2023年第三季度武汉房地产市场回顾

2023年第三季度，武汉优质写字楼市场共迎来五个项目交付，分布于中国光谷、中南中北路、建设大道及青山区域，新增供应33.5万平方米，环比大幅上升228.6%，推升全市存量上升至742万平方米。受新项目预租拉动影响，全市净吸纳量录得5.4万平方米，环比上升12.5%，与二季度相比略有回升，但仍低于近三年单季平均水平，同比下降46.6%。其中超过80%新增需求落于新入市项目。租赁需求回升有限，叠加存量项目退租影响，全市空置率继续攀升至43.9%，环比上升1.9个百分点。从需求行业来看，科技互联网行业在大面积扩租需求的带动下，新租占比达16.8%，重回行业排名第一。《武汉建设国家人工智能创新应用先导区实施方案（2023-2025年）》近日印发，培育人工智能产业生态，助推武汉加快建设数字经济一线城市，这将进一步提速科技互联网行业中人工智能领域企业的发展。专业服务业新租占比达13.7%位列第二，超过三成来自律所的租赁需求，包括外地律所新成立和本地律所搬迁需求。房地产建筑新租占比12.8%位列第三，细分行业来看，超过半数来自建筑工程公司的升级扩租需求。值得一提的是，文体娱乐行业表现亮眼，新租占比达12.8%，上升至需求来源第四，主要来自相关企业在新项目中的升级扩租需求。 从资本来源看，中资企业比例超过90%，在新增需求中继续占据主导。从需求类型来看，租金持续下行使得升级需求稳步释放。新设立需求继续增长至18.8%，所占比例仅次于升级需求，主要来自专业服务业、科技互联网及金融业，同时随着政策转变，以教育留学为代表的消费服务企业新设立需求逐步活跃。本季度录得多宗退租案例。企业出于资源整合及降低成本等因素的考量，退租或缩小租赁面积。例如，科技互联网、房地产建筑业企业进行资源整合搬迁至自持物业办公，金融业亦有企业缩减租赁面积以控制运营成本。新增供应回潮及需求增长有限影响下，全市租金环比下跌1.2%至每月每平方米84.4元，预计至2023年底租金仍将承压下行。 2023年第三季度，武汉零售市场无新项目开业。与此同时，存量百货项目不断调整，季内录得汉阳商圈的大洋百货龙阳店闭店，全市体量下降至774万平方米。季内需求以存量项目品牌调整为主旋律，零售、餐饮业态拓店频繁，在没有新项目开业的情况下，仍录得近1.2万平方米净吸纳量，推动全市空置率环比下降0.7个百分点至10.9%。零售业态以珠宝配饰、潮流服饰和运动品牌为亮点。日本珠宝品牌TASAKI以及巴黎RedLine小红绳珠宝均在核心商圈开设武汉首店，婚戒品牌I-PRIMO亦在核心商圈增设门店。多个潮流服饰品牌开设武汉首店或增设门店，例如delicates武汉首店围挡，VivienneWestwood增设零售精品店。潮牌品类进一步细分至少女潮牌赛道，国内少女服饰品牌BASEMENTFG、CHICPARK、ablueberry均开出武汉首店并持续吸引消费客流。同时，户外运动风潮推动相关品牌保持扩张活力，日本户外品牌SnowPeak以及美国滑雪装备品牌VOLCOM季内开设新门店。除此之外，零售项目还利用公区打造潮牌快闪，武汉天地在广场区域打造OLDORDER、MEDM及NOWREhotel×Undefeated潮流空间快闪，不断丰富消费体验。餐饮业态首店则由中式茶饮和酸奶品牌引领拓店需求，深圳人气茶饮茉莉奶白连开三店，西安国潮茶饮品牌茶话弄落地武汉首店，上半年拓店频繁的霸王茶姬仍在持续扩张中。以健康理念出圈的现制酸奶品牌BlueglassYogurt连续开设两家门店。全市购物中心首层平均租金止跌企稳，录得每月每平方米309.4元，环比微幅上升0.1%。预计全年租金呈现维稳态势。 2023年第三季度，武汉仓储物流市场迎来两个项目交付使用，落位于蔡甸板块，总计体量13.7万平方米。新增供应再次回潮，环比上升96.4%，推动全市存量达到618万平方米。本季度在业主以价换量的租赁策略下，需求环比回升39.5%，录得16.1万平方米净吸纳量。分子市场来看，黄陂、东西湖及蔡甸板块的净吸纳表现良好，租赁需求主要来自第三方物流和批发零售客户。空置率环比下降1.2个百分点至33.8%，其中黄陂板块空置率下降最为明显。同时，业主持续下调租金预期，全市平均租金报价每月每平方米22.7元，环比下跌2.6%，同比下跌5.9%。前三季度租金累计降幅与2022全年相当。武汉市为加快推进物流业高质量发展印发多项政策措施，主要围绕提升枢纽能级、拓展通道能力、强化产业物流质效、完善民生物流品质、提升主体实力、优化营商环境、增强创新能力、强化基础支撑等8个方面。着力构建“通道+枢纽+网络+平台”现代物流体系，把交通区位优势转化为国内国际双循环枢纽链接优势。