公司 | 二零二二年年報主席報告書 主席報告書 各位股東：本人欣然代表實力建業集團有限公司*董事會向全體股東呈列本公司及其附屬公司截至二零二二年六月三十日止年度之報告及經審核綜合財務報表。業績於二零二二年財政年度，本公司錄得虧損約162,877,000港元，主要由於按公允值計入損益之金融資產之公允值減少淨額128,823,000港元及投資物業之公允值減少淨額21,600,000港元。展望二零二一年是艱難的一年，國際形勢出現一些不確定因素，使得全球供應鏈緊張，全球經濟衰退趨勢愈加明顯。由於二零二二年上半年國內2019冠狀病毒病疫情的局部爆發，本集團所屬無錫物業項目的相關工作受到一定程度影響，但我們仍然克服各種挑戰，按照既定計劃完成了無錫物業項目相關進度的推進，使得無錫物業項目進入了一個新的發展階段。1、 地產業務： 二零二二年財政年度是國內房地產行業面臨前所未有的挑戰的一年，整個行業同樣面臨深刻變局，本集團無錫物業項目物業銷售計畫面臨挑戰，在挑戰中我們依然全力推進各項工作的開展，積極面對和處置歷史遺留問題，竣工驗收工作有序推進，商業相關計畫也在積極制定、推進和實施。本集團於二零二二年財政年度將總部遷至香港力寶中心，於香港力寶中心持有資產的租售管理進展順利。2、 投資業務： 二零二二年上半年國際形勢出現動盪，對於全球經濟復甦帶來了巨大挑戰，全球通脹水準屢創新高，資本市場波動加劇，這對本集團在投資方面的業務提出了更高要求。本集團正逐步完善投資業務相關制度，在收回部分歷史投資的同時，尋找具有發展前景的投資方向，分散投資組合以應對市場波動產生的風險及影響。面向新的一年，本集團將繼續秉持「穩」字當頭的理念，以「穩中有進，進中有質」為目標，強化內部管理，優化業務結構，積極地應對各方面挑戰。全球正經歷前所未有之大變局，行業發展變化加速，本集團也將積極尋找新發展趨勢和機遇，提升本集團資產價值。感謝各位尊敬的股東，感謝本集團全體員工為應對疫情挑戰所作出的付出和努力，也感謝我們的合作夥伴和每一位支援、幫助我們的朋友。承董事會命吳瞻明主席兼署理行政總裁香港，二零二二年九月二十八日* 僅供識別主席報告書 管理層討論及分析 4二零二二年年報 | 實力建業集團有限公司業務回顧於二零二二年財政年度，本集團的主要業務為度假村及物業發展、物業投資以及投資控股。度假村及物業發展於二零一七年六月收購無錫盛業後，發展中物業自二零一七年十月起開始預售，第一、第二及第三期公寓部分之建設已分別於二零一九年、二零二零年及二零二二年第三季度竣工。預期整個無錫物業項目將於二零二二年第四季度竣工。於二零二一年六月三十日，第一及第二期的大多數公寓部分已交付予客戶。於二零二二年財政年度，僅向客戶交付若干公寓並確認收益4,705,000港元，於扣除重估綜合調整後，整體毛利率為17%。於二零二二年六月三十日，已簽約但未交付物業的銷售額約111,650,000港元。儘管2019冠狀病毒病疫情在二零二零年於中國境內爆發後數月內已得以控制，新的變異新冠病毒株仍給中國物業市場及全球經濟帶來難以預測的挑戰。物業投資本集團於二零一八年十月開始就位於香港金鐘道89號力寶中心一座24樓全層之物業（「分拆物業」）進行分拆，分拆工程已於二零一九年二月完成。完成分拆工程後，分拆物業之四個單位已於二零一九年出售。於二零二一年財政年度，分拆物業公允值為71,300,000港元之三個單位從投資物業轉為擁有人自用，作為物業、廠房及設備。本集團投資物業於二零二二年六月三十日之公允值為295,100,000港元（二零二一年六月三十日：316,700,000港元）。香港經濟及物業市場遭受變異新冠病毒株打擊。於二零二二年財政年度，本集團投資物業之公允值減少21,600,000港元（二零二一年：27,200,000港元）。在此強調公允值虧損屬非現金性質。於二零二二年財政年度，本集團投資物業貢獻租金收入合共4,406,000港元（二零二一年：6,245,000港元）。由於二零二二年財政年度的租金及出租率下降，租金收入下降。管理層討論及分析 5實力建業集團有限公司 | 二零二二年年報管理層討論及分析 投資控股本集團投資控股業務之投資策略主要是多元化其於非上市投資基金、上市股本證券及上市債務工具之投資。於二零二二年財政年度，本集團錄得來自按公允值計入損益之金融資產之利息及股息收入為2,020,000港元（二零二一年：4,405,000港元），出售按公允值計入損益之金融資產之收益淨額為937,000港元（二零二一年：虧損淨額為1,142,000港元）及按公允值計入損益之金融資產之公允值減少128,823,000港元（二零二一年：43,244,000港元）。於二零二二年財政年度，本集團所持有之重大投資詳情載列如下：1. GREEN ASIA RESTRUCTURE SP及GREEN ASIA RESTRUCTURE SP II本集團自二零一七年起投資Green Asia Restructure SP及Green Asia Restructure SP II（ 統 稱「Green Asia基金」），兩者均為Green Asia Restructure Fund SPC（「Green Asia」）之獨立投資組合。Green Asia的投資目的是透過參與發起、包銷、收購及買賣公開買賣或私人配售的上市及非上市公司的債務證券及貸款業務，達致資本增值。於二零二二年財政年度，本集團作出部分贖回及於二零二一年九月收到贖回款項約5,657,000港元。於二零二二年一月十八日，本集團進一步發出贖回通知，贖回款項合共約30,497,000港元。Green Asia未能向本集團支付贖回款項，因此，本集團於二零二二年五月十九日（開曼群島時間）向開曼群島大法院（「開曼法院」）提交呈請，以申請委任Green Asia基金之資產接管人。於二零二二年七月六日舉行之呈請之聆訊中，德勤•關黃陳方會計師行之黎嘉恩先生及陳文海先生及Deloitte & Touche LLP之Michael Green先生根據開曼法院的判令獲委任為Green Asia基金之共同及個別資產接管人（「Green Asia基金接管人」）。於本年報日期，資產變現程序正在進行中。詳情請參閱本公司日期為二零二二年五月二十三日之公告。於二零二二年六月三十日，本集團於Green Asia Restructure SP及Green Asia Restructure SP II之投資之公允值分別為21,394,000港元及11,783,000港元。本集團於Green Asia基金之投資之總公允值佔本集團總資產之2.3%。於二零二二年財政年度，本集團於Green Asia基金之投資之公允值減少87,655,000港元。於二零二二年六月三十日，本集團就Green Asia基金產生之投資成本約為134,503,000港元。於二零二二年財政年度，本集團確認來自Green Asia基金投資之已變現收益771,000港元及應收款項30,497,000港元。2. 卓爾智聯集團有限公司（「卓爾智聯」）於二零二二年六月三十日，本集團持有卓爾智聯的134,354,000股普通股，佔卓爾智聯全部已發行股本約1.1%。卓爾智聯之股份於聯交所主板上市（股份代號：2098）。卓爾智聯及其附屬公司主要從事開發及運營大型消費品批發商場，以及為中國線上及線下客戶提供供應鏈管理及貿易業務、電子商貿服務、金融服務、倉儲及物流服務。於二零二二年六月三十日，本集團持有卓爾智聯股份之收購成本為每股1.28港元。於二零二二年六月三十日，於卓爾智聯之投資之公允值約為68,521,000港元，佔本集團總資產之4.8%。於二零二二年財政年度，本集團出售13,929,000股卓爾智聯股份並確認出售虧損790,000港元，本集團於卓爾智聯之投資之公允值減少2,687,000港元。除此之外，本集團並無獲得及確認任何來自持有卓爾智聯股份之股息或其他投資收入。於二零二二年六月三十日，其餘本集團持有之投資主要包括非上市投資基金、上市股本證券及上市債務工具，分別佔本集團總資產之5%以下。 管理層討論及分析 6二零二二年年報 | 實力建業集團有限公司財務回顧收益、銷售成本及毛利率本集團的收益由二零二一年財政年度的253,977,000港元減少242,846,000港元或96%至二零二二年財政年度的11,131,000港元。二零二一年財政年度產生的大部分收益主要來自度假村及物業發展分部，原因是無錫盛業的物業已交付予客戶並帶來收益。二零二二年財政年度度假村及物業發展分部產生的收益為4,705,000港元（二零二一年：243,327,000港元），毛利率為17%（二零二一年：5%）。收益減少乃由於物業已於二零二一年財政年度批量交付予客戶，而並無於二零二二年財政年度安排批量交付。出售按公允值計入損益之金融資產之收益（虧損）淨額二零二二年財政年度本集團出售按公允值計入損益之金融資產之收益淨額為937,000港元（二零二一年：虧損淨額為1,142,000港元）。於二零二一年財政年度及二零二二年財政年度出售單一投資均無重大損益。按公允值計入損益之金融資產之公允值減少淨額本集團按公允值計入損益之金融資產之公允值減少淨額由二零二一年財政年度的43,244,000港元增加85,579,000港元或199%至二零二二年財政年度的128,823,000港元。於二零二二年財政年度按公允值計入損益之金融資產減少淨額主要由於Green Asia基金投資之公允值減少87,655,000港元及其他上市證券投資之公允值減少。本集團於Green Asia基金之投資之公允值乃由董事經參考獨立專業估值師亞太估值及顧問有限公司（「亞太」）根據Green Asia基金於二零二二年財政年度末的資產淨值就Green Asia基金投資出具的估值報告（「估值報告」）釐定。於二零二一年財政年度，於其公允值估值時採用先例交易法，即透過參考Green Asia基金最新之資產淨值報表中的資料與本集團就其於Green Asia基金之投資作出之贖回作為交易參考。然而，誠如本年報「管理層討論及分析