savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2015年3月Savills World Research Tianjin概述第四季度，天津全面取消限购政策，同时央行下调房贷利率，均促进了天津楼市的回暖，使住宅销售成交量呈现上涨态势。 2014年第四季度，无全新服务式公寓项目入市，租赁市场以吸纳现有存量为主。 第四季度，全市服务式公寓平均租金报价基本与上季度持平，达到每平方米每月人民币198.9元，结束全市平均租金报价连续五个季度走低的态势。 第四季度，全市服务式公寓租赁市场平均空置率环比下跌2.6个百分点至34.9%，同比下跌9.3个百分点。 四季度，全市商品住宅新增供应量环比下降22.5%至311.73万平方米，同比下降19.6%。成交量环比上升47%至309.5万平方米，同比下降9.2%。  全市新建商品住宅成交均价环比上涨10.8%至每平方米人民币11,861元，同比上涨14.6%。  全市高端住宅平均报价较上季度上涨0.7%，达到每平方米人民币26,211元。“在房贷新政和‘津十六条’等一系列利好政策的支持下，预计2015年天津楼市将企稳回暖。” 王 浩，第一太平戴 维 斯，项目及 开发 顾问部图片: 白金湾公寓 02 市场简报 | 天津住宅2015年3月2014年高端服务式公寓市场回顾2014年，全市共有三个全新服务式公寓项目入市：梅江中心皇冠假日酒店（西青区）、泛太平洋酒店（红桥区）及香格里拉大酒店服务式公寓（河东区海河沿线），分别为高端服务式公寓市场新增40套、30套和39套租赁单元。面对新增供应及住房预算的进一步收紧，业主通过价格调整以保证稳定的入住率。目前，全市服务式公寓平均租金报价为每平方米每月人民币198.9元，同比下跌3.3%；全市服务式公寓租赁市场平均空置率走低，同比下跌6.8个百分点至34.9%。第四季度高端服务式公寓租赁市场2014年第四季度，无新增服务式公寓项目入市，市场以吸纳现有存量为主。部分项目装修升级了客房，使得早前意向签约客户陆续入住，这使得本季度全市服务式公寓租赁市场平均空置率环比小幅下跌了2.6个百分点至34.9%。租金四季度，全市服务式公寓平均租金报价基本与上季度持平，为每平方米每月人民币198.9元，结束了全市平均租金报价连续五个季度走低的态势。高端服务式公寓租赁市场展望位于和平区海河沿线、于2013年开业的天津丽思卡尔顿酒店有望于2015年推出其高端服务式公寓单元。由于今年入市项目较多，对明年的吸纳将造成一定压力，因此预计空置率将在短期内小幅攀升。受经济形势疲软之影响，部分跨国企业开始倾向于招收当地雇员，并减少外调员工数量，从而削减住房预算，这一现象在研发、生产制造类行业尤其得以体现。同时，小业主公寓租赁市场和普通住宅租赁市场对现有公寓租赁需求起到分化作用，使得未来高端服务式公寓租金或将面临下行压力。2014年住宅销售市场回顾2014年，天津住宅市场受政策影响较明显。上半年，受信贷收紧、蓝印取消等政策影响，市场观望情绪浓厚、成交低迷。然而下半年，随着“津十六条”全面取消限购、年末央行降息以及自贸区落定滨海等利好政策的接连出台，使得全市住宅市场环境平稳趋好，改善型需求得到释放，市场活跃度得以提升，全年来看，楼市价格实现稳中有升。图 1高端服务式公寓空置率, 2008年第一季度- 2014年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 图 2高端服务式公寓租金指数，2008年第二季度- 2014年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部84 86 88 90 92 94 96 98 100 102 104 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2/2008 = 100 图 3商品住宅供需及成交价格，2006 - 2014年数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部Year Supply & Transaction CN Page 10 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 0 3 6 9 12 15 18 人民币每平方米百万平方米新增供给右轴）成交量右轴）成交价格（左轴） 市场简报 | 天津住宅03 2015年3月2014年，全市商品住宅新增供应量同比上升23.1%，累计约1,428万平方米；成交量同比下降9.6%至1,068万平方米。全市成交均价达到每平方米人民币10,655元，同比上涨4.3%。住宅销售市场第四季度，天津全面取消限购政策，同时央行下调房贷利率，均在一定程度上促进了天津楼市的回暖，使得住宅销售市场成交量呈现上涨态势。楼市新政“津十六条”取消了购房审核，调整了首套房贷款的认定标准，降低了购房契税比例。该新政的出台叠加央行降息，使得购房者改变先前的观望态度而选择积极入市，尤其是此前受政策抑制影响较大的改善型需求得到释放，使得天津市场逐步恢复活跃。第四季度，全市商品住宅新增供应量环比下降22.5%，累计约311.73万平方米，同比下降19.6%。成交量环比上升47%至309.5万平方米，同比下降9.2%。与第三季度相比，四大区域住宅均价环比均有上扬，全市成交均价达到每平方米人民币11,861元，环比、同比分别上涨10.8%和14.6%高端商业产权公寓销售市场第四季度，天津中心城区共有两个全新销售型高端商业产权公寓项目入市：天津白金湾和松江置嘉公寓。项目平均销售报价分别为每平方米人民币30,000元和20,000元。天津白金湾坐落于天津市河北区海河东岸金汤桥旁，项目定位为高端城市综合体，总建筑面积约10.8万平米，包含悦榕庄酒店、白金湾酒店式公寓、办公以及商业广场。其中白金湾图 4商品住宅供需及成交价格，2006 - 2014年数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 5住宅成交均价，2006年第一季度- 2014年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部Supply & Transaction CNPage 10 1 2 3 4 5 6 7 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 06 07 08 09 10 11 12 13 14 百万平方米 新增供给 成交量 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -2,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 06 07 08 09 10 11 12 13 14 人民币每平方米 成交价格（左轴） 环比（右轴） 同比（右轴） 表 12014年天津楼市大事记数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部时间大事记楼市影响2014年上半年银行信贷收紧市场成交低迷，观望氛围浓厚2014年5月蓝印政策取消远郊区县短期呈爆发式增长，拉底全市成交均价2014年9月“930房贷新政”购房需求开始重新释放，加速市场回暖2014年10月“津十六条”出台，全面取消限购刺激改善型需求2014年11月央行下调金融机构人民币存贷款基准利率拉动楼市成交量2014年12月天津设立自贸园区刺激天津楼市，尤其是滨海新区楼市 市场简报 | 天津住宅04 2015年3月表 2部分高端商业产权公寓销售报价，2014年第四季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部项目名称区位入市时间报价（每平方米人民币）中央公馆河西区2009年10月26,000海河新天河北区2010年5月21,000富力中心小白楼2010年11月18,000凯德国贸中心小白楼2011年10月23,000海河华鼎红桥区2012年6月24,000公馆1882和平区2012年11月36,000宝利国际广场云观公寓南开区2013年1月20,000华润紫阳里和平区2013年11月26,000中海八里臺公寓河西区2014年9月23,000白金湾公寓河北区2014年10月30,000松江置嘉公寓南开区2014年11月20,000公寓共252套单元，总建筑面积超过26,700平方米，以87-107平米的一居室为主。松江置嘉公寓是城市综合体项目松江置地广场的公寓部分。项目位于南开区鞍山西道与白堤路交口，包含公寓、写字楼、商业等多种业态。其中公寓部分共308户，总建面2.2万平方米，户型区间为41-99平米。限购松绑后，商业产权公寓产品的最大优势“不限购、不限贷”不复存在，因此短期内公寓市场将面临一定的冲击，销量亦将受到抑制。但由于商业产权公寓产品总价相对较低，同时兼有自住与投资的双重属性，因此对年轻购房者及投资客仍有一定吸引力，尤其是位于区域核心且具有配套及景观等优势的高端公寓产品。高端住宅销售市场天津限购政策的取消对一直以来被抑制的改善型需求产生利好，促使改善型购房者积极入市。为竞争高端改善型客群，主推改善型产品的高端项目加快入市步伐并加推新房源。仅第四季度，就有五个全新高端项目相继开盘：旺海公府、金侨新梅江壹号、紫熙臺、招商雍景湾及首创大河宸章。第四季度，全市高端住宅平均报价环比上涨0.7%至每平方米人民币26,211元。旺海公府，位于河北区海河东路与狮子林大街交口，由天津泰达建设集团开发。项目规划住宅建筑面积20万平方米，包含7层洋房以及36-39层的高层。首推高层面积区间为68-192平米，平均报价为每平方米人民币24,000元。金侨新梅江壹号，位于河西解放南路东侧新梅江卫津河公园与太湖路公园旁，由天津豪廷房地产开发建设，公司隶属于金侨投资控股集团。项目占地面积6万平方米，总建筑面积达18万平方米，由4栋11层小高层产品及10栋22-30层高层产品组成。首推户型面积区间为89-180平方米，项目平均报价自每平方米人民币23,000元起。紫熙臺，位于南开区南马路与城厢西路交口，由天津地铁资源投资有限公司开发建设。该综合体项目总建筑面积约9.7万平方米，包括住宅、商业及写字楼，楼高28层不等。住宅规划有两栋28层的高层产品及三栋8层洋房产品，户型面积区间为88-177平方米。洋房平均报价为每平方米人民币32,500元，高层平均报价为每平方米人民币28,500元。招商雍景湾，位于河东区海河东路与海津大桥交口东侧，由天津雍景湾房地产开发建设。项目总建筑面积约18.1万平方米，包含五栋6层的洋房产品、15栋18-32层的高层产品及商业配套。首推户型面积区间为79-156平方米，洋房平均报价为每平方米人民币30,000元，高层平均报价为每平方米人民币23,000元。首创大河宸章，位于西站城市副中心，由首创置业开发建设。项目总建筑面积约23万平方米，包含五栋16-17层的小高层产品及五栋32-33层的高层产品。主力户型面积区间为70-140平米，平均报价为每平方米人民币21,000元。住宅销售市场展望在房贷新政、“津十六条”等一系列楼市利好政策的支持下，预计2015年天津楼市将企稳回暖，刚需客户仍将是市场需求的主要来源，同时改善型需求也将得到积极