savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2016年2月Savills World Research Tianjin概述2015年天津住宅市场企稳回升，成交量创历史新高，年成交均价涨幅达9.8%。 2015年第四季度，天津中心城区新增一个全新服务式公寓项目 - 位于南开区的辉盛坊国际公寓 - 为市场投放192套租赁单元。此外，香格里拉大酒店于11月加推了20套一室及二室服务式公寓单元。 第四季度，全市服务式公寓平均租金报价环比上季度基本持平，达到每平方米每月人民币210元，同比下跌0.8%。  第四季度，由于新供应入市，使全市服务式公寓租赁市场平均空置率环比上升8.6个百分点至37.6%，同比上涨2.7个百分点。  第四季度，全市商品住宅新增供应量累计约275.4万平方米，环比下降34.2%，同比下跌11.6%。成交量达468.7万平方米，环比上升18.9%，同比上升51.5%。  第四季度，全市新建商品住宅成交均价达到每平方米人民币12,066元，环比上升3.4%，同比上涨1.7%。“在 宽松 政 策 的背景下，刚需及 改善 型 需 求 将 得 以 释 放，预 计 未 来天津楼市将继续延续量升价稳的 态 势。”王 浩，第一太平戴 维 斯 项目及开发顾问部图片: 辉盛坊国际公寓，南开区 第四季度，全市高端住宅成交均价环比上升0.3%至每平方米人民币25,576元，同比下跌0.3%。 02 市场简报 | 天津住宅2016年2月高端服务式公寓租赁市场2015年第四季度，一个全新服务式公寓项目入市，即位于南开区的辉盛坊国际公寓，为市场投放192套租赁单元。此外，香格里拉大酒店于11月加推20套一室及二室服务式公寓单元。由于新供应入市，使全市服务式公寓平均空置率环比大幅上升8.6个百分点至37.6%，同比上涨2.7个百分点。由于天津经济以第二产业为主导，天津服务式公寓市场现有需求多来自制造业等工业产业及其上下游配套产业导入的人口，以及一部分外企在津设立的办事处或分公司任职的高级管理人员，但相比一线城市主要依靠跨国企业设立的总部及大型金融类企业，本市服务式公寓租赁需求稍显不足，员工享受的住房预算业也相对偏低。但随着京津冀一体化的推进，天津将承接北京产业转移和人口导入，因此预计未来住宅租赁需求将有所上升。租金由于经济增长放缓，导致跨国企业更加严控外籍员工的住房预算，这使得服务式公寓租金未见明显上涨。第四季度，全市服务式公寓平均租金报价环比上季度基本持平，为每平方米每月人民币210元，同比下跌0.8%。住宅租赁市场展望2016年，预计位于中心城区的丽兹卡尔顿大酒店将推出其服务式公寓项目，同时，受8月滨海爆炸事故影响，原计划于2015年年底开业的滨海雅诗阁服务式公寓将推迟至2016年3月入市。图 1高端服务式公寓空置率, 2008年第一季度 - 2015年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420082009201020112012201320142015图 2高端服务式公寓租金指数，2008年第二季度 - 2015年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部828486889092949698100102104Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420082009201020112012201320142015Q2/2008 = 100 表 12015年全国楼市大事记时间政策机构政策降利息3/5/6/8/10月中国人民银行年内降息五次，人民币贷款基准利率累计下调1.25个百分点降首付3月30日央 行、住 建部、银 监会二套房首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%降税收3月30日财政部自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年解限人口10月29日第十八届中央委员会第五次全体会议全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策 - 这是对实施了30多年的计划生育政策的重大调整解限户型3月27日国土部、住 建部取消施行9年的房地产"7090"政策（新建商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上）解限"外购"8月27日住建部、商务部、发改委、中国人民银行、工商总局、外汇局有资格的境外机构和个人可在中国境内购房 - 这是 "限外令"自2006年颁布以来，在全国范围内松绑数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部 savills.com.cn /research 03 2016年2月市场简报 | 天津住宅表 2精选高端商业产权公寓销售均价，2015年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部项目名称区位入市时间成交均价（每平方米人民币）去化率（%）富力中心河西2008年11月18,30095中央公馆河西2009年05月21,00066海河新天河北2010年03月21,00073宝利国际广场云观公寓南开2011年05月17,00099凯德国贸中心河西2011年10月19,00032海河华鼎红桥2012年06月19,00097公馆1882和平2012年11月28,00019海河大观河西2012年12月23,00033华润紫阳里和平2013年11月23,00031新汇华庭和平2014年07月18,00080中海八里臺公寓河西2014年08月24,00012松江置嘉公寓南开2014年11月17,0007中海复兴九里公寓河西2015年01月20,0009天津诺德中心河北2015年06月16,00012城厢公馆南开2015年10月18,00058大都会Smart公寓和平2015年10月19,00037图 3商品住宅供求表现，2006年第一季度 - 2015年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部S&T QoQ CnPage 101234567Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q406070809101112131415百万平方米 新增供给 成交量 目前，越来越多酒店经营者选择适时开设酒店客房及服务式公寓。酒店客房和服务式公寓两者可共享内部设施，如此一来，无论在开发阶段和开业之后都能节约成本。未来这一趋势也将得以持续。住宅销售市场2015年楼市刺激政策频出，中央多次对房地产市场做出积极调整，这使得原本低迷的楼市逐渐回温，同时亦减轻了不少购房者的资金压力，使市场需求得以释放。在利好政策的刺激下，2015年天津普通住宅成交量创历史新高，全年成交均价涨幅达9.8%。其中，环城四区价格涨幅领跑全市，同比上涨10%，其次为滨海新区，同比涨幅达7.3%。第四季度，全市商品住宅新增供应量累计约275.4万平方米，环比下降34.2%，同比下跌11.6%。成交量环比上升18.9%至468.7万平方米，同比上升51.5%。同期全市新建商品住宅成交均价达到每平方米人民币12,066元，环比上升3.4%，同比上涨1.7%。高端商业产权公寓销售市场第四季度，中心城区共计三个销售型商业公寓项目入市，分别是位于南开区的城厢公馆、和平区的大都会SMART公寓、以及河西区的中海学府公馆，分别向市场投放116套、935套和516套销售单元。本季度，天津中心城区高端商业产权公寓共计成交497套，环比上涨6%。多数成交见于新入市的大都会公寓项目，占比总成交面积的56%。由于第三季度泰安道五大院项目现高价集中成交，从而使本季度中心城区公寓整体成交均价自第三季度的高位下跌21%，达到人民币每平方米19,000元。高端住宅销售市场第四季度，共计四个全新高端住宅项目入市，分别为：鲁能公馆、格调绮园、中海寰宇天下和天物郁江溪岸。全市高端住宅成交均价环比上涨0.3%至每平方米人民币25,576元，同比下跌0.3%。鲁能公馆鲁能公馆是由鲁能地产开发的城市综合体项目的住宅产品，此外，项目内还包含酒店、购物中心、写字楼等业态。其中住宅部分包括五栋高层产品，共计478套单元，主力户型为三居及四居室。当前成交均价为人民币38,000-40,000元/平。2012年，鲁能 市场简报 | 天津住宅04 2016年2月Please contact us for further information Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnJonathan WangManager+8622 5830 8877jonathan.wang@savills.com.cnAndy CheeSenior Director+8622 5830 8886andy.chee@savills.com.cnSavills Project & Development ConsultancySavills Research Savills Agency 图 4住宅成交均价，2006年第一季度 - 2015年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部-10%0%10%20%30%40%50%60%-2,00002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q406070809101112131415人民币每平方米 成交价格（左轴） 环比（右轴） 同比（右轴） 地产以人民币4