垒旧台、起新楼、乘东风

城中村改造指导意见出炉，目标为超大特大城市。7月21日，国务院常务会议召开，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。城中村改造属于城市更新范畴，多地出台相关规划。根据第七次人口普查数据，目前我国共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个超大城市，以及武汉、东莞、西安等14个特大城市。2021年，超大特大城市房地产销售面积占全国比例为22%。 棚改经验：是延续，更是新生。棚改历时十数年，取得了一系列成果。棚改资金来源主要是中央补助、地方财政以及市场融资，其中PSL扮演了重要角色。棚改安置方式由实物安置逐步过渡为货币化安置。货币化棚改有效带动了三四线城市房地产销售。本轮城中村改造与棚改有明显区别，主要体现在： （1）拆除方式：大规模拆旧建新将成为过去式。（2）面向区域：集中到一二线等发达地区，建设周期预计仍然较长。（3）安置方式：更加多元化。（4）资金来源：更倾向于社会融资。 见微知著：一线城市城中村进展如何？（1）广州：目前广州共有272条城中村，平均每个城中村面积为273.16万平方米，常住人口为2.48万人。“十四五”期间计划改造城中村183条。2023年，广州市城市更新固定资产投资预计达2000亿元，同比增长60%，其中城中村改造固定资产投资占比达49%。城中村改造周期普遍较长，广州市推出多项新举措加快项目落地实施。 （2）深圳：目前深圳城中村共有住房约540万套（间），约2亿平方米。2023年，深圳计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。深圳城中村以“保障安全、完善配套、建筑提质、绿色环保”为改造要点。（3）上海：据上海市住建委数据，截至2022年年底，全市待改造的城中村点位数为679个，约涉及10.73万户居民。上海市到“十四五”时期末，要实现中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。（4）北京：到“十四五”期末力争完成全市2000年底前建成需改造的老旧小区改造任务。“十四五”时期将对绿化隔离地区进行城中村改造。 本轮城中村影响：存量大于增量，消费建材有望受益。根据我们测算，超大特大城市城中村面积约为18.42亿平方米。本轮城中村改造预计将贡献房屋面积22.10亿平方米（其中新建7.37、翻修14.73）；年均房屋面积3.16亿平方米（其中新建1.05、翻修2.10）。预计每年拉动投资额6000亿以上。城中村改造将为建材行业带来增量市场，根据我们测算，预计每年为传统建材水泥、玻璃行业带来的市场增量分别为56、8亿元。翻修市场规模更大，消费建材受益或更为明显，根据我们测算，预计每年为涂料、防水、五金、管材分别带来31、94、26、36亿元的市场增量。 投资建议：超大特大城中村改造指导意见出炉，将有效拉动存量市场，消费建材公司将直接受益，建议关注龙头三棵树、东方雨虹、凯伦股份、坚朗五金 、伟星新材等，以及城中村布局较早，建设经验丰富的华阳国际等。 风险提示：政策落地不及预期、城中村面积测算值与实际值误差、各类建材市场空间测算值与实际值误差、地产行业继续下行、企业经营风险等。 1、城中村改造指导意见出炉，目标为超大特大城市 超大特大城市城中村改造指导意见出炉。4月28日，政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月21日，国务院常务会议召开，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月24日，政治局会议再次提及城中村改造；7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开。 图表1：超大特大城市城中村改造相关会议内容时间会议名称相关内容 城中村改造属于城市更新范畴，多地出台相关规划。国家发改委在《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中提到，在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动，可见城中村改造是城市更新的重要组成部分。从各地方来看，地方政府高度重视城市更新项目，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州等多地已出台“十四五”期间城市更新方案（含征求意见稿）。 图表2：超大特大城市“十四五”期间城市更新方案地点时间发布名称 根据七普数据，我国超大城市有7个，特大城市14个。根据国务院文件《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据第七次人口普查数据，目前我国共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个超大城市，以及武汉、东莞、西安等14个特大城市。 图表3：全国超大特大城市名单 2021年，超大特大城市房地产销售面积占全国比例为22%。根据国家统计局数据，超大特大城市房地产销售面积近几年略有下降，由2017年的高点4.39亿平方米逐步降到2021年的4.00亿平方米。超大特大城市销售面积占全国的比例整体则呈下降趋势，2021年占比为22.29%，同比下降1.09pct。 图表4：超大特大城市房地产销售面积及占比 2、棚改经验：是延续，更是新生 2.1棚改的“前世今生” 棚改历时十数年，取得了一系列成果。我国棚改工作自2008年起，从2008年到2014年，全国共改造各类棚户区2080万套、农村危房1565万户。2015年6月，国务院启动3年棚改危改计划，计划改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套。 根据住建部统计，2015-2017年，我国实际完成棚户区改造套数分别为601、606、609万套，合计1816万套，顺利完成目标。2017年5月，国务院常务会议决定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。 图表5：棚改计划和实际完成目标进程时间 棚改资金来源主要是中央补助、地方财政以及市场融资，其中PSL扮演了重要角色。棚改的资金来源主要是中央的补助资金，地方政府投入的财政资金，以及市场融资，包括通过融资平台向金融机构融资。2014年4月，中国人民银行创设抵押补充贷款（PSL），为国开行棚改贷款提供长期稳定、成本适当的资金来源。国开行在2014-2016年分别新增PSL 3831亿元、6981亿元、9714亿元，利率仅为2.75%。国开行的棚改资金占到整个棚改资金来源的65%。 图表6：2015-2023年PSL期末值 棚改安置方式由实物安置逐步过渡为货币化安置。棚改前期，主要采取新建住房安置（实物安置）的方式，但由于要建设安置房和配套基础设施后才能入住，时间起码要2-3年及以上，安置周期较长，大大影响了棚改进度和居民体验。因此，利用社会存量房的货币化安置方式逐渐成为主流。2014年棚改货币化安置比例仅为10.0%，2017年比例已上升至60%。 图表7：2014-2017年货币化安置套数及比例 货币化棚改有效带动了三四线城市房地产销售。三四线城市房地产市场由于市场需求不足，存量房体量较大，过往棚户区居民购买力有限，最初的实物安置方式由政府建好安置房后向居民分配，与商品房体系相互独立。当棚改转为货币化安置方式后，拆迁居民手里有了钱，购房需求得以释放，对房地产市场的影响逐步凸显。以三线城市为例，2015年起，商品房成交面积和价格皆有明显好转，2016年成交面积甚至达到最高点7553.63万平方米。 图表8：三线城市商品房成交面积 图表9：三线城市新建商品住宅价格指数同比增速 2.2棚改VS城中村改造 本轮城中村改造与棚改有明显区别，主要体现在以下几个方面： （1）拆除方式：大规模拆旧建新将成为过去式。棚户区大多存在房子简陋、人口密度大、配套基础设施差等特点，因此拆旧建新成为棚改早期主流手段。但随着城市更新的逐步推进，部分地区矫枉过正，出现房地产开发过度的情况，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本。2021年8月，《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》出台，要求严格控制拆除底线，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。本次城中村改造也是基于这种背景下出台的，预计存量翻新将成为主要更新手段。 图表10：防止大拆大建通知中有关限制措施限制措施相关内容 （2）面向区域：集中到一二线等发达地区，建设周期预计仍然较长。棚改是全国性的，面向范围更广，对三四线城市房地产市场去库存产生了积极影响。而本轮城中村改造聚焦在超大特大城市，覆盖范围小于棚改，且由于改造对象皆处于经济发达地区，人口密度大，涉及的利益关系更复杂，改造难度也更大，预计改造周期仍然较长。以广州为例，目前城中村项目批后实施周期平均已超过7年。7月21日的国务院常务会议也表示，此次城中村改造要“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。 （3）安置方式：更加多元化。棚改的安置方式经历过四个阶段，早期以实物安置（新建住房安置）为主，中间逐步过渡到实物安置和货币化安置并举，之后货币化安置逐步成为主流。2018年，住建部表示，进一步合理界定把握棚改范围、标准，并提出在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。棚改安置方式因此进入新的阶段，货币化安置比例开始下降，各地开始因地制宜完善棚改货币化安置政策。本轮城中村改造更倾向于多元安置方式，且会和保障性住房建设结合。根据《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，本次城中村改造要高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。从各地方看，深圳提出通过微改造方式，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。北京3月31日发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿），其中提到，强化以房屋安置方式为主，做到安置房先行，安置房源为期房的，尽量缩短安置周期。合肥于7月28日召开全市房地产工作专题会议，会上表示，要大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式。 图表11：合肥市促进房地产市场平稳健康发展10条举措序号相关内容 （4）资金来源：更倾向于社会融资。7月7日，住建部发布关于扎实有序推进城市更新工作的通知，其中提到，健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。本次《指导意见》中也提到，要多渠道筹措改造资金，同时要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。棚改资金以政府为主，虽然城中村改造具体资金来源尚不明确，但政策对融资渠道多元化、社会化的倾向已较为明显。 3、见微知著：一线城市城中村进展如何？ 3.1广州：城中村数量多，改造力度大 截至2023年，广州共有272条城中村，平均每个城中村面积为273.16万平方米，常住人口为2.48万人。“十四五”期间计划改造城中村183条。目前广州共有272条城中村，其中中心城区有137条。城中村村域面积743平方公里，即7.43亿平方米，其中常住人口674万人，占全市常住人口的35.8%。根据广州住建局，“十四五”期间，广州市计划推进183条城中村、541个村级工业园、182个专业批发市场以及11个物流园改造，基本完成422个旧街区改造项目。2023年7月，广东省住建局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，就城中村改造问题向公众公开征求意见。 图表12：广州市城中村改造条例意见稿涉及的征求内容序号内容 2023年，广州市城市更新固定资产投资预计达2000亿元，同比增长60%，其中城中村改造固定资产投资占比达49%。根据广东省政府工作报告，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标预计达2000亿元，同比增长60%。其中，计划推进的127个城中村改