天津住宅市场简报2015年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2015年5月Savills World Research Tianjin概述一季度，天津住宅销售市场表现冷清，全市新建商品住宅供应量与成交量双双下跌,与去年同期相比小幅下降。 2015年第一季度，无全新服务式公寓项目入市，租赁市场以吸纳现有存量为主。 第一季度，全市服务式公寓平均租金报价环比下跌0.3%至每平方米每月人民币198.5元，同比下跌2.9%。  第一季度，全市服务式公寓租赁市场平均空置率环比下跌2.8个百分点至32%，同比下跌7.8个百分点。  第一季度，全市商品住宅新增供应量环比下降34%，累计约205.8万平方米，同比下跌10.5%。成交量环比减少36.8%至195.5万平方米，同比下降12.7%，为近两年来历史同期最低值。 全市新建商品住宅成交均价达到每平方米人民币10,953元，环比下降7.7%，同比上涨5.7%。 全市高端住宅平均报价环比下跌1.4%至每平方米人民币25,974元。“预计2015年房地产政策将进一步 趋 松以 刺激需求，维 持 稳健市场，未来改善型和投资性需求有望增加，然而供过于求的市场现状短期内难以改变，未来一年，去库存仍为多数开发商的首要任务。” 王 浩，第一太平戴 维 斯，项目及 开发顾问部图片: 中海复兴九里 02 市场简报 | 天津住宅2015年5月高端服务式公寓租赁市场2015年第一季度，无新增服务式公寓项目入市，市场以吸纳现有存量为主。部分服务式公寓业主为经营业绩不理想困扰，从而将一些客房出租于商用，或推出1-2个月的短租服务，以保证入住率及维持经营收入。本季度，全市服务式公寓租赁市场平均空置率环比下跌2.8个百分点至32%，同比下跌7.8个百分点。租金第一季度，全市服务式公寓平均租金报价环比下跌0.3%至每平方米每月人民币198.5元，同比下跌2.9%。住宅租赁市场展望预计丽思卡尔顿酒店将于2015年底推出其高端服务式公寓单元。由于劳动力成本的增加，部分跨国制造业公司陆续关停其在国内主要城市的工厂。若天津受此影响，将导致一部分外籍人士离津回国，本市服务式公寓租赁需求或将有所减少。加之跨国企业对住房预算实行更加严格的控制，使得部分外派员工开始考虑经济性的二手住宅，从而使租赁型服务式公寓租金上涨乏力。年内，跨国企业减少外派人员比例、缩短派遣期等现有趋势仍将持续。此外，酒店将套房改造成长住客房也渐成趋势，由于政府鼓励开发HOPSCA综合体项目，目前在建项目多涵盖酒店、住宅、商业等多业态，或将在一定程度上分化服务式公寓市场的租赁需求，给整体租赁市场入住率带来下行压力。住宅销售市场2015年第一季度，住宅销售市场整体表现疲软，由于今年春节较晚，多数开发商将一些推盘计划调整至春节后，这使得一季度全市新建商品住宅供应量与成交量双双下跌。此外，不少购房者持观望态度，寄望于年中政府出台进一步楼市支持性政策，进一步形成年初低迷成交局面。第一季度，全市商品住宅新增供应量环比下降34%，累计约205.8万平方米，同比下跌10.5%。成交量环比下跌36.8%至195.5万平方米，同比下跌12.7%，为近两年来历史同期最低值。全市成交均价达到每平方米人民币10,953元，环比下跌7.7%，同比上涨5.7%。图 1高端服务式公寓空置率, 2008年第一季度 - 2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 图 2高端服务式公寓租金指数，2008年第二季度 - 2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部84 86 88 90 92 94 96 98 100 102 104 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q2/2008 = 100 图 3商品住宅供求表现，2006年第一季度 - 2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部Supply & Transaction CNPage 10 1 2 3 4 5 6 7 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 百万平方米 新增供给 成交量 市场简报 | 天津住宅03 2015年5月高端商业产权公寓销售市场第一季度，天津中心城区仅有一个全新销售型高端商业产权公寓项目入市：中海复兴九里公寓。项目平均销售报价为每平方米人民币21,500元。中海复兴九里公寓位于河西区快速路黑牛城道与洞庭路交口，由中海地产建设开发。项目包含高层、洋房及公寓产品。其中公寓部分共1,172套单元，建筑面积达86,000平方米，户型以55、77平米的一居室和102平米的二居室为主。公寓产品具备总价低、物业品质高、兼顾投资自住等优点，且不限购，因此有较大发展潜力。目前市场上多开发综合体内的公寓，包含商业和写字楼配套，使其综合投资价值高于纯公寓项目。预计未来天津高端公寓市场将录得较好成交表现。高端住宅销售市场第一季度，仅中海复兴九里一个高端住宅项目入市。全市高端住宅平均报价环比下跌1.4%至每平方米人民币25,974元。中海复兴九里项目规划包含高层、洋房及公寓产品。其中高层23、24层到顶，洋房10层到顶，分别报价为每平方米人民币25,000元和每平方米人民币30,000元。主力户型面积为96至144平米。图 4住宅成交均价，2006年第一季度 - 2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -2,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 人民币每平方米 成交价格（左轴） 环比（右轴） 同比（右轴） 住宅销售市场展望2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知，公积金贷款购买首套普通自住房降至两成，以及二套房贷最低首付降至四成。新政将有助于恢复买家的市场信心，鼓励刚需和改善型需求积极入市。尽管年初市场疲软，然而在一系列楼市利好政策的支持下，预计年内天津楼市将企稳回暖。而由于库存压力依然较大，加上政策对楼市作用的滞后性，因此真正的楼市回暖预计将出现在今年下半年。尽管住宅市场对宏观政策敏感度不及其他市场，但天津自贸区的落地无疑将对滨海新区楼市起到一定提振作用。而长远来看，随着大量企业的进驻和人口的导入，自贸区周边的居住需求将随之增长，区域内房价亦将有明显上涨。 表 1部分高端商业产权公寓销售报价，2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部项目名称区位入市时间报价（每平方米人民币）中央公馆河西区2009年10月26,000海河新天河北区2010年5月21,000富力中心小白楼2010年11月16,000凯德国贸中心小白楼2011年10月23,000海河华鼎红桥区2012年6月21,000公馆1882和平区2012年11月28,000宝利国际广场云观公寓南开区2013年1月23,000华润紫阳里和平区2013年11月26,000中海八里臺公寓河西区2014年9月28,000白金湾公寓河北区2014年10月28,000松江置嘉公寓南开区2014年11月21,000中海复兴九里公寓河西区2015年1月21,500 市场简报 | 天津住宅04 2015年5月表 2高端住宅板块平均报价，2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部区域平均报价（每平方米人民币）价格指数环比 (%)价格指数同比 (%)2014年第四季度2015年第一季度梅江21,75021,500-0.4%0.7%奥体27,66730,5001.1%1.1%老城厢27,75027,250-1.9%9.6%海河27,74126,853-2.2%3.2%其他25,56325,722-0.5%1.6%Savills ResearchSavills AgencySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnJonathan WangManager+8622 5830 8877jonathan.wang@savills.com.cnAndy CheeSenior Director+8622 5830 8886andy.chee@savills.com.cn