世茂服务2024年报

ANNUAL REPORT年 報 2公司資料4五年財務概要6主席報告11管理層討論與分析25董事會報告39企業管治報告54董事及高級管理層簡介57股東資料58獨立核數師報告62綜合損益及其他全面收入表64綜合財務狀況表66綜合權益變動表68綜合現金流量表69綜合財務報表附註 公司資料 許世壇（主席）邵亮（總裁）曹士揚 許偉文（委員會主席）顧雲昌周心怡 周心怡（委員會主席）顧雲昌許偉文 顧雲昌周心怡許偉文 顧雲昌（委員會主席）周心怡許偉文 陳家欣 致同（香港）會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 公司資料 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 香港金鐘道89號力寶中心第一座38樓3820室 中國上海市濰坊西路55號上海世茂大廈26樓 Harneys Fiduciary (Cayman) Limited4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands 互聯網址：www.shimaofuwu.com 香港聯合交易所有限公司股份代號：873 4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands 投資者關係部電郵：ir@shimaowy.com電話：(86) 21 3861 1216 五年財務概要 主席報告 本人欣然提呈世茂服務控股有限公司（「世茂服務」、「世茂」或「本公司」，及其附屬公司統稱「本集團」）截至2024年12月31日止全年業績報告。 2024年，中國房地產行業整體依舊呈現調整態勢，全國商品房銷售額和銷售面積，回到了近似2009年至2010年水平。全國房地產新開工面積約為新房成交面積的75%，新增庫存遠低於成交速度，房地產市場進入去庫存新週期。 物業管理服務行業的收入增長路徑也發生了顯著轉變，以往依靠新增項目驅動的增長模式面臨挑戰。更多的大型物業管理服務企業將目光投向存量市場以及非住宅市場，開展深度拓展。基礎物業管理服務的重要性重新凸顯，成為推動行業增長的關鍵動力。 2024年第四季度開始，房地產行業在政策推動下出現止跌回穩的積極變化。中央政府和地方政府相繼出台了一系列措施來促進房地產市場的止跌回穩，旨在激活市場需求並穩定市場信心。同時，決策層宣佈將在未來5年之內提供600萬套保障房，住建部與財政部聯合發佈聲明，將原來在35個超大城市進行試點的「城中村改造」項目擴展到全國300多個地級以上城市。 大型物業管理服務企業敏銳地捕捉到市場變化，率先調整戰略佈局，將核心競爭力建設聚焦於服務品質的提升。深入洞察客戶需求，以匠心打造標杆產品，塑造獨特的服務特色，從而在激烈的市場競爭中脫穎而出，穩固並提升了自身的市場地位。通過不斷強化業務能力及優化管理流程，大型物業管理服務企業不僅有效提升了客戶滿意度和忠誠度，更為多元化增值服務的拓展構建了堅實根基，進而實現整體業務規模的持續擴張。 2025年2月17日召開的民營企業座談會會議精神指出，民營經濟是高質量發展的重要基礎，在穩定增長、促進創新、增加就業及改善民生等方面發揮了不可或缺的作用。 物業管理服務行業與民生緊密相連，行業涵蓋崗位眾多，為不同學歷、技能水平的人群提供就業機會；提供整潔、安全、舒適的居住和工作環境，開展各類社區文化活動，提升居民生活品質。 從長遠視角來看，物業管理服務行業具備最堅實的客戶基礎和最穩定的客戶需求。大型物業管理服務企業是城市美好生活的創造者，更是提升居民幸福感的重要力量。在行業變革的過程中，堅定信心，力拔深土，重塑新芽，必能實現長久發展，向上生長。 2024年全年收入實現人民幣7,895.5百萬元，毛利潤為人民幣1,564.3百萬元，本公司權益持有人應佔核心淨利潤為人民幣492.4百萬元。實現在管建築面積218.4百萬平方米，合約建築面積314.3百萬平方米。毛利率為19.8%，本公司權益持有人應佔核心淨利潤率為6.2%。 • 2024年全年，世茂服務錨定市場拓展這一關鍵目標，步履不停，篤行不怠，進步不止。 在篩選階段，始終秉持審慎態度，對項目基礎條件進行全方位、深層次的評估，特別設立投拓委員會，搭建起多部門聯合評審機制，協同發力，層層篩選，嚴格把關，優中選優。從源頭築牢根基，為項目交付後的高效經營管理及整體盈利水平提供堅實保障。 在區域佈局上，以戰略眼光精準劃定重點城市，集中優勢人力與資源，聚焦優勢區域精耕細作，深入挖掘區域潛力，力求在每一個深耕區域內都打造出創優項目，提升品牌影響力與市場佔有率。 在競標能力上，基於對客戶需求的深度洞察，精準定位，精心打磨出一系列高品質的產品，充分整合大集團內的優質資源，積極融合各個業務板塊，全方位滿足客戶多樣化需求。 2024年全年，世茂服務收穫了亮眼的市拓成果，新增年化合同額為人民幣1,482.7百萬元，同比上升28.2%；新增合約建築面積43.1百萬平方米，同比上升3.4%；新增項目平均物業管理費為人民幣2.9元╱平方米╱月，同比上升26.1%。 第三方競標外拓，不但成績再創新高，更在激烈的市場競爭中，構建起自身可持續發展的強勁動力，向著更高的目標穩步邁進。 • 2024年全年，物業管理服務作為世茂服務的核心業務板塊，呈現出穩健上揚的發展態勢。儘管近年來整體經濟發展面臨不少壓力，房地產行業也持續低迷，但世茂服務憑藉對行業的深刻理解及卓越的經營管理能力，依舊取得豐碩的成果。 物業管理服務收入實現人民幣5,564.3百萬元，同比上升5.1%，體現出本集團在基礎物業管理服務領域的深厚實力及強大的核心競爭力。 截至2024年全年，世茂服務在管項目中，住宅項目佔比達到63.9%，構成了業務的堅實底盤。在這些住宅項目裡，高達74.4%的項目位於一線、新一線及二線城市。這些高能級城市匯聚了豐富的資源與龐大的消費群體，世茂服務憑藉高佔比的項目佈局，深度紮根其中，能夠充分挖掘當地居民的多元需求，為多元化增值服務的拓展提供廣闊空間，源源不斷地注入強勁的增長動力。 主席報告 • 2024年全年，世茂服務聚焦服務品質提升，始終秉持「服務至上，品質優先」的理念，將提升「服務力」作為所有工作的核心，貫穿於每一項任務的籌劃與執行之中。 在住宅業務板塊，持續優化服務體系，針對不同客戶群體的需求，分類打造保障型、基礎型和改善型創優項目。以精細化的服務，滿足業主對居住品質的追求，為每一位住戶打造溫馨、舒適的家園。 在非住宅業務板塊，進一步深化與客戶的合作關係，提升客戶關係綜合滿意度，打造更多具有行業影響力的非住宅綜合體創優項目。通過創新服務模式，提高經營效率，為甲方客戶提供更優質、更全面的服務體驗。 以客戶滿意度為衡量標準，不斷優化服務流程，提升服務質量，精準把握客戶需求敏感點，打造具有世茂特色的品質服務體系。通過精心打造一批具有代表性和特色亮點的創優項目，樹立良好的行業口碑，擴大市場影響力，增強綜合市場競爭力。 • 2024年全年，世茂服務實施了一系列具有前瞻性的戰略舉措，全方位推動組織的優化升級，實現高效運營與文化凝聚的深度融合。 重塑組織，形成目前4個區域和18個片區的新架構，有效推進組織扁平化及經營管理高效化。 文化與思維更新，以培訓為切入點，開展多層次、多場次的專業課程，提升各級管理人員的經營理念與管理能力。開展「管理者7點半課堂」來推動管理機制迭代，凝聚管理共識；通過「我要拿金牌」專項來樹立優秀員工標杆，促進業績提升；通過「五到位行為準則」來激發組織活力，營造積極向上的工作氛圍。 2025年，本公司將以良性健康運營為核心經營宗旨。圍繞此，第一，著力調整現有的經營結構，對資源進行更合理地配置；第二，積極開闢第三方競標外拓市場的新賽道，緊跟行業趨勢和市場需求，把握新興領域的業務機會；第三，大力挖掘新資源，深度挖掘各項目中的潛在資源，緊密圍繞小區業主的生活場景與實際需求，通過創新服務模式和方法，提供便捷服務，來實現創收。 針對住宅業務板塊，保持業務規模，通過優質的服務和良好的口碑，穩固客戶群體，提高市場份額。通過優化成本和拓展增值服務，貢獻穩定利潤。 針對非住宅業務板塊，將其與住宅業務拆分，重點培養非住宅業務的獨立運營能力。組建專業的非住宅業務團隊，建立獨立的市場拓展、運營管理和客戶服務體系，以實現未來的獨立經營。 「保存量」。重視客戶留存，提供優質且多元的服務，深度契合客戶需求，增強客戶與企業之間的情感紐帶，穩固存量業務根基。 「增多營」。豐富增值服務業務類型，從用戶實際需求出發，挖掘新的服務增長點。優化場地資源配置，提升坪效，實現單位空間產出最大化。 「擴增量」。積極開拓市場，憑藉專業的服務能力和競爭優勢，突破市場邊界，實現業務規模的持續擴張。  「提人效」。通過優化人員配置、加強培訓，提高員工工作技能與效率，提升人均產出及元均利潤。推動業務流程優化，精簡管理環節，降低管理費效。 「降成本」。深度剖析成本構成，實施精益化成本管理。嚴格把控預算，從採購、現場作業等環節入手，加強成本監控與分析，確保成本有效管控。  「住宅業務板塊」。實施形象、標準、服務的全面煥新，為業主帶來全新感受，確保服務細緻入微。強化反饋與創新，充分收集業主意見，及時複盤調整服務策略。開展專項賦能培訓，提升員工專業素養。 「非住宅業務板塊」。引入操作設備，利用智能化管理系統，提高運營效率與精準度。推進服務標準化、專業化建設，為客戶提供優質、高效、規範的服務。通過打造創優項目，促進提升服務質量。  「管理培訓」。以打造「未來森林學院」為依託，針對不同層級人員開展專項培養計劃，全面培養員工的經營管理能力，扎實推進核心員工梯隊建設。 「專業賦能」。為基礎崗位安排定崗培訓，全面提升員工基礎業務能力。管理層深入一線，幫助解決實際工作問題，實現對客服務能力的迭代升級。 主席報告 世茂服務作為一家深具社會責任感的企業，在不斷追求自身發展的同時，始終銘記企業肩負的社會責任，實現與社會、員工、客戶及投資者的共同繁榮，積極踐行責任與擔當。 在國家「物業服務+生活服務」的政策宣導下，在2024年，世茂服務聚焦「硬件改善、軟性提升、社區文化建設」三大方面開展品質提升行動，為業主打造溫馨、有溫度的美好社區。 打造環境友好型項目，減少自身運營對環境的影響。在住宅業務板塊，通過建立節能降耗管理機制、設定節能目標，實現對能耗的常態化管理，與業主共同建設生態型小區。在非住宅業務板塊，聚焦廢棄物處理、可再生能源利用及環衛一體化業務，推動城市循環經濟發展，提升綠色產業發展水平。 2024年，世茂服務獲摩根士丹利資本國際公司(MSCI)上調環境、社會及管治(Environmental, Social and Governance)（「ESG」）評級，由BB級提升至BBB級，並獲得「2024中國物業管理上市公司領先企業ESG可持續發展TOP10」及「2024中國上市物企最佳ESG實踐」獎項。 2024年，國內經濟處於恢復與轉型升級階段，資本市場波動頻繁。在此，本人謹代表董事會，向一直以來大力支持世茂服務的股東、合作夥伴、地方政府、業主、客戶，以及辛勤付出的世茂服務同仁們，致以衷心的感謝和深切的敬意。感謝大家的理解與支持，與我們攜手同行。 「責任擔當」，「協同突破」，「拿到結果」。 當前，行業發展瞬息萬變，世茂服務將以更加積極的姿態擁抱變化，發揮自身優勢，務實創新、克難奮進，勇敢迎接新的挑戰與機遇，為股東創造更大價值。 主席 香港，2025年3月28日 管理層討論與分析 本集團的目標是成為中國領先的綜合物業管理服務提供商，為業主提供高品質的物業管理服務及貼近客戶需求的多元增值服務。目前，本集團一共有四大業務板塊：(1)物業管理服務；(