三角区域研究（一）：上海房地产市场解读

上海经济指标及房地产市场规模在长三角乃至全国的占比均较高：从宏观指标看，2022年上海GDP占长三角15%、全国3.7%，常住人口占长三角10%、全国1.8%，人均GDP是长三角平均的1.5倍、全国平均的2.1倍。从房地产市场规模看，2022年上海在疫情冲击下仍实现商品住宅销售量价齐升，销售金额占长三角19%、全国5.9%，销售面积占长三角7%、全国1.4%，销售均价是长三角平均的2.9倍、全国平均的4.4倍。上海作为单个城市优势明显。 上海多维度领先其他一线城市：从宏观基本面看，上海GDP总量、常住人口、建成区单位面积创造GDP的能力、以建成区面积口径计算的人口密度均在一线城市中排名第一。从地产基本面看，上海韧性更强。销售端，历年来上海新建商品住宅和二手房成交规模均领跑一线城市；土地端，2022年上海住宅用地出让金收入和成交规划建面均遥遥领先。且上海住宅用地规划容积率仅1.9，低于北京的2.0、广州的2.9和深圳的3.8，居住舒适、改善属性更强。 上海新房供需基本平衡：需求端，上海新房2017年以来成交量基本稳定，均价波动上升，2022年销售均价为4.8万元/㎡，主要被区位弱、均价低的保障房拉低，剔除保障房后均价为6.4万元/㎡。供给端，上海新房可售存量面积自2014年达峰后持续下降、去化周期始终保持在12个月内，2022年仅为5.8个月。土地端，上海2017年以来住宅用地流拍率、溢价率均较低。 上海新房户型逐渐转向紧凑改善：从环线分布看，新房成交区位相对改善，2022年内环以内、内外环间、外环以外的成交面积占比分别为11%、18%、72%，内环以内占比较2011年提升了6pct，而保障房94%位于外环外；从户型看，三房逐渐替代两房成为主流，2022年成交套数占比63%；从面积段看，90-120㎡2022年成交套数占比55%，而70-90㎡逐渐退出市场。户型趋势是在压缩面积的同时打造更多房间，降低舒适度但满足了居民刚改需求。 上海二手房交易市场成熟，承接刚需客群：2022年上海二手房成交16万套，虽同比-42%，但也远超出新房9万套的规模。从成交均价看，2022年二手房4.0万元/㎡明显低于新房6.4万元/㎡。从套均成交总价看，2022年二手房为328万元，而新房725万元是二手房的2.2倍，回溯历史，二手房套均总价爬坡至2017年306万元后停滞，大概率触及刚需支付力天花板。从套均成交面积看，二手房徘徊在80㎡远低于新房110㎡左右的水平。可见二手房刚需客群既有明显的支付能力天花板，又很难削减对面积段的基本需求。 上海房地产政策定位“房住不炒”，调控精准：2020年疫情后，上海放松落户政策，进一步吸纳大量高素质年轻人口，改善人口年龄结构。且不论是应届生、居转户、人才引进还是留学人才落户人群，均有超出上海平均水平的学历高度、工作素质和支付能力，未来是上海房地产市场需求的保障。纵观上海房地产政策周期，供需调控举措愈发精准及时且创新。此外，上海还有个人住房房产税、普通住宅认定标准等差异化政策，制约投资客投机行为。 投资建议：上海房地产市场健康程度极高。我们认为，上海同时具备坚实的基本面基础和强大的政策调控能力，坚定看好上海房地产市场的发展前景。 个股端，建议关注重仓上海的房企，如保利发展、金地集团、华发股份。 风险提示：上海房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图 .......................................................................................................38：历年各一线城市住宅用地成交溢价率 15 16 16 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 20 20 20 20 21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 24 24 24 24 25 25 25 ...................................................................................................39：上海历年新建商品住宅销售面积及同比...................................................................................................40：上海历年新建商品住宅销售均价及同比 ...............................................................................41：上海历年保障房在新建商品住宅销售面积中的占比 .......................................................................................42：上海历年保障房与新建商品住宅销售均价对比 ...................................................................................43：上海历年剔除保障房的新建住宅销售面积及同比...................................................................................44：上海历年剔除保障房的新建住宅销售均价及同比...................................................................................45：上海历年剔除保障房的新房销售面积及均价同比 ...........................................................................................46：上海历年剔除保障房的新建商品住宅供销比 .......................................................................................47：上海历年剔除保障房的新建商品住宅存量面积.......................................................................................48：上海历年剔除保障房的新建商品住宅出清周期 ...........................................................................................................49：上海历年住宅用地供应及成交情况 ...................................................................................................................50：上海历年住宅用地成交溢价率 ...................................................................................51：上海历年剔除保障房的新房成交面积各环线占比 .......................................................................................................52：上海历年保障房成交面积各环线占比 ...................................................................................53：上海历年剔除保障房的商品住宅套数各户型构成...................................................................................54：上海历年剔除保障房的商品住宅各户型套数占比 .......................................................................................55：上海历年剔除保障房的商品住宅各面积段构成 ...........................................................................56：上海历年剔除保障房的商品住宅各面积段的套数占比 .....................................................................................................57：上海历年70㎡以下面积段的户型分布 .......................................................................................................58：上海历年70-90㎡面积段的户型分布 .....................................................................................................59：上海历年90-120㎡面积段的户型分布 ...................................................................................................60：上海历年120-140㎡面积段的户型分布 .......................................................................................................61：上海历年新房和二手房销售套数对比 .................................................................................................................62：上海历年二手房/新房成交套数 ...............................................................................63：上海历年二手房销售套数占一二手房总成交量比重 .......................................................................................................64：上海历年新房和二手房销售均价对比 ...............................................................................................65：上海历年新房和二手房套均成交总价对比...............................................................................................66：上海历年新房和二手房套均成交面积对比 ...........................