合景泰富集团2023年中期报告

公司資料2 公司簡介3 其他資料18 簡明合併權益變動表29 簡明合併現金流量表30 簡明合併中期財務資料附註32 主 要 往 來 銀 行 提 名 委 員 會 董 事 中 國 農 業 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 建 設 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 民 生 銀 行 股 份 有 限 公 司恒 生 銀 行（中 國）有 限 公 司恒 生 銀 行 有 限 公 司中 國 工 商 銀 行（亞 洲）有 限 公 司中 國 工 商 銀 行 股 份 有 限 公 司上 海 浦 東 發 展 銀 行 股 份 有 限 公 司渣 打 銀 行（中 國）有 限 公 司渣 打 銀 行（香 港）有 限 公 司東 亞 銀 行 有 限 公 司香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 孔 健 岷（主 席）譚 振 輝羅 耀 榮 執 行 董 事 孔 健 岷（主 席）孔 健 濤（行 政 總 裁）孔 健 楠蔡 風 佳 註 冊 辦 事 處 獨 立 非 執 行 董 事 李 嘉 士譚 振 輝羅 耀 榮 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 公 司 秘 書 香 港 主 要 營 業 地 點 陳 健 威 核 數 師 香 港 九 龍柯 士 甸 道 西1號環 球 貿 易 廣 場85樓8503–05A室 法 定 代 表 安 永 會 計 師 事 務 所公 共 利 益 實 體 註 冊 審 計 師 孔 健 岷陳 健 威 法 律 顧 問 股 份 過 戶 登 記 總 處 審 核 委 員 會 有 關 香 港 法 律：盛 德 律 師 事 務 所有 關 開 曼 群 島 法 律：康 德 明 律 師 事 務 所 SMP Partners (Cayman) LimitedRoyal Bank House — 3rd Floor24 Shedden Road, P.O. Box 1586Grand Cayman, KY1-1110Cayman Islands 譚 振 輝（主 席）李 嘉 士羅 耀 榮 薪 酬 委 員 會 網 站 股 份 過 戶 登 記 香 港 分 處 譚 振 輝（主 席）孔 健 岷羅 耀 榮 www.kwggroupholdings.com 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司香 港 灣 仔皇 后 大 道 東183號合 和 中 心17M樓 股 份 代 號 1813（香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板） 公司簡介 合 景 泰 富 集 團 控 股 有 限 公 司（「合 景 泰 富」或「本 公 司」，連 同 其 附 屬 公 司 統 稱「本 集 團」）成 立 於1995年，於2007年7月 在 香港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 上 市（股 份 代 號：01813.HK）。作 為 國 內 領 先 的 城 市 綜 合 運 營 商，集 團 秉 持「以 心 築 家，創 建未 來」的 理 念，堅 持 以「根 植 廣 州，輻 射 全 國」為 發 展 戰 略，多 年 來 聚 焦 一 二 線 城 市 發 展，深 耕 粵 港 澳 大 灣 區 及 長 三 角 區域，並 覆 蓋 環 渤 海 及 中 西 部 等 重 要 城 市 經 濟 圈，目 前 已 佈 局 逾40個 城 市。 經 過28年 的 發 展，本 集 團 已 擁 有 完 整 的 物 業 開 發 體 系 和 均 衡 的 產 品 組 合，產 品 涵 蓋 中 高 端 住 宅、服 務 式 公 寓、別 墅、寫字 樓、酒 店、購 物 中 心 等 各 種 類 別。集 團 旗 下 業 務 以 地 產 開 發 及 商 業 經 營 為 主，教 育、大 健 康 等 多 元 業 務 板 塊 亦 與 地 產板 塊 協 同 發 展。 展 望 未 來，本 集 團 專 注 於 住 宅 及 商 業 物 業 項 目 開 發 的 同 時，亦 會 致 力 重 視「環 境、社 會 及 管 治（簡 稱「ESG」）」，全 面 提 升公 司 在 環 境、社 會、管 治 的 實 踐，走 可 持 續 發 展 道 路。 財 務 回 顧 收 入 本 集 團 的 收 入 主 要 包 括(i)物 業 銷 售 的 所 得 款 項 總 額、(ii)投 資 物 業 已 收 及 應 收 經 常 性 收 入 總 額 及(iii)來 自 酒 店 房 租、食 物 及飲 品 銷 售 及 其 他 配 套 服 務（當 服 務 已 確 認 提 供）的 收 入 總 額。收 入 主 要 來 自三個 業 務 分 部：物 業 開 發、物 業 投 資 及 酒 店 營運。 於2023年 上 半 年 的 收 入 約 人 民 幣7,454.0百 萬 元，較2022年 同 期 約 人 民 幣8,469.5百 萬 元減 少12.0%。 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，物 業 開 發、物 業 投 資 及 酒 店 營 運 的 收 入 分 別 約 人 民 幣6,604.1百 萬 元、人 民 幣455.0百 萬 元及 人 民 幣394.9百 萬 元。 於2023年 上 半 年 的按 權 益 合併收 入 約 人 民 幣14,446.8百 萬 元，較2022年 同 期 約 人 民 幣14,075.9百 萬 元 增 加2.6%。 物 業 開 發 截至2023年6月30日止六個月，物業開發收入約人民幣6,604.1百萬元，較2022年同期約人民幣7,724.6百萬元減少14.5%，主 要 由 於 已 交 付 總 建 築 面 積（「總 建 築 面 積」）由2022年 上 半 年514,285平 方 米減 少至2023年同 期371,835平 方 米。儘 管 已 交付總建築面積減少，截至2023年6月30日止六個月，平均銷售價格（「平均銷售價格」）由2022年同期每平方米人民幣15,020元 增 加 至 每 平 方 米 人 民 幣17,761元，反 映 城 市 間 的 交 付 組 合 及 產 品 組 合 與2022年 同 期 相 比 有 所 變 化。 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，物 業 開 發 的按 權 益 合併 收 入 約 人 民 幣13,413.4百 萬 元，較2022年同 期 約 人 民 幣13,169.4百萬 元增 加1.9%。 物 業 投 資 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，物 業 投 資 收 入 約 人 民 幣455.0百 萬 元，較2022年同 期 約 人 民 幣471.2百 萬 元 減 少3.4%。 酒 店 營 運 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，酒 店 營 運 收 入 約 人 民 幣394.9百 萬 元，較2022年同 期 約 人 民 幣273.7百 萬 元 增 加44.3%，主要 由 於 酒 店 的 入 住 率 上 升。 銷 售 成 本 本 集 團 的 銷 售 成 本 主 要 指 本 集 團 在 物 業 開 發 活 動 中 直 接 產 生 的 成 本。銷 售 成 本 以 已 售 物 業 的 成 本 為 主，當 中 包 括 在 建設 期 內 的 直 接 建 築 成 本、取 得 土 地 使 用 權 成 本 及 有 關 借 貸 資 金 的 資 本 化 借 貸 成 本。 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，銷 售 成 本 約 人 民 幣7,011.6百 萬 元，較2022年同 期 約 人 民 幣7,000.5百 萬 元 增 加0.2%。 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，每 平 方 米 的 土 地 成 本 由2022年同 期 的 人 民 幣5,457元 增 加 至 人 民 幣8,153元。 截至2023年6月30日止六個月，每平方米的建築成本由2022年同期的人民幣5,142元增加至人民幣5,229元，是由於城市間的 交 付 組 合 與2022年 同 期 相 比 有 所 變 化。 毛 利 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 的 毛 利 約 人 民 幣442.4百 萬 元，較2022年同 期 約 人 民 幣1,469.0百 萬 元減 少69.9%。毛 利減 少主 要 由 於2023年上 半 年 總 銷 售 減 少 所 致。截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 錄 得毛 利 率5.9%（2022年：17.3%）。 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 的按 權 益 合併 核 心 毛 利約 人 民 幣980.2百 萬 元，較2022年同 期 約 人 民 幣2,645.6百 萬元 減 少62.9%。截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 錄 得按 權 益 合併 核 心毛 利 率6.8%（2022年：18.8%）。 其 他 收 入 及 收 益 淨 額 截至2023年6月30日止六個月，其他收入及收益約人民幣881.3百萬元，較2022年同期約人民幣1,121.8百萬元減少21.4%，主 要包 括利 息 收 入 及 外 匯 收 益 分 別 約 人 民 幣147.5百 萬 元 及 人 民 幣210.5百 萬 元。 銷 售 及 營 銷 開 支 截至2023年6月30日止六個月，本集團的銷售及營銷開支約人民幣590.1百萬元，較2022年同期約人民幣782.3百萬元減少24.6%。 行 政 開 支 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 行 政 開 支 約 人 民 幣733.2百 萬 元，較2022年同 期 約 人 民 幣740.0百 萬 元減 少0.9%。 其 他 營運 開 支 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 其 他 營 運 開 支 約 人 民 幣2,509.8百 萬 元（2022年：無）。這 是 由 於 本 集 團 開 發 物 業 減值 虧 損 所 致。 投 資 物 業 公 允 值虧 損淨 額 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 投 資 物 業 公 允 值虧 損約 人 民 幣1,254.0百 萬 元（2022年：約 人 民 幣260.0百 萬 元）。 融 資 成 本 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 融 資 成 本 約 人 民 幣1,334.7百 萬 元（2022年：約 人 民 幣107.8百 萬 元），乃 有 關若 干 一般 公 司 貸 款 及 部 分優 先 票 據 的 借 貸 成 本。由 於 該 等 借 貸 並 不 是 用 作 項 目 開 發，故並 未 資 本 化。 合 營 企 業 分佔利 潤 及 虧 損 於2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 錄 得 分 佔 合 營 企 業 虧 損 約 人 民 幣4,658.0百 萬 元（於2022年6月30日 止 六 個 月：分 佔虧損約 人 民 幣153.3百 萬 元）。 這 主 要 是 由 於 在 建 物 業 及 持 作 銷 售 用 途 的 竣 工 物 業 之 減 值 虧 損 約 人 民 幣2,758.5百 萬 元、投 資 物 業 公 允 價 值 虧 損 約 人 民幣59.0百 萬 元 及 遞 延 稅 項 資 產 撇 銷 約 人 民 幣346.7百 萬 元。 所 得 稅 開 支 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，所 得 稅 開 支 約 人 民 幣129.0百 萬 元，較2022年同 期 約 人 民 幣244.4百 萬 元減 少47.2%。 期 內（虧 損）╱ 利 潤 截 至2023年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 的 期 內虧 損約 人 民 幣9,928.9百 萬 元（2022年：利 潤 約 人 民 幣504.7百 萬 元）。 流 動 資 金、財 務 及 資 本 資 源 現 金 狀 況 於2023年6月30日，本 集 團 的 現 金 及