房地产行业：通讯总第1047期

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 开发商的融资“蜜月期”已过【详情】 2016年5月份，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。观察今年1-5月公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现利率上升态势。这也暗示着目前上市房企的直接融资成本正在加大。 关键数据  上海楼市都略显冷清  广州楼市成交自3月以来首次回落至2000套以下  杭州楼市成交与库存双下行  5月美国新屋开工总数年化月率下降0.3% 每周要点  北京丰台区拟用一仓储用地建保障房  上海浦东航空城挂出14万方宅地，叫价22.81亿元  建发42亿摘上海嘉定新城宅地  深圳公示3个城市更新计划  济南成立全国第三家设区市城市更新局  融信杭州继续拿地，18.1亿元竞得萧山宅地  宜家8.2亿拿下长沙湘江新区地块  昆明挂牌出让三宗地块，总起始价6.45亿元  合景泰富6.32亿摘得南宁五象新区七度流拍地块  中房臵业董事长及两名董事递交辞职报告 风险/机会提示  机会：北京商住类产品已成为楼市有力补充  风险：发改委上海调研楼市，谋求长效机制 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1047期 2016/06/20 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 开发商的融资“蜜月期”已过 房地产市场经历了今年1~4月的火热局面后，已经出现降温迹象。6月13日，国家统计局发布1~5月全国房地产开发和销售的最新数据。据此计算发现，5月全国房地产开发投资同比增速出现年内首次下滑，较4月下滑了3.15个百分点。此外，5月商品房销售面积增速由4月的44.05%下滑至24.25%，这同样是该数据年内首次下滑；销售额增速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%。然而，在房地产市场总体降温和楼市去库存的大背景下，近来上海、深圳等地却“地王”频现。 今年以来，房地产市场回暖明显。1~2月，房地产开发投资增速达到3%，扭转去年持续下滑的局面。随后，开发投资增速持续上升，前4个月的同比增速已达到7.2%。但是，今年以来持续上扬的增速在5月份首显收窄。国家统计局6月13日公布数据，2016年1~5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。从单月来看，5月房地产开发投资同比增速为6.55%，相比4月份的9.7%下滑了3.15个百分点。这也是全国房地产开发投资增速今年来首次下滑。与今年前4个月的“高调”相比，进入5月份，房企明显偏于谨慎。除房地产开发投资增速的回落外，统计发现，5月，A股市场共7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元，环比增长159%，但对比来看，5月份公司债的发行规模不足3月的一半。上海、深圳等一线城市出台的调控政策使房企趋于谨慎，另外，包括公司债在内的直接融资成本出现上升趋势，这使得部分企业在投资策略的制定上不会像前4个月那么高调。 数据显示，今年5月，A股市场上市房企公司债的平均票面利率为6.16%，相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。除2月份外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势，这意味着目前上市房企的直接融资成本正在加大。而在销售方面，在上海、深圳等地收紧政策后，商品房销售也有所降温。国家统计局数据，1~5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1~4月份回落3.3个百分点。商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。从单月来看，5月商品房销售面积同比增速24.25%，较4月的44.05%下滑了19.8个百分点；销售额增速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%，下滑了23.04个百分点。从后续市场数据看，如果 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 购房者预期二线城市会收紧购房政策，那么可能在6月份依然会积极购房。另外，在商品房去库存方面，5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中住宅待售面积减少721万平方米。 尽管房企开发投资趋于谨慎，但是土地市场交易依然活跃。国家统计局数据显示，尽管房地产开发企业土地购臵面积增速仍然同比下滑，但是今年来下滑幅度已从去年的超过30%收窄至今年1~5月的5.9%。同时，5月份，土地成交价款增速也转负为正，从1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增长4.7%，达到2295亿元。 值得注意的是，在“地王”频现的当下，房企融资成本不断提高是潜藏的投资风险。2016年5月份，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。观察今年1-5月公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现利率上升态势。这也暗示着目前上市房企的直接融资成本正在加大。从A股上市房企公司债的发行市场来看，目前整个房企融资成本略有上升。对于房企来说，最为宽松的融资窗口期或已过去。那么对于此类房企来说，后续的融资压力或将上升。另外，对于部分房企来说，凭借较为低廉的融资成本，在后续战略扩张方面依然会有较大的优势。 返回首页 行业数据信息 5月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨60个 6月18日，国家统计局发布的数据显示，2016年5月，70个大中城市中，新建商品住宅价格与4月相比，价格下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。环比价格变动中，最高涨幅为5.5%，最低为下降0.5%。与2015年5月相比，价格下降的城市有18个，上涨的城市有50个，持平的城市有2个。同比价格变动中，最高涨幅为54.0%，最低为下降3.2%。70个大中城市中，二手住宅价格与4月相比，价格下降的城市有13个，上涨的城市有49个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为6.3%，最低为下降0.5%。与2015年5月相比，价格下降的城市有18个，上涨的城市有50个，持平的城市有2个。同比价格变动中，最高涨幅为46.8%，最低为下降6.5%。（LSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 上海楼市都略显冷清 数据显示，6月6日-6月12日，上海商品住宅成交20.83万平方米，环比下滑8%；均价亦下滑9个百分点至34832元/平方米。就不同产品类型而言，公寓和别墅各成交17.76万平方米、3.07万平方米，环比下跌6%及17%。供应方面，仅一个项目获批，预售证房源面积3.06万平方米，环比下滑81%，合计入市房源224套。事实上，不管是项目获批，还是推盘量，上海楼市都略显冷清，当中有节假日因素，但与地王迭出后，开发商捂盘惜售的心理也不无关系。恰逢端午小长假，上海楼市开盘数量明显减少，周末期间仅有四个项目，且均位于外郊环。商业地产方面，量跌价涨成为过去一周上海商业地产的一个标签，期内上海合计去化商业产品2.57万平方米，环比下跌32%，而成交均价则上扬4个百分点至22496元/平方米。供应方面，三个项目获批，合计面积2.29万平方米，环比下滑73%。办公产品的成交同样呈现出量跌价升的局面，成交量为7.54万平米，环比下滑21%，均价则上扬13%至29263元/平米。土地市场，6月8日，上海市国土局发布通知，根据出让人要求，中止奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块出让活动，该地块原定将于7月1日出让。（BSJ） 返回首页 上海本外币房地产开发贷款余额同比下降5.9% 6月17日，中国人民银行上海总部官网发布信息称，2016年5月，上海市货币信贷运行平稳，各项存款增速有所回落，各项贷款平稳增长。其中，房地产方面，5月末，上海市本外币房地产开发贷款余额5575亿元，同比下降5.9%，延续今年以来的增速下滑态势。当月全市本外币房地产开发贷款减少49.6亿元，同比多减34.2亿元。其中，本外币地产开发贷款减少38.5亿元，同比多减32.1亿元；本外币房产开发贷款减少11.2亿元，同比多减2.1亿元；其中住房开发贷款和商用房开发贷款分别减少7.1亿元和增加10.5亿元，同比分别少减18.8亿元和多增0.6亿元。保障性住房开发贷款自今年2月以来逐月增加，当月增加15.7亿元，环比和同比分别多增14.8亿元和15.4亿元。而5月末，上海市本外币各项存款余额105056亿元，同比增长2.0%，增幅环比回落7.6个百分点；当月本外币各项存款减少673.8亿元，环比和同比分别多减2836.1亿元和7233.3亿元。本外币各项贷款余额56422亿元，同比增长10.9%，增幅环比下降0.4个百分点；当月本外币各项贷款增加445.5亿元，环比多增340.3亿元，同比少增128.9亿元。整体上，5月上海全市贷款变化主要呈五个特点——人民币贷款有所增长，外汇贷款再度回落；境内非金融企业贷款小幅 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 下降，非居民企业贷款持续多增；新增贷款主要投向第三产业，第二产业贷款有所回落；房地产开发贷款延续回落态势，保障性住房开发贷款持续增长；个人消费贷款持续多增。（LSJ） 返回首页 广州楼市成交自3月以来首次回落至2000套以下 6月6日-6月12日一周，广州新建商品住宅网签1927套，环比下降25%；成交均价为16195元/平方米，环比下降5%；成交面积为21.06万平方米，环比下降25%；销售总金额34.11亿元。经历连续十周单周2000套以上的高位运行，广州楼市成交自3月份以来首次回落至2000套以下，同时全市均价也出现了小幅微跌。不过新增房源方面却延续了上周的走势，供应继续增加。据统计，6月6日-6月12日，广州市十一区共派出7张住宅预售证，新增住宅房源3124套，环比增长10%。。此外，今年端午假期广州新建商品住宅网签成交792套，比2015年端午假期的723套增加69套，同比上升9.5%；均价方面，2016年端午假期均价为15374元/平方米，比2015年端午假期上升7.2%，可谓量价齐升。商业地产方面，该周广州商用物业销售面积8014平方米，销售金额1.71亿元；办公物业销售面积22215平方米，销售金额3.91亿元。（RSJ） 返回首页 杭州楼市成交与库存双下行 数据显示，6月6日-6月12日，杭州市区新房签约3379套，其中，新建商品住宅共签约2538套，签约总面积27.5万平方米，签约总金额45.2亿元，环比分别下降12.1%、14.2%、15.8%。从各区域看，主城区共签约新建商品房1249套，环比下降18.3%，其中，新建商品住宅签约842套，环比下降27.6%；拱墅区表现亮眼，新房签约量增加，环比增加61.2%。库存方面，新增供应2141套住房，供应量小于签约量，商品住房库存继续下降，截止6月12日晚24时，市区新建商品住房可售套数为77437套，较上周约减少近千套。虽然赶上端午小长假，但杭州楼市这期间的开盘数也为未现一个大波动。商业地产方面，6月6日-6月12日，商铺市场动销楼盘20个，成交64套，总成交面积4159.99平方米，环比下降了30.96%。成交集中在滨江、江干区域，成交主流面积集中在40-80平方米。写字楼市场动销楼盘6个，成交10套，总成交面积4055.05平方米，环比下降了83.29%。成交主要集中在滨江区域，主要出售面积段在100-250平方米