目錄2 公司資料4 主席報告10 管理層討論與分析28 企業管治及其他資料37 中期簡明綜合全面收入報表38 中期簡明綜合資產負債表40 中期簡明綜合權益變動表42 中期簡明綜合現金流量表43 中期簡明綜合財務資料附註 世茂服務控股有限公司 2022年中期報告2公司資料董事會執行董事許世壇（主席）葉明杰（總裁）曹士揚蔡文為非執行董事湯沸獨立非執行董事顧雲昌周心怡許偉文審核委員會許偉文（委員會主席）顧雲昌周心怡薪酬委員會周心怡（委員會主席）顧雲昌許偉文提名委員會顧雲昌（委員會主席）周心怡許偉文公司秘書陳家欣核數師大華馬施雲會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師香港九龍尖沙咀廣東道30號新港中心1座801-806室香港主要營業地點香港金鐘道89號力寶中心第一座38樓3820室總部及中國主要營業地點中國上海市濰坊西路55號上海世茂大廈26樓互聯網址：www.shimaofuwu.com註冊辦事處4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands 世茂服務控股有限公司 2022年中期報告3公司資料股份過戶及登記香港分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要股份過戶登記處Harneys Fiduciary (Cayman) Limited4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002 Cayman Islands上市地點香港聯合交易所有限公司股份代號：873投資者及傳媒關係投資者關係部電郵：ir@shimaowy.com電話：(86) 21 3861 1216 主席報告世茂服務控股有限公司 2022年中期報告4致各位股東：本人欣然提呈世茂服務控股有限公司（「世茂服務」、「世茂」或「本公司」，及其附屬公司統稱「本集團」）截至2022年6月30日止六個月中期業績報告。市場和行業展望2022年上半年，房地產市場延續2021年整體動蕩下行的態勢，不可避免地對下游物業服務行業的業務發展造成一定影響，但物業服務行業依然展現出十足的韌性，持續穩步發展。2022年4月和7月的中共中央政治局會議，重申「堅持房子是用來住的、不是用來炒的」。物業服務行業，緊貼百姓生活，是基層社區治理的重要幫手，是建設美好生活的重要助手。在「房住不炒」的基本前提之下，提升居住水平，改善百姓生活，豐富社區功能，正是物業服務行業發揮所長，大展身手的好時機。而物業服務行業因自身的服務內容和業務特點，將成為「房住不炒」的最好詮釋。 世茂服務控股有限公司 2022年中期報告5主席報告2022年上半年，對於房地產行業的憂慮蔓延到了物業服務行業，資本市場表現動蕩。面對來自市場的壓力，龍頭企業將更加堅定信心，沉著毅勇，穩步發展業務。更加注重基礎能力建設。過去幾年，物業服務企業從房地產行業岌岌無名的下游服務商，成為了在資本市場上與房地產齊名的細分投資賽道，物業服務行業受到了前所未有的重視。龍頭企業抓住機遇，紛紛擴大業務規模，經過幾年的超高速發展，無論是從管理規模還是業務種類上，都得到了極大的擴張。而本輪房地產行業下行，將從管理面積交付和開發商相關增值服務兩個方面對物業服務行業造成影響。增長速度的放緩將為物業服務企業騰出更多的管理空間，將重點放到打磨和提升基礎能力建設上。不積跬步無以至千里，越是扎實的根基，越是能走得更長遠。更看重精細化的運營能力。物業行業經過40多年的發展，依然處於初級階段，至今還未有行業標準。當不再過於追求增長速度之後，企業能將更多的注意力放到提升自身運營能力上面。如何從之前粗放式管理模式，升級到標準化、精益化的管理模式，是每一個優秀企業都需要不斷探索的課題。進步永無止境，無論是基層管理的模塊化，服務流程的標準化，管控手段的數智化，還是業態服務標準建立，成本模型制定管控，乃至再提升到因項目施策，都需要龍頭企業的不斷努力。建立標準，再超越標準；促進行業規範，推動行業進步。更加注重業務協同發展。過去幾年，龍頭公司通過收併購極大地擴展了業務規模和種類。規模與種類的增加，並不能直接帶來利潤率的上升。企業還有很大的空間去改善和提升內部業務協同。打破業務界限，從更高的維度做全面整合提升，使得被收購標的能真正融入收購方，實現雙贏；增值服務與基礎物業服務之間，也需要更多的模式探索，將兩者真正糅合到一起，能形成1+1大於2的效果。更加注重內生式增長。龍頭企業已經傾斜內部資源，積極參與市場招投標，大力培育拓展能力。隨著房地產行業下行，銷售與投資雙降，第三方競標拓展，或將成為最重要的新增項目來源，其重要性不言而喻。為了獲取更多的管理面積，龍頭企業加大了對非住宅領域和細分市場的拓展。二手住宅市場也因為居民對物業服務認可度的提升，有了更多的拓展可能。 世茂服務控股有限公司 2022年中期報告6主席報告機遇與挑戰並存。2022年，雖然行業面臨一定困難，但是，物業服務企業的客戶群體仍在豐富，業務基礎仍在擴大；物業服務行業依然是廣闊的藍海，長期發展趨勢沒有改變。當關聯房地產公司的庇蔭逐漸褪去，物業服務企業將更加關注自身能力的建設。轉變與調整之後，厚積而薄發，或將迎來真正意義上的大發展。中期業績2022年中期實現收入人民幣4,265.7百萬元，同比上升12.9%。在管建築面積實現255.9百萬平方米，同比上升46.2%；合約建築面積實現333.1百萬平方米，同比上升39.3%。毛利潤實現人民幣1,113.6百萬元，毛利率為26.1%，保持行業領先水平。實現有質量的增長業務規模穩步增長2022年上半年，行業面臨前所未有的壓力，上游房地產行業下行，新冠疫情反復爆發，中國經濟發展進入新常態。世茂服務依舊奮勇拼搏，努力發展業務，取得總收入和合約建築面積的穩步增長，新業務增長迅速。物業管理服務實現收入人民幣2,342.2百萬元，同比增長16.3%；收入佔比為54.9%，充分發揮了「壓艙石」的作用。城市服務業務實現收入人民幣671.0百萬元，同比增長400.0%；收入佔比達到15.8%，成為第三大支柱業務。社區增值服務收入，受到新冠疫情影響有所下降，但其收入佔比為21.8%，持續維持行業高水平。第三方競標全面提升2022年上半年，東部沿海城市疫情頻發，世茂服務克服多重困難，取得第三方外拓好成績，各項指標全面提升。新增合約建築面積30.6百萬平方米，比去年同期相比，增長12.9%；新增住宅合約建築面積佔比首次超過非住宅項目；新建住宅合約建築面積佔比首次超過二手住宅項目。高校外拓，新增物業管理服務及增值服務項目合計45個，新增合約建築面積5.7百萬平方米。 世茂服務控股有限公司 2022年中期報告7主席報告城市服務平台搭建卓有成效世茂服務憑藉深圳世路源環境有限公司（「深圳世路源」）和無錫市金沙田科技有限公司（「無錫金沙田」）兩家城市服務公司，快速構建起業務平台；迅速提升綜合能力，強強聯合拓展市場。2022年上半年，新增城市服務項目33個，中標總金額合計高達人民幣1,051.8百萬元。獲取多個超億元的大型城市服務項目，例如：藍田縣城鄉環衛一體化服務項目（東北片區），總中標金額為人民幣348.0百萬元；洋縣城鄉環衛一體化服務項目，總中標金額為人民幣122.0百萬元；金海湖新區城區環衛作業市場化服務項目，總中標金額為人民幣119.6百萬元。中心城市深耕效果顯著世茂服務通過集中化戰略，提升區域綜合實力，不斷提升管理濃度和業務密度。根據能級高低細分一級和二級中心城市，有側重、有區分地完善業務能力，提升城市價值。2022年上半年，第三方競標外拓新增年飽和收入，一級中心城市貢獻19.0%，二級中心城市貢獻46.0%。截至2022年上半年，四大一級中心城市公司合約建築面積合計高達67.1百萬平方米；其中，杭州中心城市公司合約建築面積由2021年底的15.4百萬平方米，進一步增加到21.6百萬平方米，成為項目密度和服務濃度最高的城市。客戶滿意度和黏性持續提升2022年上半年，世茂服務繼續「標桿項目」建設，通過分類升級，從不同驗收維度打造「品質標桿」、「提升標桿」、「明星標桿」項目，層層升級，高效全覆蓋。貫徹「美好生活智造者」品牌理念，圍繞「美好100+1，服務不止滿意」，更加關注業務品質，為業主創造更優美的生活環境，更溫暖的服務體驗，更美好的社區生活。憑藉高品質服務，世茂服務榮獲「2022年上半年物業服務滿意度TOP 1」。 世茂服務控股有限公司 2022年中期報告8主席報告持續「有質量的高增長」公司願景世茂服務的願景是成為「中國領先的城市全場景生活服務商」，為客戶創造美好生活。定位於「中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商」。打磨「四大業務組合」，不斷完善綜合物業管理服務，多元增值服務，城市服務三大業務組合，適當創新發展數智科技業務。未來展望2022年，由於房地產行業整體下行，中國經濟整體發展進入新常態，同時叠加新冠疫情持續影響，將對公司業務發展造成一定壓力。戰略有定力，管理有毅力，執行有韌性世茂服務將進一步提升自身運營能力，夯實前綫基礎，打磨管理細節，提高業務質量，發掘更多內在價值。從戰略、運營、組織機制和人才四方面入手，爭取實現「有質量的高增長」。綜合物業管理服務第一，將夯實項目管理能力，保持品質穩定；持續深化「精益化」運營管理，提升經營效率；兼顧總量與結構，全方位提升質量；爭取做好壓艙石，為其他業務發展創造條件。第二，第三方競標外拓，將繼續把住宅業態作為主要拓展方向，增加衍生服務空間；繼續深化城市深耕，不斷提升中心城市項目數量和飽和收入佔比；推進戰略合作，通過設立合資公司和合資項目等多種方式積極獲取項目；打造標誌性項目，完善全業態全生態產品目錄。多元增值服務第一，社區增值服務，將進一步梳理社區資源，提升坪效，聚焦項目，開拓升級商家資源；貼進業主需求，不斷提升產品力，豐富服務外延；增加對非周期性業務的傾斜，控制與地產相關的周期性物業發展。第二，積極培育創新型業務，做好利潤與現金流的平衡，當前與未來的平衡。第三，針對細分賽道業務，充分發揮戰略管控型公司的作用，做大做強浙江浙大新宇物業集團有限公司（「浙大新宇」）高校服務平台和上海椿祺集養老服務有限公司（「椿熙堂」）養老服務平台等；持續賦能，深化與戰略管控型公司之間的合作，提升協同效應。第四，非業主增值服務，將從「營銷空間」服務升級為「公共空間」服務，走出關聯地產營銷框架，拓展第三方市場，探索更加廣泛意義上的空間運營及後勤服務等。 世茂服務控股有限公司 2022年中期報告9主席報告智慧城市服務進一步整合和提升兩大城市服務平台，移植和複製城市服務綜合能力，發展成為「城市的大管家」，加強與綜合物業協同。數智科技服務進一步深化主數據治理，由內至外，探索業務模式，小規模試跑，有側重地做業務培育。社會責任世茂服務時刻關注企業社會責任的落實，踐行責任與擔當。2022年上半年，新冠疫情來勢汹汹，在多個城市爆發。世茂服務克服困難，為業主生活保駕護航，滿足業主居家抗疫各項所需。世茂服務持續將最新的科技應用於能耗管理、環境建設等服務當中，實施節能減排等多項措施，並在社區大力倡導綠色低碳生活方式，積極營造節能降碳濃厚氛圍，例如，合肥翡翠府邸項目實現電梯空調能耗降低50%，晉江御龍灣實現一年節水6,358.3噸等，為促進經濟社會發展全面綠色轉型貢獻自己的一份力量。致謝2022年，資本市場頗為動蕩，本人謹代表董事會，向給予我們大力支持的股東、合作夥伴、地方政府、業主、客戶，致以衷心的感謝和深切的敬意。多謝各位的支持與堅守，與世茂服務相守同行。世茂服務必將堅定信心，奮勇拼搏，繼續秉承「敢為人先，腳踏實地，行穩致遠」的世茂精神，務實求是，勤勉奮進，持續為股東創造更多價值。許世壇主席香港，2022年8月31日 管理層討論與分析世茂服務控股有