合景泰富集团2024年中期报告

目錄 公司資料公司簡介管理層討論與分析其他資料23417 簡明合併中期財務資料 簡明合併損益表簡明合併全面收益表簡明合併財務狀況表簡明合併權益變動表簡明合併現金流量表簡明合併中期財務資料附註242526282931 公司資料 主 要 往 來 銀 行 提 名 委 員 會 董 事 中 國 農 業 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 建 設 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 民 生 銀 行 股 份 有 限 公 司恒 生 銀 行（中 國）有 限 公 司恒 生 銀 行 有 限 公 司中 國 工 商 銀 行（亞 洲）有 限 公 司中 國 工 商 銀 行 股 份 有 限 公 司上 海 浦 東 發 展 銀 行 股 份 有 限 公 司渣 打 銀 行（中 國）有 限 公 司渣 打 銀 行（香 港）有 限 公 司東 亞 銀 行 有 限 公 司香 港 上 海 滙 豐 銀 行 有 限 公 司 執 行 董 事 孔 健 岷（主 席）譚 振 輝羅 耀 榮黃 敏 明（於2024年4月1日獲委 任） 孔 健 岷（主 席）孔 健 濤（行 政 總 裁）孔 健 楠蔡 風 佳 註 冊 辦 事 處 獨 立 非 執 行 董 事 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 李 嘉 士（於2024年3月1日 辭 任）譚 振 輝羅 耀 榮黃 敏 明（於2024年4月1日獲委 任） 公 司 秘 書 香 港 主 要 營 業 地 點 核 數 師 陳 健 威 香 港 灣 仔告 士 打 道39號夏𢡱大 廈13樓1301室 栢 淳 會 計 師 事 務 所 有 限 公 司（前 稱「上 會 栢 誠 會 計 師 事 務 所有 限 公 司」）公 共 利 益 實 體 註 冊 審 計 師 法 定 代 表 孔 健 岷陳 健 威 股 份 過 戶 登 記 總 處 法 律 顧 問 審 核 委 員 會 SMP Partners (Cayman) LimitedRoyal Bank House — 3rd Floor24 Shedden Road, P.O. Box 1586Grand Cayman, KY1-1110Cayman Islands 有 關 香 港 法 律：盛 德 律 師 事 務 所有 關 開 曼 群 島 法 律：康 德 明 律 師 事 務 所 譚 振 輝（主 席）李 嘉 士（於2024年3月1日 辭 任）羅 耀 榮黃 敏 明（於2024年4月1日獲委 任） 薪 酬 委 員 會 股 份 過 戶 登 記 香 港 分 處 網 站 譚 振 輝（主 席）孔 健 岷羅 耀 榮黃 敏 明（於2024年4月1日獲委 任） 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司香 港 灣 仔皇 后 大 道 東183號合 和 中 心17M樓 www.kwggroupholdings.com 股 份 代 號 1813（香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板） 公司簡介 合 景 泰 富 集 團 控 股 有 限 公 司（「合 景 泰 富」或「本 公 司」，連 同 其 附 屬 公 司 統 稱「本 集 團」）成 立 於1995年，於2007年7月 在 香港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 上 市（股 份 代 號：01813.HK）。作 為 國 內 領 先 的 城 市 綜 合 運 營 商，集 團 秉 持「以 心 築 家，創 建未 來」的 理 念，堅 持 以「根 植 廣 州，輻 射 全 國」為 發 展 戰 略，多 年 來 聚 焦 一 二 線 城 市 發 展，深 耕 粵 港 澳 大 灣 區 及 長 三 角 區域，並 覆 蓋 環 渤 海 及 中 西 部 等 重 要 城 市 經 濟 圈，目 前 已 佈 局 逾40個 城 市。 經 過28年 的 發 展，本 集 團 已 擁 有 完 整 的 物 業 開 發 體 系 和 均 衡 的 產 品 組 合，產 品 涵 蓋 中 高 端 住 宅、服 務 式 公 寓、別 墅、寫字 樓、酒 店、購 物 中 心 等 各 種 類 別。集 團 旗 下 業 務 以 地 產 開 發 及 商 業 經 營 為 主，教 育、大 健 康 等 多 元 業 務 板 塊 亦 與 地 產板 塊 協 同 發 展。 展 望 未 來，本 集 團 專 注 於 住 宅 及 商 業 物 業 項 目 開 發 的 同 時，亦 會 致 力 重 視「環 境、社 會 及 管 治（簡 稱「ESG」）」，全 面 提 升公 司 在 環 境、社 會、管 治 的 實 踐，走 可 持 續 發 展 道 路。 財 務 回 顧 收 入 本 集 團 的 收 入 主 要 包 括(i)物 業 銷 售 的 所 得 款 項 總 額、(ii)投 資 物 業 已 收 及 應 收 經 常 性 收 入 總 額 及(iii)來 自 酒 店 房 租、食 物 及飲 品 銷 售 及 其 他 配 套 服 務（當 服 務 已 確 認 提 供）的 收 入 總 額。收 入 主 要 來 自三個 業 務 分 部：物 業 開 發、物 業 投 資 及 酒 店 營運。 於2024年 上 半 年 的 收 入 約 人 民 幣5,234.0百 萬 元，較2023年 同 期 約 人 民 幣7,454.0百 萬 元減 少29.8%。 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，物 業 開 發、物 業 投 資 及 酒 店 營 運 的 收 入 分 別 約 人 民 幣4,421.2百 萬 元、人 民 幣447.4百 萬 元及 人 民 幣365.4百 萬 元。 於2024年 上 半 年，按 權 益 合併收 入 約 人 民 幣7,397.7百 萬 元，較2023年 同 期 約 人 民 幣14,446.8百 萬 元 減 少48.8%。 物 業 開 發 截至2024年6月30日止六個月，物業開發收入約人民幣4,421.2百萬元，較2023年同期約人民幣6,604.1百萬元減少33.1%。儘 管 已 交 付 總 建 築 面 積（「總 建 築 面 積」）由2023年 上 半 年371,835平 方 米 增 加 至2024年 同 期398,698平 方 米，平 均 銷 售 價 格（「平均銷售價格」）由2023年同期每平方米人民幣17,761元減少至截至2024年6月30日止六個月每平方米人民幣11,089元，主 要 由 於 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，已 交 付 較 低 售 價 物 業，面 積 佔 比 較 大。 截至2024年6月30日止六個月，物業開發的按權益合併收入約人民幣6,402.5百萬元，較2023年同期約人民幣13,413.4百萬元 減 少52.3%，主 要 由 於 合 營 企 業 物 業 開 發 的 按 權 益 合 併 收 入 由2023年 同 期 的 約 人 民 幣6,142.9百 萬 元 減 至 截 至2024年6月30日 止 六 個 月 的 約 人 民 幣1,965.1百 萬 元，其 平 均 銷 售 價 格 更 低，已 交 付 總 建 築 面 積 更 少。 物 業 投 資 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，物 業 投 資 收 入 約 人 民 幣447.4百 萬 元，較2023年同 期 約 人 民 幣455.0百 萬 元 減 少1.7%。 酒 店 營 運 截至2024年6月30日止六個月，酒店營運收入約人民幣365.4百萬元，較2023年同期約人民幣394.9百萬元減少7.5%，主要由 於 出 售 一 家 酒 店 所 致。 銷 售 成 本 本 集 團 的 銷 售 成 本 主 要 指 本 集 團 在 物 業 開 發 活 動 中 直 接 產 生 的 成 本。銷 售 成 本 以 已 售 物 業 的 成 本 為 主，當 中 包 括 在 建設 期 內 的 直 接 建 築 成 本、取 得 土 地 使 用 權 成 本 及 有 關 借 貸 資 金 的 資 本 化 借 貸 成 本。 截至2024年6月30日止六個月，銷售成本約人民幣5,136.1百萬元，較2023年同期約人民幣7,011.6百萬元減少26.7%。減少主 要 由 於 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，已 交 付 較 低 土 地 和 建 築 成 本 的 中 低 端 物 業，面 積 佔 比 較 大。 管理層討論與分析 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，每 平 方 米 的 土 地 成 本 由2023年同 期 的 人 民 幣8,153元 減 少 至 人 民 幣3,835元。 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，每 平 方 米 的 建 築 成 本 由2023年 同 期 的 人 民 幣5,229元 減 少 至 人 民 幣4,627元。 毛 利 截至2024年6月30日止六個月，本集團的毛利約人民幣97.8百萬元，較2023年同期約人民幣442.4百萬元減少77.9%。毛利減 少 主 要 由 於2024年 上 半 年 總 銷 售 減 少，其 平 均 銷 售 價 格 較 低 所 致。截 至2024年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 錄 得 毛 利 率1.9%（2023年：5.9%）。 截至2024年6月30日止六個月，本集團的按權益合併核心毛利約人民幣217.6百萬元，較2023年同期約人民幣980.2百萬元減 少77.8%。按 權 益 合 併 核 心 毛 利 減 少 主 要 由 於2024年 上 半 年 本 集 團 總 銷 售 減 少，其 平 均 銷 售 價 格 較 低 所 致。截 至2024年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 錄 得 按 權 益 合 併 核 心 毛 利 率 為2.9%（2023年：6.8%）。 其 他 收 入 及 收 益 淨 額 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，其 他 收 入 及 收 益 約 人 民 幣510.0百 萬 元，較2023年同 期 約 人 民 幣881.3百 萬 元減 少42.1%，主 要包 括 項 目 管 理 服 務收 入 約 人 民 幣213.7百 萬 元及 處 置 附 屬 公 司 收 益 約 人 民 幣177.8百 萬 元。 銷 售 及 營 銷 開 支 截至2024年6月30日止六個月，本集團的銷售及營銷開支約人民幣453.6百萬元，較2023年同期約人民幣590.1百萬元減少23.1%，主 要 是 由 於 銷 售 額 下 降 導 致 相 關 費 用 減 少。 行 政 開 支 截至2024年6月30日止六個月，本集團行政開支約人民幣745.5百萬元，較2023年同期約人民幣733.2百萬元輕微增加1.7%。 其 他 營運 開 支 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 其 他 營 運 開 支 約 人 民 幣3,917.5百 萬 元（2023年：約 人 民 幣2,509.8百 萬 元）。這 是 由於 本 集 團 開 發 物 業 減 值 虧 損 所 致。 投 資 物 業 公 允 值虧 損淨 額 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 投 資 物 業 公 允 值虧 損約 人 民 幣470.9百 萬 元（2023年：約 人 民 幣1,254.0百 萬 元），主要 來 自 上 海 環 球 都 會 廣 場 約 人 民 幣145.0百 萬 元 和廣 州合 景 國 際 金 融 廣 場 約 人 民 幣101.0百 萬 元 的 公 允 值 虧 損。 融 資 成 本 截 至2024年6月30日 止 六 個 月，本 集 團 融 資 成 本 約 人 民 幣1,910.5百 萬 元（2023年：約 人 民 幣1,334.7百 萬 元），乃 有 關若 干一 般 公 司 貸 款 及 部 分優 先 票 據 的 借 貸 成 本。由 於 該 等 借 貸 並 不 是 用 作 項 目 開 發，故並