01 2023年8月上海住宅买卖市场 02 01 新房供求量止跌回升，新增存量持续增长 数据来源：城市资管服务云平台 第七批次新房基本于8月入市，8月上海新房供应量和成交量均止跌回升。不过，与历史同期相比仍有明显下滑。优质改善型产品供应增加，8月集中推出6个备案均价在10万元/平方米的项目。近期中央利好政策频出，上海也在9月落地实施 “认房不认贷”新政，后续将更有利于改善型购房客群进入新房市场。在新政与“金九银十”的传统销售旺季叠加影响下，后 两个月上海新房市场将有明显改善。 截至2023年8月底，上海新房市场近一年新增存量面积约110万平方米，供求比为1.11，供求关系处于相对平衡状态。受5月云锦东方影响，6、7月高端产品入市节奏放缓，远郊楼盘供应占比增加，多数楼盘因配套较差，去化率一路走低，近三月新增存量明显扩大。 03 02 中心城区热度不减，外围区域冷热分化加剧 8月上海新房开盘数量减少至22个，外环内项目数量占比小幅上升。在热门楼盘的加持下，月内触发摇号积分制的项目增加至7个。 8月开盘项目中，内环内项目热度不减，认购率均超过100%。4个项目有半数触发积分制，当月网签去化率达85%以上，均价超过10万元/平方米。 外环外项目之间分化加剧，热门板块及五大新城近轨交楼盘表现优异，4个触发积分制的楼盘中有2个出现“千人摇号”；未触发积分制的项目则表现惨淡，认购率普遍不足30%、去化率低于10%，部分楼盘因认购人数过少而取消摇号。 04 05 03 改善型需求旺盛，高总价项目持续热销 面积段方面，70-120平方米以上户型成交份额小幅增加；总价段方面，1000万元以上物业成交占比连续两月增长。综合来看，8月新房市场以改善型物业成交为主，特别是中心城区高单价项目成交量提升，拉动成交总价结构段进一步上移。 数据来源：城市资管服务云平台 注：以上数据统计时间截至2023年9月13日。 06 01 成交量价止跌企稳，市场静待新政落地及发酵 数据来源：城市资管服务云平台 8月，上海二手住宅市场成交量价均止跌回升，月成交套数上升至1.37万套；价格方面，由于外环内成交占比增加，8月成交均价上涨近3%。继7月上海二手住宅成交量止跌后，8月成交量的上 升向市场传递积极信号。 9月上海官宣实施“认房不认贷”政策为市场打下一剂强心剂，但该政策明显利好置换客群，或使原本高企的二手房挂牌量再度增长。同月上海又出台住房公积金新政，将于10月正式实施，对房龄在15至25年之间的房屋造成较大影响，或推动刚需客群入市承接部分置换客群抛售的房源。9月初成交量并未明显上升，市场仍在静待政策发酵。短期内市场去化压力依然存在，低位盘整仍将持续一段时间。 07 02中心城区小户型成交活跃，成交结构小幅上移 面积段方面，70平方米以下户型成交份额略有增加；总价段方面，200-330万元物业成交占比有所提升。综合来看，政策利好频出后，中心城区刚需房源成交活跃度提升，成交结构小幅上移。 数据来源：城市资管服务云平台 08 03 多数区域成交量环比上升，闵行区多点开花 数据来源：城市资管服务云平台 8月，全市大部分行政区成交量环比上升，原闸北区和长宁区刚性购房需求旺盛，环比增幅超过20%。下跌区域中，奉贤区由于上月释放一批购房需求，8月未能延续优异表现，跌幅近10%。 数据来源：城市资管服务云平台 8月，上榜板块成交量环比增幅均超过30%。区域表现较好的原闸北区成交分布在大宁板块和彭浦板块，未进入榜单。 闵行区共有四个板块进入榜单。其中梅陇春申板块成交环比增幅位居全市第一，该 板块交通便利程度一般，但周边聚集较多产业园区，能够承接华泾板块溢出的购房需求。8月板块内的一个配套商品房小区允许交易，受到部分刚需客群青睐，成交量较上月大幅提升。 华漕板块位列第二。板块内位于虹桥商务区核心区的配套商品房小区，地理位置较好且商业 09 配套设施齐全，8月份大部分房源通过下调价格实现成交，推动板块成交量环比大幅增加。然而与去年同期相比，该板块成交量依然较低。 04 刚需房源仍为二手市场成交主力，热门小区外环外占比重回九成以上 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，外环外区域占比再度上升至九成以上。热门成交小区套均总价均值进一步下降，不足150万元/套。位于闵行区古美罗阳板块的静安新城连续上榜两个月。该项目内部划分为12个区，房龄跨度从1996年至2008年不等，由于临近轨交9号线，颇受在徐汇漕河泾等区域工作的客群青睐。近三个月该小区共计成交82套，是榜单中套均总价最高的楼盘。 目前配套商品房小区仍是成交主力，8月共有10个项目上榜，较上一个统计周期增加1个。上海住房公积金新政将于10月实施，届时总价相对较低且有一定“年龄”的房子交易活跃度会有 010 提升，后续成交热门小区格局或发生变化。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年