世茂服务2023年报

ANNUAL REPORT2023年 報 2公司資料4五年財務概要6主席報告11管理層討論與分析26董事會報告41企業管治報告56董事及高級管理層簡介59股東資料60獨立核數師報告64綜合損益及其他全面收入表66綜合財務狀況表68綜合權益變動表70綜合現金流量表71綜合財務報表附註 公司資料 許世壇（主席）葉明杰（總裁）曹士揚 許偉文（委員會主席）顧雲昌周心怡 湯沸 周心怡（委員會主席）顧雲昌許偉文 顧雲昌周心怡許偉文 顧雲昌（委員會主席）周心怡許偉文 陳家欣 開元信德會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 公司資料 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 香港金鐘道89號力寶中心第一座38樓3820室 中國上海市濰坊西路55號上海世茂大廈26樓互聯網址：www.shimaofuwu.com Harneys Fiduciary (Cayman) Limited4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands 香港聯合交易所有限公司股份代號：873 4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands 投資者關係部電郵：ir@shimaowy.com電話：(86) 21 3861 1216 五年財務概要 主席報告 本人欣然提呈世茂服務控股有限公司（「世茂服務」、「世茂」或「本公司」，及其附屬公司統稱「本集團」）截至2023年12月31日止全年業績報告。 2023年，國內經濟形勢發生變化，中國經濟發展進入新常態，物業服務行業亦面臨諸多壓力與挑戰。房地產行業依然整體低迷，隨著住宅新開工面積的持續下降，物業管理業務外拓市場已經產生深刻變化。存量住宅項目和非住宅項目，成為了第三方市場外拓的主要發展方向。居民消費趨於謹慎，增值服務業務部分呈現收縮態勢，整體發展更加聚焦。 在新形勢下，公司間的競爭或將轉向產品力和服務力的比拼。行業內的大型企業開始重申服務品質的重要性。通過聚焦自身業務能力建設，提高經營管理能力，來提升客戶滿意度和忠誠度，進而促進第三方項目拓展，實現提升市場份額；以及促進多元增值服務發展，擴大整體業務規模。重新審視行業發展，追本溯源基礎物業管理服務，將促進行業的創新與進步。 2024年新年伊始，一線城市開始鬆綁房屋限購，多部門密集發聲，各級政府積極出台利好政策。全國已經有超過200個城市建立起房地產融資協調機制，為房地產企業提供各種流動性支持，這將助力房地產行業基本面企穩並逐步改善，有利於下游物業服務行業發展。2023年底，國家發改委發佈新的《產業結構調整指導目錄（2024版本）》，物業服務獲納入「鼓勵類－商務服務業」，也是對整個物業管理行業的認可，有利於促進行業進一步發展。 一直以來，中國巨大的建築存量和龐大的人口基礎都是物業服務行業發展的底氣。目前，行業依舊處於初級階段，市場集中度非常低，未來市場仍然有廣闊的提升空間和十足的發展前景。 在國內經濟發展新常態下，物業服務行業的客戶基礎和客戶需求就是企業最大的信心來源。服務基層，建設美好社區，物業服務企業能在穩定和提升群眾滿意度上發揮重要作用。行業龍頭將厚積而薄發，篤定信心，修煉內功，來迎接下一輪的大發展。 2023年全年收入實現人民幣8,202.7百萬元，毛利潤實現人民幣1,646.4百萬元，本公司權益持有人應佔核心淨利潤為人民幣647.7百萬元。實現在管建築面積250.6百萬平方米，合約建築面積332.3百萬平方米。毛利率為20.1%，本公司權益持有人應佔核心淨利潤率為7.9%，保持行業較高水平。經營業務活動所得現金淨額高達人民幣1,030.4百萬元，大幅超過淨利潤，實現高質量發展。 物業管理服務是世茂服務最重要的業務基石，多年來一直持續增長，近五年的複合年增長率高達44.9%。2023年全年，物業管理服務收入規模再創新高，達人民幣5,291.9百萬元，為未來發展打下堅實的基礎，為多元化業務發展提供充足的動力；物業管理服務的在管項目組合實現結構再優化，位於一二線城市的住宅項目佔比提高，管理項目整體質量得到進一步提升。 • 經過4年多的積累，世茂服務的市場拓展能力更上一層樓。2023年，第三方競標拓展中標率達到43.8%，相比上年同期提升11.8個百分點，取得年飽和收入、合約建築面積及平均物業管理費的「三提升」。新增年飽和收入為人民幣1,156.5百萬元；新增合約建築面積41.7百萬平方米；新增項目平均物業管理費提升至人民幣2.3元╱平方米╱月。第三方市場競標外拓項目的質量得到全方位提升。 2023年，世茂服務獲取合同總金額超過人民幣1億元的項目1個，獲取年飽和收入大於人民幣1千萬元的項目超過20個，中標「中國移動福建省泉州標段」、「張家界荷花機場」及「京東蘇滬產業園」等標杆項目。業務團隊的綜合能力快速增強。 • 世茂服務注重打造客戶服務能力及用戶關係管理能力，提供高效率及高質量的服務。在項目全生命管理週期的各個環節，提煉出關鍵的服務接觸點，豐富客戶體驗，來實現高感知的用戶服務價值及超預期的用戶評價。2023年，獲得「中國移動優秀供應商」、「中國物業服務滿意度百強TOP 1」及「中國學校物業服務領先企業TOP 1」等榮譽，收穫來自大客戶的認可。 世茂服務通過設計「八大戰役」計劃來實現戰略和管理目標。朝著「高質量發展」目標前行，堅持做「難而正確的事」，實事求是，追求盈利能力最強，業務結構最優。 • 2023年，世茂服務狠抓回款率，明確目標要求，提高現金流管理的各項標準，升級收繳回款制度，建立跨部門的溝通協調機制。完善前線的收繳回款策略庫和工具庫。通過制訂「一盤一策」，夯實現金流動態管理，持續提升收繳回款能力。通過一年的努力，卓有成效，本集團實現了全年經營業務活動所得現金淨額人民幣1,030.4百萬元，與去年同期的經營業務活動所用現金淨額人民幣1,511.8百萬元相比，大幅好轉，體現了真正的高質量發展。 • 2023年，世茂服務著力項目管理能力建設，注重「精耕細作」。在進場階段，明確服務分級標準，嚴格執行服務方案，確保質價相符。在運營階段，對項目實行全生命週期管控，把握關鍵節點，持續完善管理方案，提高閉環管控能力。「接得住，管得好，有亮點」，最終實現項目現場有品質，客戶能滿意，經營出效益。2023年，本集團各項利潤率指標提升，本公司權益持有人應佔核心淨利潤率由去年同期的5.8%提升至7.9%，進步明顯。 • 2023年，世茂服務實行「城市深耕」戰略，設定19個深耕城市，重點關注市場拓展的集中化和協同性問題。重點建設二至三個主力業態的拓展和運營能力，健全物業管理生態多樣性。2023年，世茂服務的新增年飽和收入中，來自東部沿海山東、江蘇、浙江和福建四省的貢獻超過50%；來自二手住宅，政採公建，新建住宅三類優質業態的項目類型超過二分之一。第三方市場外拓項目的質量飛速提升。 • 通過架構設計，構建世茂服務總體數字規劃藍圖，承接業務戰略，搭建起一套平台化的業務管理工具系統，提升運營管理的精確度和效率。2023年，世茂服務主要聚焦於基礎物業管理、運營、招採、財務及人力系統的數字化提升；覆蓋各個業務領域與業務過程，根據業務變化持續更新。在前端業務系統層面，完善客戶數據，構建客戶畫像，提升客戶服務精細化水平；在後端支持系統層面，重點提升系統間的整合與融通；提高數據質量，提升使用效率。 世茂服務的願景是成為「中國領先的城市全場景生活服務商」，為客戶創造美好生活。定位於「中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商」，打磨「四大業務組合」，不斷完善綜合物業管理服務，多元增值服務，智慧城市服務和數字科技服務。 世茂服務將保持中長期戰略定力，堅持高質量發展。 在綜合物業管理服務板塊，形成住宅物業管理、非住宅物業管理及茂鏈三保（保潔、保安、保修）服務三大業務。堅持做大做優，打造標杆，為本公司其他各項業務提供發展基礎。 在多元增值服務板塊，圍繞「用戶+」和「資產+」兩大業務內容，適度聚焦。重點關注與物業管理協同度高的業務，積極把握各項業務的成長機會，形成增長點。 在智慧城市服務板塊，本公司將堅持穩中有進，持續提升經營質量。加快推進內外部市場渠道間的協作，積極探索環保一體化及固體廢物處理等業務，提升動能。 在數字科技服務板塊，持續做戰略性佈局，面向未來全面提升業務能力，逐步培養起第二增長曲線。 世茂服務將加快探索與其他中小型房地產企業間的物業管理業務合作新模式，輸出世茂服務的物業管理服務能力與經驗，快速提升業務規模。 世茂服務作為一家富有社會責任感的企業，在自身不斷發展壯大的同時，時刻不忘企業所承擔的社會責任，堅持實現對社會、員工、客戶以及投資者共贏，積極踐行責任與擔當。 推動可持續發展理念與公司運營管理相融合，積極關注和回應內外部的訴求，持續審視和管理自身對經濟、社會和環境的影響，促進企業與社會間的和諧與可持續發展，努力創造綜合價值。 積極回應國家「雙碳」戰略，將環境保護和綠色運營融入到業務場景和小區運營中，對多個在管項目實施設施設備的節能減排改造，持續加強能源管理能力，提高資源利用效率。 世茂服務關注為業主和用戶提供價值，積極打造響應型組織。持續落實「春耕行動」、「進步行動」、「破繭行動」等系列品質提升行動，營造更加有愛、有趣的小區氛圍，連續兩年獲得「中國物業服務滿意度百強企業」榜首榮譽。 主席報告 2023年，國內經濟發展進入新常態，資本市場承受壓力，板塊表現動盪。本人謹代表董事會，向給予我們大力支持的股東、合作夥伴、地方政府、業主、客戶以及努力付出的世茂同事們，致以衷心的感謝和深切的敬意。感謝各位的理解、支持與幫助，與世茂服務相守同行。 2024年，世茂服務將繼續努力拼搏，勇破難關。秉承「敢為人先，腳踏實地，行穩致遠」的世茂精神，堅持「以用戶為先，以品質為核」的理念，勤勉奮進，實現高質量發展，持續為股東創造更多價值。 主席 香港，2024年3月28日 管理層討論與分析 本集團定位於中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商。打造綜合物業服務、多元增值服務及智慧城市服務三大業務組合，大力培育數字科技服務。目前，本集團一共有四大業務板塊：(1)物業管理服務；(2)社區增值服務；(3)非業主增值服務；及(4)城市服務。 於2023年12月31日，本集團收入實現人民幣8,202.7百萬元，毛利實現人民幣1,646.4百萬元；年度利潤實現人民幣316.7百萬元，本公司權益持有人應佔核心淨利潤為人民幣647.7百萬元。毛利率為20.1%，淨利潤率為3.9%，本公司權益持有人應佔核心淨利潤率為7.9%。經營業務活動所得現金淨額為人民幣1,030.4百萬元，大幅超過淨利潤，實現高品質發展。 截至2023年12月31日止，世茂服務為1,448個項目提供種類豐富的服務，客戶類型多樣，包括住宅、高校、公建、產業園及醫院等。在管建築面積實現250.6百萬平方米；合約建築面積實現332.3百萬平方米。 •64.5%64.7% 2023年全年，本集團物業管理服務收入實現人民幣5,291.9百萬元，較2022年全年的人民幣5,042.0百萬元，同比增長5.0%，主要原因是來自(1)世茂集團控股有限公司（「世茂集團」）交付管理建築面積的增加；及(2)第三方市場拓展建築面積的提升，促進本集團物業服務收入的穩步增長。 2023年全年，本集團物業管理服務毛利潤實現人民幣1,065.4百萬元，較2022年全年的人民幣1,126.8百萬元，同比下降5.4%；毛利率為20.1%，較2022年全年的22.3%下降2.2個百分點，主要原因是為了進一步提升項目管理品質及打造高標準服務，從而增加了針