世茂服务2021中期报告

2 公司資料4 主席報告10 管理層討論與分析21 企業管治及其他資料29 中期財務資料審閱報告30 中期簡明綜合資產負債表32 中期簡明綜合全面收入報表33 中期簡明綜合權益變動表35 中期簡明綜合現金流量表36 中期簡明綜合財務資料附註目錄 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告2公司資料董事會執行董事許世壇（主席）葉明杰（總裁）曹士揚蔡文為非執行董事湯沸孫岩獨立非執行董事簡麗娟顧雲昌周心怡審核委員會簡麗娟（委員會主席）顧雲昌周心怡薪酬委員會周心怡（委員會主席）簡麗娟顧雲昌提名委員會顧雲昌（委員會主席）簡麗娟周心怡公司秘書陳家欣核數師羅兵咸永道會計師事務所香港主要營業地點香港金鐘道89號力寶中心第一座38樓3820室 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告3公司資料總部及中國主要營業地點中國上海市濰坊西路55號上海世茂大廈26樓互聯網址：www.shimaofuwu.com註冊辦事處4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands股份過戶及登記香港分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓主要股份過戶登記處Harneys Fiduciary (Cayman) Limited4th Floor, Harbour Place103 South Church StreetP.O. Box 10240Grand Cayman KY1-1002Cayman Islands上市地點香港聯合交易所有限公司股份代號：873投資者及傳媒關係投資者關係部電郵：ir@shimaowy.com 電話：(86) 21 3861 1216 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告4主席報告致各位股東：本人欣然提呈世茂服務控股有限公司（「世茂服務」、「世茂」或「本公司」，及其附屬公司統稱「本集團」）截至2021年6月30日止六個月中期業績報告。市場和行業展望自1981年第一家物業公司在深圳成立，物業行業至今已經走過40年。回顧過往，物業公司以其市場化、專業化的能力服務社區；與業主一起共創美好生活，配合政府參與基層社會治理與服務。2020年，中共十九屆五中全會上，習近平總書記提出「加強和創新社會治理，推動社會治理重心向基層下移，推動生活性服務業向高品質和多樣化升級，要加快發展健康、養老、育幼、文化、旅遊、家政及物業等服務業」。 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告5主席報告自此，各級政府開始重視與支持物業行業的發展。2021年1月，住建部等十部委發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵物業企業向養老、托幼、快遞收發等領域延伸。2021年7月，住建部等八部委發佈《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，督促行業規範。政府正通過各種方式積極促進行業進步，鼓勵行業發展。頭部公司迎來了前所未有的發展機遇。物業行業的邊界正在不斷擴寬，客戶基礎持續擴大，客戶類型持續豐富。從增量走向存量，越來越多的業主認識到物業服務的價值，願意為好服務付費。巨大的存量市場，為物業公司提供了龐大的客戶基礎。從住宅走向非住宅，物業公司在做好傳統住宅項目的同時，將眼光放到更為廣闊的非住宅市場，進一步豐富客戶類型，擴充客戶來源。物業公司不再局限於傳統的某一類型的客戶，而是開闊視野，放眼全中國的建築。巨量的中國市場，將為物業行業發展提供最強有力的保障。與此同時，中國物業行業仍然極其分散，頭部公司的市場份額依然非常小。目前，行業整合在加速，頭部公司憑藉自身能力和優勢，將更有機會在行業變革與進步中取得更大的發展，而物業行業也將緊跟國家戰略，繼續深度參與國家社會治理和城市治理。中期業績2021年中期實現收入人民幣4,233.8百萬元，同比上升170.6%。淨利潤實現人民幣639.1百萬元，同比上升150.9%；歸母淨利潤實現人民幣578.2百萬元，同比上升135.6%。在管建築面積實現175.0百萬平方米，同比上升104.2%；合約建築面積實現239.2百萬平方米，同比上升90.6%。 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告6主席報告新征程，新開始2021年，是世茂服務「新三年發展規劃」的開局之年。站在過往基礎之上，世茂服務越戰越勇，攀高峰，創佳績，不斷超越自我。業績增長率行業領先，物業管理服務收入人民幣2,321.9百萬元，同比增長183.3%，社區增值服務收入人民幣1,393.4百萬元，同比增長233.9%。業務結構進一步優化，社區增值服務收入佔比從2020年全年的31.8%，進一步提升到2021年中期的32.9%；非業主增值服務從2020年全年的14.2%，進一步下降到2021年中期的9.1%。新增城市服務板塊，錨定大灣區、長三角，快速搭建起平台，構建自身能力。世茂集團對世茂服務的發展給予了極大的支持本集團持續推進「大飛機」戰略，積極加強第二增長曲線，以多元化業務維持收入和利潤的持續增長。世茂服務是世茂集團控股有限公司及其附屬公司（統稱「世茂集團」）「大飛機」戰略中的重要一翼，是世茂集團整體發展戰略中核心組成部分。在世茂集團積極建設輕資產平台的過程中，世茂服務將發揮重要作用。世茂集團除了源源不斷地提供管理項目之外，還與世茂服務全方位聯動，持續賦能。得益於世茂集團強大的資源網絡，世茂服務在城市服務、第三方競標外拓及增值服務等業務拓展上得到了強有力的支持，長久發展得到了重要保障。競標能力加強第三方服務外拓世茂服務自2019年底開始培育第三方競標外拓能力，不到兩年時間，已進入行業第一梯隊。本公司快速建立起外拓組織和機制。通過拆解業務鏈條，以公式化思維構建標準化業務能力。建立端到端的產品體系和中心城市織網，不斷疊代戰略戰術。2021年上半年，外拓合約建築面積超越去年全年水平，達到27.1百萬平方米，完成全年目標的87%。外拓業態種類豐富，客戶大而優質。聚焦五大中心城市，深耕戰略初見成效世茂服務集中力量，著力提升單市場競爭力，形成區域相對優勢。透過收併購及第三方市場競標外拓等方式，提升區域項目密度，進而提升區域綜合實力，為各項業務的進一步發展奠定堅實基礎。截至2021年6月30日，五大中心城市在管建築面積佔比達到36%，相較於截至2020年全年的27%，提升9個百分點，管理密度提升明顯。 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告7主席報告發力細分領域世茂服務旗下浙江浙大新宇物業集團有限公司（「浙大新宇」），是中國領先的高校和園區服務商。在鞏固高校後勤服務龍頭地位的同時，積極向產業園區做橫向延伸，為用戶提供全周期高品質服務。2021年上半年，浙大新宇表現亮眼，成功進入廣東、江西和安徽三省，中標「211」安徽大學磬苑校區項目；成功獲取國家稅務總局北京市朝陽區稅務局、浙江良渚實驗室等優質項目，實現多維度突破。佈局城市服務新賽道於2021年，世茂服務成功收購深圳深兄環境有限公司（「深圳深兄」）和無錫市金沙田科技有限公司（「金沙田」），戰略性佈局中國經濟最發達的兩大區域，即大灣區和長三角區域。由此快速構建起城市服務綜合能力，具備了在全國推廣的管理基礎和人才隊伍儲備。世茂服務已經與九個市、縣、區政府簽定戰略框架合作協議，共同推進城市服務，並率先在宿遷市宿城區和哈爾濱阿城區實現項目落地。有戰略、有平台、有抓手，城市服務業務將持續落地並做大做強。綜合能力不斷提升世茂服務精益化管理能力在行業內首屈一指在「內部市場化」，「網格化管理」和「網格獨立核算」的基礎之上，世茂服務正在往更深處探索。拆解保安、保潔等基礎崗位的標準動作，採集作業數據，梳理作業標準，試驗「工單制」運營模式。以精益管理和技術賦能實現優本增效。世茂服務珍惜每一位合作夥伴通過多維度、多層次的賦能，使得合作夥伴有更好的發展。2021年上半年，有10間被收購公司成功實現外拓，業務獲得新發展。所有被收購公司的淨利率均獲得提升。世茂服務與合作夥伴一起，真正實現雙贏。世茂服務在社區增值服務板塊已經形成支柱能力智慧場景解決方案和團餐業務已經實現單獨外拓，獲取優質大額的合同，不斷拓寬客戶邊界。世茂服務將繼續圍繞客戶、資產和空間開展全生命周期服務。業務能力更扎實、產品組合更優化、發展前景更廣闊。 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告8主席報告新高點，新任務過往三年，世茂奮勇爭先，各項業務均取得長足發展。2021年，世茂服務繼續秉持「以用戶為先，以品質為核，以數智驅動」的服務理念，再次升維業務與管理，切實打好開局之戰，為未來再立新標杆。世茂服務定位「中國領先的城市全場景生活服務商」，立志在未來邁入物業管理行業頭部梯隊打造「1+1+X」業務體系，形成基礎物業管理服務，增值服務和智慧城市服務三大業務組合。基礎物業管理服務，通過「內生+外延」做大規模，做優品質和效率。增值服務，圍繞用戶和資產佈局高潛力賽道，打造專業化能力。智慧城市服務，面向政府，做好市政服務管家、資產經營助手和發展合作夥伴。世茂服務將持續推進五大關鍵能力建設中心城市深耕發展，以五大中心城市為據點，迅速形成組織經營發展戰鬥力；以投資拓展作為突破口，著重系統性能力建設。基於用戶需求的產品體系，完善全業務場景下的用戶需求洞察體系建設；探索建設用戶產品評價反饋閉環，提升綜合營銷能力。供應鏈整合成本管理，通過業務全流程解構重構，先試點再複製推廣，實現三保（即：保安、保潔、保綠、保修）專業化能力建設和降本增效。精益化管理提升，繼續堅持內部市場化作為精細化管理的底層邏輯；繼續以項目網格作為最小組織單元疊代精細化考核激勵機制；以構建客戶反應型的敏捷組織為目標，完善管理體系。人才體系建設創新任務，匹配業務組合發展需要，完善選育用留多維的人才體系；加大對創新業務人才吸引力度。 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告9主席報告戰略有定力，執行有韌性成長性戰略和更新戰略是本公司高速增長的基礎。世茂服務堅持五大核心策略，即橫向一體化、相關多元化、縱向一體化、集中化和更新策略。專注建築面積規模的增長，多元業務的有機延伸，以及在重點領域做深打透，著力提升管理濃密度。將戰略、策略與業務相結合，形成四大業務板塊，多種業務組合。世茂服務將著力建設企業文化與公司氛圍；搭建支持業務的合理組織；發展多維人才體系；明確「落地有聲」的關鍵任務，最終實現「鏗鏘有力」的執行。社會責任世茂服務時刻關注企業社會責任的落實，踐行責任與擔當。疫情反復變幻莫測，世茂服務以高標準的服務為業主鑄就安全圍牆。從未鬆懈，時刻戒備，世茂服務始終奮戰在前線，以實際行動贏得多地政府贊揚。鄭州突發暴雨災情，世茂服務第一時間啟動應急措施，搶險救災，緊急調動生活物資，連續奮戰，盡最大可能保障業主人身與財產安全。前線同事表現英勇，受到業主的廣泛好評。致謝2021年，是世茂服務成功上市後的第一年，多得資本市場厚愛，本公司成功入選恒生綜合指數、MSCI中國指數、富時羅素全球股票指數。本人謹代表董事會，向給予我們大力支持的股東、合作夥伴、地方政府、業主、客戶，致以衷心的感謝和深切的敬意。「守初心、善經營、勇開拓、展宏圖」，世茂服務同心同德，上下一心，賡續前行，奮楫爭先。未來，世茂服務將繼續秉承「敢為人先，腳踏實地，行穩致遠」的世茂精神，勤勉奮進，持續為股東創造更大價值。許世壇主席香港，2021年8月25日 世茂服務控股有限公司 2021年中期報告10管理層討論與分析業務回顧業務概覽本集團定位於中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商。打造「1+1+X」業務體系，形成基礎物業管理服務、增值服務和智慧城市服務三大業務組合。目前，本集團一共有四大業務板塊：(1)物業管理服務；(2)社區增值服務；(3)非業主增值服務；及(4)城市服務。截至2021年6月30日，世茂服務為661個項目提供種類豐富的服務；客戶類型多樣，包括住宅項目、學校、產業園及醫院等。2021年中期實現收入人民幣4,233.8百萬元，同比上升1