目录 2 公司资料及股东信息 28 企业管治报告 3 公司简介 45 董事会报告 4 荣誉与奖状 65 独立核数师报告 6 主席报告 72 合并财务报表 10 管理层讨论与分析 183 项目摘要 25 董事及高级管理层简介 184 五年财务摘要 公司资料及股东信息 公司资料 董事 执行董事 孔健岷(主席) 孔健涛(行政总裁)孔健楠 蔡风佳 独立非执行董事 李嘉士(于2024年3月1日辞任)谭振辉 罗耀荣 公司秘书 陈健威 法定代表 孔健岷陈健威 审核委员会 谭振辉(主席) 李嘉士(于2024年3月1日辞任) 罗耀荣 薪酬委员会 谭振辉(主席)孔健岷 罗耀荣 提名委员会 孔健岷(主席)谭振辉 罗耀荣 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港主要营业地点 香港湾仔 � 告士打道39号夏大厦 13楼1301室 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD,P.O.Box1586GardeniaCourt,CamanaBayGrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 股份过户登记香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17M楼 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司中国民生银行股份有限公司浙商银行股份有限公司 恒生银行有限公司 中国工商银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行(香港)有限公司 东亚银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司公共利益实体注册审计师 法律顾问 香港法律: 盛德律师事务所 开曼群岛法律: 康德明律师事务所 股东信息 网站 www.kwggroupholdings.com 2023年度财务日程表 股份编号 1813(香港联合交易所有限公司主板) 中期业绩公布:2023年8月30日 全年业绩公布:2024年3月27日 暂停办理股份过户登记手续(附注):2024年5月31日至6月5日(首尾两日包括在内) 股东周年大会:2024年6月5日 附注:为厘定有权出席股东周年大会并于会上投票的股东 公司简介 合景泰富集团控股有限公司(“合景泰富”或“本公司”,连同其附属公司统称“本集团”)成立于1995年,于2007年7月在香港联合交易所有限公司主板上市(股份代号:01813.HK)。作为国内领先的城市综合运营商,集团秉持“以心筑家,创建未来”的理念,坚持以“根植广州,辐射全国”为发展战略,多年来聚焦一二线城市发展,深耕粤港澳大湾区及长三角区域,并覆盖环渤海及中西部等重要城市经济圈,目前已布局逾40个城市。 经过29年的发展,本集团已拥有完整的物业开发体系和均衡的产品组合,产品涵盖中高端住宅、服务式公寓、别墅、写字楼、酒店、购物中心等各种类别。集团旗下业务以地产开发及商业经营为主,教育、大健康等多元业务板块亦与地产板块协同发展。 展望未来,本集团专注于住宅及商业物业项目开发的同时,亦会致力重视“环境、社会及管治 (简称“ESG”)”,全面提升公司在环境、社会、管治的实践,走可持续发展道路。 合景泰富集团控股有限公司2023年度报告3 荣誉与奖状 本集团获取部份奖项如下: 编号1 奖项名称广东省百强民营企业2022第59位 获奖单位╱项目合景泰富集团 颁奖机构广东省工商业联合会 2 广东省服务业民营企业50强2022第28位 合景泰富集团 广东省工商业联合会 3 2023中国价值地产总评榜年度价值ESG企业 合景泰富集团 每日经济新闻 4 共襄善美公益奖 合景泰富集团 新快报 5 2023年度杰出ESG实践企业 合景泰富集团 投资者网 6 年度交付力优秀企业 合景泰富华南区域 新快报 7 2023年度商业地产标杆项目 合景泰富 华夏时报 8 全国人才公寓最受人才喜爱项目 合景昕舍 广夏奖—维C传媒 4合景泰富集团控股有限公司2023年度报告 荣誉与奖状 广东省百强 1民营企业2022第59位 广东省服务业 2民营企业50强2022第28位 广东省 工商业联合会 广东省 工商业联合会 2023中国价值地产 3总评榜年度价值ESG企业 共襄善美公益奖 4 每日经济新闻新快报 2023年度杰出ESG实践企业 5 年度交付力优秀企业 6 投资者网新快报 2023年度 7商业地产标杆项目 全国人才公寓 8最受人才喜爱项目 华夏时报 广夏奖— 维C传媒 合景泰富集团控股有限公司2023年度报告5 主席报告 行稳致远,穿越周期推动可持续经营,坚持长期主义! 6合景泰富集团控股有限公司2023年度报告 主席报告 回顾2023年,行业仍面临着挑战与困难,房地产市场下行压力持续加重,行业融资渠道受限,房地产流动性压力仍在增加。在这一轮的行业周期下,房地产面临更多前所未有的困难。中央政策力度前稳后松,出台政策以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速,273省市622次政策松绑,房企纾困、保交楼保民生等,都在积极推动市场复苏。在“保交付”、“保民生”的政策号召下,多区域通过推出现楼、准现楼,聚焦竣工竣备,提升交付品质,全力保交付。面对房企“交付力”大考之年,合景泰富在市场上全力以“付”,全年交付套数近2万套,近日荣获新快报2023地产大会评选的《年度交付力优秀企业》,以看得见的交付力和产品品质,穿越行业周期。 合景泰富成立29年,过去一年积极解决债务问题。从所有债权人的利益出发寻求目前境外债的全面解决方案,以确保其可持续经营。境外债务方面,将尽快完成境外债务重组方案,缓解短期流动性压力。 合景泰富集团控股有限公司2023年度报告7 主席报告 在环境、社会、管治方面,秉承绿色引领与环境共生的理念,我们继续探索如何在可持续发展的道路上,坚持长期主义。2023年,集团ESG评级跃升BBB级别,再获行业高度认可。其中,集团在建筑、产品质量与安全、企业行为等维度表现优异,反映出集团在可持 续发展上不断探索的优异成果备受国际资本市场认可。在设计、规划、建造等全周期流程中,集团将会注入与ESG相关的战略考量,积极探索未来城市可持续建设与运营的方向。 8合景泰富集团控股有限公司2023年度报告 主席报告 合景泰富集团控股有限公司2023年度报告9 管理层 讨论与分析 管理层讨论与分析 财务回顾 收入 本集团的收入主要包括(i)物业销售的所得款项总额;(ii)投资物业已收及应收经常性收入总额;(iii)来自酒店房租、食物及饮品销售及其他配套服务(当服务已确认提供)的收入总额。收入主要来自三个业务分部:物业开发、物业投资及酒店营运。 于2023年的收入约为人民币15,807.1百万元,较2022年约人民币13,452.6百万元增加17.5%。 于2023年,物业开发、物业投资及酒店营运的收入分别约为人民币14,047.3百万元、人民币931.0百万元及人民币828.8百万元。 于2023年,按权益合并收入约为人民币26,604.6百万元,较2022年约人民币22,462.0百万元上升18.4%。 物业开发 于2023年,物业开发收入由2022年约人民币11,908.0百 万元增加18.0%至约人民币14,047.3百万元,此乃主要由于已交付总建筑面积(“建筑面积”)由2022年806,218平方米增加至2023年924,958平方米。 12合景泰富集团控股有限公司2023年度报告 管理层讨论与分析 平均销售价格(“平均销售价格”)由2022年每平方米人民币14,770元增加至2023年每平方米人民币15,187元,反映城市间的交付组合及产品组合与2022年同期相比有所变化。 于2023年,物业开发的按权益合并收入约为人民币24,450.1百万元,较2022年约人民币20,580.2百万元增加18.8%,主要由于已交付总建筑面积由2022年1,348,216平方米增至2023年1,531,453平方米。按权益合并平均销售价格由2022年每平方米人民币15,265元增加至2023年每平方米人民币15,965元。 物业投资 物业投资收入由2022年约人民币944.4百万元微跌1.4% 至2023年约人民币931.0百万元。 酒店营运 酒店营运收入由2022年约人民币600.2百万元增加 38.1%至2023年约人民币828.8百万元,主要由于酒店入住率的提升。 销售成本 本集团的销售成本主要指本集团在物业开发活动中直接产生的成本。销售成本以已售物业的成本为主,当中包括建设期内的直接建筑成本、取得土地使用权成本及有关借贷资金的资本化借贷成本。 销售成本由2022年约人民币15,548.4百万元增加18.6%至2023年约人民币18,446.3百万元,主要由于物业销售的已交付总建筑面积及每平方米建筑成本的增加。 每平方米的土地成本由2022年的人民币7,625元减少至 2023年的人民币7,106元。 每平方米的建筑成本由2022年的人民币7,338元增加至2023年的人民币8,922元,此乃由于城市间的交付组合与2022年相比有所变化。 按权益合并销售成本由2022年约人民币26,331.7百万元增加15.9%至2023年约人民币30,521.5百万元。按权益合并每平方米的土地成本由2022年的人民币8,591元减少至2023年的人民币8,351元。按权益合并每平方米的建筑成本由2022年的人民币7,133元增加至2023年的人民币8,636元。 毛损 本集团于2023年录得毛损约人民币2,639.2百万元,而2022年则录得毛损约人民币2,095.8百万元。本集团已采取若干行动以改善销售情况,包括于若干项目推行减价促销。此外,包括车位及服务式公寓等一些低毛利或负毛利之若干物业于年内交付,导致录得毛损。 于2023年,本集团的按权益合并核心毛损约为人民币3,916.9百万元,而2022年则录得按权益合并核心毛损约人民币3,869.7百万元。 其他收入及收益净额 其他收入及收益由2022年约人民币617.3百万元增加 9.7%至2023年约人民币677.3百万元。 销售及营销开支 本集团的销售及营销开支由2022年约人民币1,407.0百万元减少20.6%至2023年约人民币1,116.7百万元。此乃主要由于销售员工成本减少。 行政开支 本集团行政开支由2022年约人民币1,666.5百万元减少2.1%至2023年约人民币1,631.0百万元,主要由于企业组织架构的优化调整节约费用开支。 合景泰富集团控股有限公司2023年度报告13 管理层讨论与分析 其他营运开支净额 于2023年,本集团其他营运开支约人民币2,537.9百万元(2022年:约人民币1,084.1百万元)。这是由于本集团开发物业减值亏损所致。 投资物业公允值亏损净额 于2023年,本集团录得投资物业公允值亏损约人民币2,516.1百万元(2022年:约人民币1,064.0百万元)。为应对中国物业市场转差的情况,本集团已于重估过程中采取更为审慎的方法以反映当前市况,导致年内录得更重大的重估亏损。 融资成本 于2023年,本集团融资成本约为人民币2,852.8百万元 (2022年:约人民币128.9百万元),乃与若干一般公司贷款及部分优先票据的借贷成本有关。由于该等借贷并不用作项目开发,故并未拨充资本。 合营企业分占利润及亏损 于2023年,本集团录得合营企业分占亏损约人民币 4,811.4百万元(2022年:约人民币3,973.1百万元)。 这主要是由于在建物业及持作销售用途的竣工物业之减值亏损约人民币2,633.0百万元。 所得税(开支)╱抵免 本集团于2023年录得所得税开支约人民币