业绩增长稳健，首次中期派息

敬请参阅最后一页特别声明 1 业绩简评 2023年8月22日，公司发布2023年中期业绩：2023年上半年实现收入15.1亿元，同比+38.7%；归母净利润2.5亿元，同比+17.5%。 经营分析 收入增速大超预期，归母净利润略超预期。2023年上半年收入增速超预期，主要因为非业主增值服务2023年上半年实现3.5亿元，同比+105%大超预期（早介服务和车位协销高增长，且新增智能化业务）。归母利润增速不及收入，主要因为毛利率下滑。2023年上半年，公司毛利率为28.1%，同比下降3.6个百分点，主要因为：①物业管理服务1H23毛利率下滑4.0ppt至16.0%；②非业主增值服务1H23毛利率下滑14.2ppt至32.5%（新增的智能化业务毛利率相较原有毛利率更低，地产下行原有非业主增值业务毛利率下降）；③社区增值服务1H23毛利率下滑2.2ppt至35.5%；④市场定位咨询及租户招揽服务1H23毛利率下滑3.8ppt至41.5%。 管理规模稳步提升，上半年外拓业态以公建为主。截至1H23，公司在管面积5876万方，相较2022年底增长13.7%；合约面积7749万方，相较2022年底增长9.8%。1H23公司新增第三方外拓合约面积391万方（1H22新增外拓合约面积为387万方），其中城市服务及公建、商业及产业园、住宅的占比分别为63%、24%、13%。 经营性现金流健康，首次中期分红回馈股东。①2023年上半年公司经营性现金净流入2.93亿元，是当期净利润的1.14倍，相较去年同期1.77倍略有下降，但仍属行业中较优水平。②2023年中期公司首次派发中期股息，每股派息0.089港元（0.081元人民币），派息比率达50%。以当前收盘价计算，中期股息率为3.2%，全年股息率预计有望超6%。 现金管理效率提升，在手现金超市值，公司价值或被低估。2023年上半年公司利息收入0.52亿元，同比+64.8%，现金管理效率有所提升。截至2023年6月，公司账面现金达46.2亿元人民币，是当前市值的1.15倍（汇率采用1元=1.07港元），价值或被低估。 盈利预测、估值与评级 我们维持盈利预测不变，预计公司2023-25年归母净利润为4.8亿元、5.6亿元和6.5亿元，同比增速分别为+15.9%、+15.9%和+15.4%。考虑到公司发展稳健，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为8.2x、7.1x和6.2x。 风险提示 越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。 主要财务指标 项目 2 0 2 1A 2 0 22A 2 0 23E 2 0 2 4E 2 0 25E 营业收入(百万元) 1,918 2,486 3,158 3,915 4,609 营业收入增长率 64.2% 29.6% 27.0% 24.0% 17.7% 归母净利润(百万元) 360 416 482 559 645 归母净利润增长率 80.6% 15.7% 15.9% 15.9% 15.4% 摊薄每股收益(元) 0.24 0.27 0.32 0.37 0.42 每股经营性现金流净额 0.66 0.49 0.20 0.83 0.39 ROE(归属母公司)(摊薄) 12.3% 12.9% 13.7% 14.4% 15.0% P/E 13.5 11.3 8.2 7.1 6.2 P/B 1.7 1.5 1.1 1.0 0.9 来源：公司年报、国金证券研究所 0501001502002.003.0 04.005.006.00220822港币(元)成交金额(百万元)成交金额越秀服务 港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 图表 图表1：1H20-1H23收入及同比增速 图表2：1H20-1H23归母净利润及同比增速 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：1H20-1H23毛利率和管理费用率 图表4：1H20-1H23经营性现金流净额 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：2019-1H23应收账款周转天数 图表6：2019-1H23在管面积和合约面积走势 来源：公司公告，国金证券研究所 注：应收账款只采用期末值计算 来源：公司公告，国金证券研究所 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%020040060080010001200140016001H201H211H221H23收入（百万元，左轴）同比增速（右轴）0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%0501001502002503001H201H211H221H23归母净利润（百万元，左轴）同比增速（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%40%1H201H211H221H23毛利润率管理费用率 - 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.000501001502002503003504004505001H201H211H221H23经营性现金流净额（百万元）经营性现金流净额/净利润（右轴）02040608010012014016020192020202120221H23应收账款周转天数 1.20 1.25 1.30 1.35 1.40 1.45 1.50 1.5502040608010020192020202120221H23在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴）合约/在管（右轴） 港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 附录：三张报表预测摘要 损益表(人民币 百万) 资产负债表(人民币 百万) 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 1 ,168 1 ,918 2 ,486 3 ,158 3 ,915 4 ,609 货币资金 995 3,803 4,361 4,496 5,494 5,790 增长率 30.3% 64.2% 29.6% 27.0% 24.0% 17.7% 应收款项 871 826 1,009 1,293 1,454 1,732 主营业务成本 765 1,248 1,807 2,342 2,922 3,459 存货 1 1 6 6 9 9 %销售收入 65.5% 65.0% 72.7% 74.2% 74.6% 75.0% 其他流动资产 9 11 42 0 0 0 毛利 403 671 679 816 993 1,150 流动资产 1,876 4,641 5,418 5,796 6,957 7,530 %销售收入 34.5% 35.0% 27.3% 25.8% 25.4% 25.0% %总资产 77.8% 90.4% 91.1% 91.9% 92.8% 92.9% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 0 1 1 0 0 0 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 41 39 37 43 48 52 销售费用 0 0 0 0 0 0 %总资产 1.7% 0.8% 0.6% 0.7% 0.6% 0.6% %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 无形资产 444 400 421 426 450 481 管理费用 144 161 211 265 329 387 非流动资产 535 490 530 509 538 573 %销售收入 12.3% 8.4% 8.5% 8.4% 8.4% 8.4% %总资产 22.2% 9.6% 8.9% 8.1% 7.2% 7.1% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 2 ,411 5 ,131 5 ,948 6 ,304 7 ,495 8 ,103 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 0 0 0 0 0 息税前利润（EBIT） 260 509 469 551 664 763 应付款项 81 167 353 115 469 223 %销售收入 22.2% 26.6% 18.9% 17.4% 17.0% 16.6% 其他流动负债 1,475 1,377 1,667 1,942 2,408 2,835 财务费用 -4 -20 -72 -87 -90 -110 流动负债 1,556 1,543 2,021 2,057 2,877 3,057 %销售收入 -0.3% -1.1% -2.9% -2.8% -2.3% -2.4% 长期贷款 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 94 498 536 536 536 536 负债 1,650 2,041 2,557 2,593 3,413 3,593 投资收益 0 0 0 0 0 0 普通股股东权益 615 2,932 3,223 3,533 3,892 4,306 %税前利润 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 其中：股本 581 2,543 2,543 2,543 2,543 2,543 营业利润 263 530 541 638 754 873 未分配利润 34 389 680 990 1,349 1,763 营业利润率 22.5% 27.6% 21.8% 20.2% 19.3% 18.9% 少数股东权益 146 159 169 179 190 203 营业外收支 负债股东权益合计 2 ,411 5 ,131 5 ,948 6 ,304 7 ,495 8 ,103 税前利润 280 524 576 668 774 893 利润率 24.0% 27.3% 23.2% 21.1% 19.8% 19.4% 比率分析 所得税 77 155 152 176 204 235 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 所得税率 27.3% 29.5% 26.3% 26.3% 26.3% 26.3% 每股指标 净利润 204 370 424 492 570 658 每股收益 — 0.24 0.27 0.32 0.37 0.42 少数股东损益 5 10 8 10 11 13 每股净资产 — 1.93 2.12 2.32 2.56 2.83 归属于母公司的净利润 1 99 3 60 4 16 4 82 5 59 6 45 每股经营现金净流 — 0.66 0.49 0.20 0.83 0.39 净利率 17.0% 18.7% 16.7% 15.3% 14.3% 14.0% 每股股利 0.00 0.08 0.00 0.11 0.11 0.11 回报率 现金流量表(人民币 百万) 净资产收益率 32.40% 12.26% 12.91% 13.65% 14.36% 14.97% 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 8.26% 7.01% 7.00% 7.65% 7.46% 7.96% 净利润 199 360 416 482 559 645 投入资本收益率 24.80% 11.62% 10.19% 10.93% 11.99% 12.47% 少数股东损益 5 10 8 10 11 13 增长率 非现金支出 40 12 -12 -20 -9 -7 主营业务收入增长率 30.31% 64.24% 29.60% 27.00% 23.99% 17.72% 非经营收益 EBIT增长率 104.04% 96.27% -