福州写字楼 2022年下半年

1savills.com.cn/research• 2022年前三季度，福州市地区生产总值同比增长5.8%，至人民币824.3亿元，增幅较2021年同期下降4.0个百分点。• 2022年下半年，无新项目入市。截至年末，全市甲级写字楼总存量维持在157.1万平方米。• 写字楼租户在租赁决策方面愈加谨慎，业主则在稳定项目运营方面承压。此外受疫情和经济放缓影响，部分区域退租现象明显。• 期内，全市净吸纳量录得-2.3万平方米，推升下半年平均空置率环比上升1.5个百分点、同比上升5.9个百分点，至26.0%。• 下半年，全市甲级写字楼租金指数环比下跌5.7%、同比下跌7.7%，平均租金降至人民币每平方米每月93.6元。• 2022年底防疫政策的优化料将增加未来办公市场活跃度。然而，企业是否会根据经济及市场情绪的改善而立马推进租赁计划仍有待验证。• 未来六个月，预计整体租金将保持相对稳定。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼福州 - 2023年2月需 求 缩 减 ，市 场 承 压租户在租赁决策上愈加谨慎。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“2022年下半年，疫情的反复给福州经济及房地产市场带来了挑 战 。截 至年 末，写 字 楼 租赁市场整体入驻率和租金均有 下 降 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cnJun Wu总经理福建+86592 8064 608 Ext 4588 jun.wu@savills.com.cn 中央管理部 2savills.com.cn/research市场综述2022年下半年，受疫情反复的影响，福州经济增速有所放缓，甲级写字楼市场发展亦承压。根据福州统计局数据，2022年前三季度，福 州市地区 生 产总值同比增长5.8%，至人民币824.3亿元，同比下降 4 . 0 个百分点 。同 期，写字 楼 租 赁 需求萎缩，全市入驻率和租金均呈下跌趋势。供应 2022年下半年，市场无新项目入市。截至年末，全市总存量维持在157.1万平方米。需求疫情反复倾扰令大多数租户在制定租赁决策过程中愈加谨慎，因而业主在稳定项目出租率方面持续承压。下半年，市场退租趋势明显，尤其是在台江和金融街子市场，小微企业受疫情冲击较大，因此退租情况在这两片区更为明显。而鼓楼及其它核心片区中的优质写字楼项目因租户品质较高更具韧性，其入驻率及租金表现均保持相对稳定。这也体现出在项目定位和预租阶段有前瞻性地制定合理租户管理策略的重要性。期内，部分大型金融和专业服务类企业达成了数宗瞩目租赁成交。例如，兴业银行在宝地广场承租8,300平方米，中国出口信用保险公司在福建外贸大厦承租3,200平方米，北京乾成律师事务所在福晟乾隆广场租赁1,000平方米。除上述成交外，市场亦录得一些小面积成交。尽管如此，这仍无法抵冲普遍退租所致影响。下半年，全市甲级写字楼市场净吸纳量录负值，为-2.3万平方米。相应地，全市平均空置率环比上升1.5个百分点、同比上升5.9个百分点，至26.0%。租金疫情的反复倾扰迫使业主不得不主动下调租金预期，以适应不断变化的市场条件并换取稳定的入驻率。然而，租户则仍多暂缓扩张直至明确未来一年经济与政策激励措施及市场环境足以支持其企业房地产需求为止。在此背景下，全市平均租金降至人民币每平方米每月93.6元，租金指数环比下跌5.7%、同比下跌7.7%。市场展望鉴于当前整体经济环境，大多数企业将继续对其选址策略持谨慎及观望态度。此外，202 3年预计有6. 2万平方米 新增供应入市，市场总存量将扩容至163.3万平方米。上述因素预计使市场去化承压。而另一方面，出于对资本性支出及其它成本支出的考虑，部分带精装的新单元或受到更多租户的青睐。未来六个月，预计全市甲级写字楼租金上涨的可能性较小。图1：福州甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率， 2018至20220%10%20%30%40%50%051015202520182019202020212022()()()来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率，1H/2018至2H/20220%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H20182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图3：各 子市场租金指数，1H/2018至2H/202250607080901001101201H2H1H2H1H2H1H2H1H2H201820192020202120221H/2014 = 100来源 第一太平戴维斯研究部表1：租赁成交甄选, 2H/2022租户行业项目子市场承租面积(约，平方米)兴业银行金融宝地广场金融街8,300中国出口信用保险公司金融福建外贸大厦五四路3,200北京乾成律师事务所专业服务福晟钱隆广场闽江北1,000来源 第一太平戴维斯研究部备注 所有子市场租金指数计算均始于1H/2014, 以下子市场例外： 晋安 – 2H/2014；闽江北 – 2H/2014写字楼