世茂服务2022年报

ANNUAL REPORT2022年報 2 公司資料4 五年財務概要6 主席報告12 管理層討論與分析33 董事會報告50 企業管治報告64 董事及高級管理層簡介68 股東資料69 獨立核數師報告74 綜合損益及其他全面收入表76 綜合財務狀況表78 綜合權益變動表80 綜合現金流量表81 綜合財務報表附註目錄 公司資料世茂服務控股有限公司 2022年年報2董事會執行董事許世壇（主席）葉明杰（總裁）曹士揚蔡文為非執行董事湯沸獨立非執行董事顧雲昌周心怡許偉文審核委員會許偉文（委員會主席）顧雲昌周心怡薪酬委員會周心怡（委員會主席）顧雲昌許偉文提名委員會顧雲昌（委員會主席）周心怡許偉文公司秘書陳家欣核數師開元信德會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師香港九龍尖沙咀天文台道8號10樓 世茂服務控股有限公司 2022年年報3公司資料香港主要營業地點香港金鐘道89號力寶中心第一座38樓3820室總部及中國主要營業地點中國上海市濰坊西路55號上海世茂大廈26樓互聯網址：www.shimaofuwu.com註冊辦事處4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands股份過戶及登記香港分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要股份過戶登記處Harneys Fiduciary (Cayman) Limited4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands上市地點香港聯合交易所有限公司股份代號：873投資者及傳媒關係投資者關係部電郵： ir@shimaowy.com電話： (86) 21 3861 1216 五年財務概要世茂服務控股有限公司 2022年年報4股東應佔利潤（人民幣百萬元）毛利（人民幣百萬元）收入 （人民幣百萬元）2022年2020年2021年2019年2018年2022年2020年2021年2019年2018年2022年2020年2021年2019年2018年1,3292,4895,0268,3438,6373908381,5782,3901,943146385693(927)1,110 世茂服務控股有限公司 2022年年報5五年財務概要2022年2021年2020年2019年2018年人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 收入8,636,8118,343,4325,025,6882,489,0861,329,323銷售及服務成本(6,693,853)(5,953,343)(3,447,939)(1,651,005)(939,033) 毛利1,942,9582,390,0891,577,749838,081390,290銷售及營銷開支(233,485)(184,342)(52,444)(17,823)(6,416)行政開支(1,356,454)(688,990)(562,336)(303,907)(192,601)金融資產減值虧損－淨額(743,659)(251,148)(70,527)(3,372)(8,611)無形資產減值虧損(725,620)––––嵌入衍生工具的可轉換債券公允價值變動57144,746–––其他收入94,41275,30140,87317,4784,008其他收益╱（虧損）－淨額252,79126,492(24,662)(2,606)132其他經營開支(40,789)(6,855)(11,601)(6,694)(784) 經營利潤(809,789)1,505,293897,052521,157186,018融資收入54,61630,77511,40737,93576,070融資成本(216,298)(53,761)(14,587)(51,833)(66,901)融資（成本）╱收入－淨額(161,682)(22,986)(3,180)(13,898)9,169使用權益法入賬的分佔聯營公司業績12,74913,39610,915(1,208)– 除所得稅前利潤(958,722)1,495,703904,787506,051195,187所得稅開支82,050(278,857)(180,469)(121,520)(48,991) 年度利潤(876,672)1,216,846724,318384,531146,196 應佔利潤：本公司權益持有人(927,120)1,110,447692,952384,531146,196非控制性權益50,448106,39931,366 –– 非流動資產5,313,6014,226,5242,488,113444,49556,171流動資產9,285,96113,933,9338,416,9103,130,4363,138,749 流動負債5,552,7777,831,1834,026,4233,315,1621,724,463流動資產淨值3,733,1846,102,7504,390,487(184,726)1,414,286 資產總值減流動負債9,046,78510,329,2746,878,600259,7691,470,457 非流動負債679,5581,102,151137,75525,974222,946本公司權益持有人應佔權益7,567,5448,527,0376,447,987233,7951,247,511非控制性權益799,683700,086292,858 –– 總權益8,367,2279,227,1236,740,845233,7951,247,511 主席報告6世茂服務控股有限公司 2022年年報市場和行業在過去的一年，物業服務行業面臨諸多挑戰，受到了多重超預期因素的衝擊。房地產行業整體下行，對物業服務行業的發展造成一定影響，行業增長率整體明顯放緩；全國經濟面臨下行壓力，業主消費意願降低，影響社區增值服務業務的開展；疫情反復封城頻繁，使得物業管理難度與管理成本大幅上升。資本市場表現也頗為動蕩，恒生物業服務及管理指數經歷了有記錄以來的最低值。自2014年6月第一家物業服務企業在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市，到2021年4月，恒生物業服務及管理指數發佈，過去八年間，物業服務板塊經歷了從不為資本市場所知，到受到市場熱烈追捧，再到板塊深度調整的大變化。市場變幻，但物業服務行業一直在積極發展業務。八年浪潮，行業實現了此前30年都未曾有的跨越式大發展。龍頭企業得到了長足發展，建立起豐富完整的業務體系，從僅有基礎物業管理發展到覆蓋多元增值服務和城市服務的綜合性生活服務集團；從理論和實踐的雙重角度進行了深度探索，從物業服務到底是對「物的管理」還是對「人的服務」展開的行業大討論，到面向「資產和用戶」開展多元增值服務，優秀企業始終保持前進的腳步。致各位股東：本人欣然提呈世茂服務控股有限公司（「世茂服務」、「世茂」或「本公司」，及其附屬公司統稱「本集團」）截至2022年12月31日止全年業績報告。 7世茂服務控股有限公司 2022年年報主席報告物業服務行業依舊非常年輕，市場仍然分散；物業企業的客戶群體還在持續豐富，業務基礎不斷擴大；行業處於發展上升的階段，充滿機遇。2022年底開始，房地產市場政策回暖，強調住房消費屬性，重新凸顯房地產行業的支柱產業地位。剛剛召開的「兩會」提出，要「著力擴大國內需求，把恢復和擴大消費擺在優先位置」。物業服務行業，因其緊貼百姓生活，服務居民，一直都受到政策的鼓勵和支持，從中央到地方，已經出台多項政策鼓勵物業服務企業服務居民生活，發展多元增值服務，服務基層社區治理，建設美好社區。行業長期向好的發展趨勢沒有改變，依然是廣闊的藍海。挑戰帶來的是轉變與升級的可能，不斷的內省能讓企業更加注重自身能力建設，厚積而薄發，行穩而致遠。全年業績2022年全年實現收入人民幣8,636.8百萬元，同比上升3.5%。在管建築面積實現261.6百萬平方米，同比上升8.8%；合約建築面積實現341.3百萬平方米，同比上升10.8%。毛利潤實現人民幣1,943.0百萬元，毛利率為22.5%，保持行業領先水平。實現高質量發展• 核心業務連續多年增長物業管理服務是本集團最重要的業務「壓艙石」，也是其他相關多元化業務的生長土壤。管理面積持續增加為收入增長帶來源源不斷的動力。過去5年，世茂服務合約建築面積與在管建築面積均持續增長，帶動收入增加，實現收入5年複合增長率56.1%，為世茂服務的長久發展提供了最重要基礎和保障。• 業務獨立性不斷增強2022年，房地產行業整體下行給物業服務行業帶來了前所未有的挑戰。世茂服務迎難而上，憑藉自身實力，實現業務獨立發展，成績亮眼。在總收入同比增加的基礎上，與房地產產業鏈相關的收入佔比下降，整體業務獨立性不斷增強。2022年，非業主增值服務收入佔比為6.1%，相比去年同期下降4.3個百分點；社區增值服務中與房地產產業鏈相關的業務收入佔比為46.5%，相比去年同期下降3.7個百分點；城市服務收入佔比為16.0%，相比去年同期增長5.8個百分點。 8世茂服務控股有限公司 2022年年報主席報告• 第三方競標成績穩居行業前列2022年在全國各地疫情頻發多地封城的情況下，世茂服務不畏艱難，取得外拓好成績。本集團新增合約建築面積40.1百萬平方米，新增項目平均物業費為人民幣2.2元╱平方米╱月，新增項目年飽和收入高達人民幣1,039百萬元。浙江浙大新宇物業集團有限公司（「浙大新宇」）克服疫情影響，新增項目年飽和收入人民幣289百萬元，比去年同期上升24.0%。第三方市場拓展成為世茂服務最重要的新增項目來源。截至2022年，第三方市場拓展合約建築面積佔總合約建築面積的比例提升到37.9%，超越收併購項目，成為世茂服務最大的面積來源。• 城市服務成為重要支撐世茂服務自2021年起搭建城市服務業務平台，通過近兩年時間的建設，現城市服務業務已經成為重要的收入支撐。截至2022年12月31日，城市服務收入佔比已達16.0%，成為公司第三大收入來源。通過世茂服務總部進行資源導入與賦能，兩大城市服務平台無錫市金沙田科技有限公司（「金沙田」）和深圳世路源環境有限公司（「世路源」）承接具體業務的模式積極發展，服務覆蓋中國經濟最發達的東部沿海區域。2022年，新增項目38個，新增合同金額近人民幣1,000百萬元，其中中標合同金額超過人民幣50百萬元的大項目5個。• 客戶滿意度和客戶口碑持續提升2022年，世茂服務重點提升客戶滿意度，全面構建用戶響應型組織，實現了企業端和政府端客戶滿意度持續提升；連續兩年獲得「中國物業服務滿意度百強企業」名單榜首榮譽；連續兩年獲得江蘇省房地產協會頒發的「江蘇省物業服務行業綜合實力50強」第一名。戰略有定力、管理有毅力、執行有韌性• 橫向一體化通過「橫向一體化」建設，世茂服務實現對物業管理服務客戶種類全覆蓋；積極建設細分賽道，打造了高校物業和醫院物業兩個高附加值特色業務。下屬浙大新宇為中國學校物業管理企業第一名，覆蓋校園物業服務的全業態，形成業務發展矩陣。服務浙江大學、北京大學（萬柳學區）、北京師範大學等中國一流名校，擁有一流的服務品質和服務能力。世茂服務積極發展特色醫院物業，目前已實現對「湘雅系」醫院的全覆蓋，擁有服務國家級大型三甲醫院的能力。 9世茂服務控股有限公司 2022年年報主席報告• 縱向一體化通過「縱向一體化」建設，世茂服務實現了向產業鏈上游延伸。通過打造「茂鏈」物業供應鏈數字化服務平台，建立了標準化的服務體系，採取數字化管理方式，通過精細化管理，大數據排班等，實現成本