世茂服务2023中期报告

目錄2公司資料4主席報告10管理層討論與分析25 企業管治及其他資料35中期簡明綜合損益及其他全面收入表36中期簡明綜合財務狀況表38中期簡明綜合權益變動表40中期簡明綜合現金流量表41中期簡明綜合財務報表附註 2世茂服務控股有限公司 2023年中期報告公司資料董事會執行董事許世壇（主席）葉明杰（總裁）曹士揚蔡文為非執行董事湯沸獨立非執行董事顧雲昌周心怡許偉文審核委員會許偉文（委員會主席）顧雲昌周心怡薪酬委員會周心怡（委員會主席）顧雲昌許偉文提名委員會顧雲昌（委員會主席）周心怡許偉文公司秘書陳家欣核數師開元信德會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師香港九龍尖沙咀天文台道8號10樓 3世茂服務控股有限公司 2023年中期報告公司資料香港主要營業地點香港金鐘道89號力寶中心第一座38樓3820室總部及中國主要營業地點中國上海市濰坊西路55號上海世茂大廈26樓互聯網址：www.shimaofuwu.com註冊辦事處4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands股份過戶及登記香港分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要股份過戶登記處Harneys Fiduciary (Cayman) Limited4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands上市地點香港聯合交易所有限公司股份代號：873投資者及傳媒關係投資者關係部電郵：ir@shimaowy.com電話：(86) 21 3861 1216 4世茂服務控股有限公司 2023年中期報告主席報告致各位股東：本人欣然提呈世茂服務控股有限公司（「世茂服務」、「世茂」或「本公司」，及其附屬公司統稱「本集團」）截至2023年6月30日止六個月中期業績。市場和行業展望2023年上半年，物業服務行業依然面臨諸多挑戰，整體經濟形勢發生變化，面臨較大的下行壓力，房地產行業持續動蕩下行，對物業服務行業的發展造成一定影響。行業內企業的戰略明顯地展現出不同程度的收縮態勢，行業內的兼併和收購基本停止，增值服務一改往日「百花齊放」的發展模式；轉而聚焦確定性更強，利潤率更高的業務；基本不再新增業務綫。行業內企業不約而同地將更多的重點放到提升經營能力，修煉內功上面，更看重利潤質量和長期穩定的增長。 5世茂服務控股有限公司 2023年中期報告主席報告適時放緩增長的腳步，為物業服務行業提供了一次絕好的自省與調整的機會。根據自身的積累和優勢，明確新的戰略方向；企業間的分化在未來將更加明顯。物業服務行業是充滿希望的。中國廣袤的土地和巨大的建築存量為行業發展提供了一切的可能。行業長期向好的發展趨勢沒有改變，是一片充滿機遇的藍海。2023年7月，中共中央政治局召開會議，對於房地產領域提出「要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產」。最高層會議的表態將助力房地產行業基本面指標緩慢築底並逐步改善，施惠予下游物業服務行業。冬去春又回。積累蘊育希望，耕耘帶來收穫。物業服務行業擁有最龐大的客戶基礎，最豐富的客戶群體，以及最「實實在在」的客戶需求，足以支撐行業的持久發展。龍頭企業在經歷了過去幾年的高低起伏，感受了資本市場的動蕩之後，相信將變得更加沉穩，以平和的心態和扎實的積累去擁抱未來的挑戰和機遇。中期業績2023年中期實現收入為人民幣4,098.1百萬元，毛利潤為人民幣862.7百萬元，本公司權益持有人應佔核心淨利潤為人民幣316.5百萬元。在管建築面積實現260.7百萬平方米，合約建築面積實現346.2百萬平方米。毛利率為21.1%，本公司權益持有人應佔核心淨利潤率7.7%，在行業內繼續領先。持續夯實高質量發展核心業務連續多年增長作為世茂服務最重要的壓艙石業務，物業管理服務的收入多年來一直保持增長，六年來其複合增長率高達47.0%。2023年上半年，在業務規模不斷擴大，以及收入基數快速提高的情況下，依舊錄得雙位數增長，充分體現了業務的穩健發展，為其他多元化業務的生長提供了土壤，為本集團整體的高質量發展提供了最重要基礎和保障。業務獨立性不斷增強世茂服務深刻理解獨立自主發展的重要性。2023年上半年，非業主增值服務收入佔比僅為3.0%，相比去年同期下降4.5個百分點，為歷史新低。總收入中來自關聯方的收入佔比僅為5.3%，相比去年同期下降3.6個百分點，也是歷史新低。整體業務獨立性不斷增強。 6世茂服務控股有限公司 2023年中期報告主席報告第三方競標拓展表現穩居行業前列2023年上半年，世茂服務憑藉不斷提升的服務品質和持續累積的拓展經驗，取得外拓好成績。新增合約建築面積26.4百萬平方米，新增項目平均物業費創出新高，提升至人民幣2.3元╱平方米╱月。新增項目年飽和收入高達人民幣727.0百萬元。1個項目合同總金額超過人民幣1億元，11個項目年飽和收入超過人民幣1千萬元，第三方市場競標外拓質量提升顯著，團隊綜合能力持續增強。自2022年起，世茂服務新增重大項目幾乎全部來自於第三方市場拓展，截至2023年6月30日，第三方市場拓展合約建築面積佔總合約面積的比例提升至39.5%。世茂服務自2019年開始嘗試第三方市場拓展，於4年間取得矚目的成果，為本集團貢獻近一半的合約建築面積。客戶認可度持續提升2023年，世茂服務注重理解客戶需求，通過深化對價值敏感點的把握，提升客戶滿意度。上半年，通過對聚焦服務現場品質的管理和對客戶服務能力的建設，客戶評價在各個維度上均得到提升，獲得「中國物業服務滿意度百強TOP 1」，「中國學校物業服務領先企業TOP 1」等榮譽。戰略有定力、管理有毅力、執行有韌性2023年初，世茂服務制定規劃，將通過關鍵「八大戰役」來實現戰略和管理目標，聚焦現金流管理、盈利能力升級、市場發展等關鍵問題。經過半年奮鬥，已頗有成效。現金流管理2023年上半年，本集團狠抓收繳率，根據項目類型分類管理。針對居住類項目，著力提升項目基礎品質，設計有針對性的收繳方案；針對非居類項目，通過提升專業服務能力，跟踪關鍵客戶，設立分類分級回款機制等方式，增加現金流入。本集團全面升級現金流預算管理體系平台，持續夯實動態管理，按照日、週、月、年的不同維度跟踪現金流目標達成進度。本集團亦改革考核和激勵機制，持續監測各項現金流指標等來進一步提升本集團整體現金流管理水平。通過卓有成效的現金流管理，世茂服務在2023年中期實現了經營活動所得現金淨額人民幣350.6百萬元，相比2022年上半年的經營活動所用現金淨額2,404.3百萬元，快速大幅增加人民幣2,754.9百萬元。淨現比創出新高，達1.7，能產生充沛經營性現金流的利潤才真正體現了高質量發展。 7世茂服務控股有限公司 2023年中期報告主席報告盈利能力提升2023年上半年，世茂服務著力業務能力建設和組織能力建設。聚焦服務方案提升，根據不同項目類型（候鳥型、高空置、低交付及一般項目等），針對性地提升管理方案；將各類業務動作可視化，提升閉環管控能力；完善市拓立項機制，著力解決部分市拓項目利潤率和收繳率較低的問題。2023年上半年，本集團各項利潤率指標築底回升，本公司權益持有人應佔核心淨利潤率從2022年全年的5.8%，提升至2023年中期的7.7%，進步明顯。市場發展能力提升2023年，世茂服務重點關注市場拓展的集中化和協同性問題。設定38個地級市作為重點城市，深耕19個城市，推動跨經營單元的聯合拓展和交叉銷售，以此來降低整體的營銷成本，提升綜合拓展能力。2023年上半年，新增年飽和收入人民幣727.0百萬元，其中55%來自深耕城市；項目營銷費用佔年飽和收入的比例從2022年全年的平均2.0%，下降至2023年的1.4%，成效明顯。全業務能力精進業務佈局維持綜合物業、多元業務、智慧城服、數字科技作為四大引擎驅動增長。夯實綜合物業的「壓艙石」作用，重點關注利潤和現金流，之後在場景延伸、服務疊加方向上積極探索。社區增值業務由「百花齊放、高舉高打」向「收斂聚焦、高質量發展」轉變，對社區增值業務進行選擇，以業務能力精進、建立市場化競爭優勢為最終目標，實現從「大而全」向「小而美」的過渡。大運營體系建設形成「目標鋪排、達成分析、策略輸出、執行監控、核算、考核、複盤」的標準化目標管理體系，實現經營目標分級管理，經營職責明確分工，提升節點管控與策略執行跟踪機制。2023年上半年，世茂服務各項管理活動效率提昇明顯，行政開支率從2022年底的15.7%，快速下降至2023年中期的10.9%；銷售及營銷開支率從2022年底的2.7%，下降至2023年中期的1.5%，成果顯著。投後管理能力升維世茂服務重視與收併購公司的融合和協同，與各被收購公司建立起了共識和互信，共享資源，相互賦能；逐步形成對被收購公司的三種投後管控模式，「完全一體化」、「屬地一體化」和「戰略管控型」；打造出了高校物業服務和醫院物業服務等細分領域的龍頭企業。各被收購公司基於其自身發展特色和定位與世茂服務進行聯合拓展、聯合運營，實現了業務與管理的能力共建，共同成長。 8世茂服務控股有限公司 2023年中期報告主席報告數字化能力突破通過提升「數字化」思維和意識，提升數字化建設的規劃頂層設計和部署，分步有序推進各項系統性建設工作，提升本集團數字化平台的功能性和穩定性。2023年上半年，世茂服務完善了主數據管理系統，針對12類主數據，統籌規劃與建立相應的數據標準、管理平台及治理閉環機制，夯實數據底座，支撐業務發展。從預算管理、架構管理、產品分析、制度建設四方面完善數字體系治理。組織團隊建設2023年，世茂服務圍繞組織氛圍，組織管理能力，以及組織變革和發展來建設團隊。依據「戰建分離」，「戰略管控」以及「精簡配置」的組織變革思路，深化組織架構改革，完善體系建設，標準建設和能力建設。進一步明確分工協作，匹配業務現狀對組織進行瘦身，提高各組織的自主經營意識與經營能力，人均效能得到穩步提升。每萬平方米用工數量從2022年全年的1.81人，下降至2023年中期的1.77人。公司願景世茂服務的願景是成為「中國領先的城市全場景生活服務商」，為客戶創造美好生活。定位於「中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商」。打磨「四大業務組合」，不斷完善綜合物業管理服務，多元增值服務，智慧城市服務和數字科技業務。未來展望世茂服務將保持中長期戰略定力，堅持高質量發展。綜合物業管理服務，將以住宅業態為重點，持續深耕細作。重點關注非住宅、公建等業態的經營能力提升，適時補充優質項目。多元增值服務，將基於現有各條綫業務特點、運營難度、重要性以及業務基礎，確定資源配置導向。「必須做」的業務要堅定信心、鞏固優勢；「擇機做」的業務要順勢而為，把握好局部業務機會。智慧城市服務，將以標準化產品、輕資產服務為核心業務發展方向。持續深化產品創新，橫向全場景覆蓋，縱向產業鏈貫通，建立360°可持續發展力。數字科技服務，將聚焦場景空間智能業務和全屋空間智能業務。場景空間智能業務著力提升運營與外拓能力，智能家居將重點打造自有品牌，逐步切入C端市場。通過「橫向一體化」、「縱向一體化」、「相關多元化」、「集中化」以及「更新策略」等五項戰略，有效銜接四大業務板塊，形成合力，保障未來發展與增長。 9世茂服務控股有限公司 2023年中期報告主席報告社會責任世茂服務作為一家富有社會責任感的企業，在自身不斷發展壯大的同時，時刻不忘企業所承擔的社會責任，堅持實現對社會、員工、客戶以及投資者共